山姆来了，利好周边楼盘？花都楼市秀出半年度成绩单

6月18日，花都区与沃尔玛签约，广州首家山姆单层标杆大店确认落地花都。据选址信息，项目大概率位于花城街道天贵北路以东、花都大道以南地块，紧邻区府中轴与新华商圈。

山姆入驻花都，一方面肯定了区域的居住人口规模和消费潜力，另一方面也补充了花都缺乏大型商超的空白，利好整个区域楼市的发展。那在此背景下，目前花都的楼市又是怎样呢？

普睿数智广佛区域数据显示，近一年，花都一手住宅成交6639套，成交面积73.10万㎡，排名第五。成交均价17091元/㎡仅高于增城和从化，套均总价188万约为中心区天河的1/6。

花都区成交体量在全市处于中上游，但价格却处于全市洼地，表现出花都对总价敏感的刚需客群有较强的吸引力，是广州北部主要的新房成交区域。

表1：广州各区近一年一手住宅成交对比

（2025.07-2026.06，按成交面积降序）

数据来源：普睿数智

成交量磨底，均价跌幅收窄有望年内站稳

受大环境影响，自2023年成交高峰过后，花都区一手住宅年成交量呈持续下滑的趋势，2025年同比下降9.27%，持续磨底。成交均价从2022年的21105元/㎡逐步调整，至2026年上半年下探至17102元/㎡，累计降幅度达19%。

2026年上半年，受到供应同比大跌的掣肘，花都一手住宅成交面积同比下降13.17%，而成交均价同比下跌2.65%，跌幅显著收窄，价格正在逐步站稳。

表2：花都区一手住宅年度成交数据

（2022-2026.6）

数据来源：普睿数智

从月度走势看，近一年花都一手住宅月均成交约6.09万㎡，其中 2025年10月（8.04万㎡）、12月（7.85万㎡）和2026年4月（7.26万㎡）、5月（7.27万㎡）出现放量，两者均属于季节性正常波动，但前者有房票专属折扣利好，而后者与"花八条"新政的短期刺激有关。

在广州“穗八条”新政出台之后，花都区迅速跟进，出台了《花都区进一步促进房地产市场平稳健康发展若干措施》（“花八条“），亮点包括：推行商品房“预售定学位、网签即入学”； 单套最高2万元，补贴总金额3000万元支持“卖旧买新”； 拓展房票适用范围，简化资金兑付流程等，成为广州市首个响应并推出专属落地政策的行政区。

表3：花都区一手住宅月度成交走势（2025.07-2026.06）

数据来源：普睿数智

库存缓慢消化，去化周期略高于全市平均水平

库存问题一直是外界关注的重点。截至2026年6月，花都区一手住宅库存13101套，合计153.73万㎡，同比减少19.16万㎡，去化周期28.25个月，同比增加0.66个月。

综合来看，花都楼市的去化周期波动基本与全市保持相同趋势，但略高于全市平均水平。

表4：花都区一手住宅库存及去化周期（2025.06-2026.06）

数据来源：普睿数智

具体来看，花都区去化周期略高于全市平均（23.89个月），但与相邻的增城相比压力相对更小：增城库存27691套，是花都的两倍多，去化周期31.33个月排全市第二。花都近一年成交6639套排全市第5，库存控制在1.3万套左右，供给端没有大规模新增，整体处于缓慢消化中。

表5：广州各区一手住宅库存及去化周期对比

（截至2026年6月，按去化周期降序）

数据来源：普睿数智

从上半年热销项目的板块分布来看，CBD中轴线板块上榜5个项目（花语天珹、颐安俪都府、保利上宸、凤凰于飞、翰林世家），合计成交金额12.77亿元，占TOP20总额的约28%，是花都目前最热门的板块。花都湖板块上榜5个项目，合计成交金额12.52亿元。广花路板块4个项目合计10.66亿元，汽车城板块3个项目合计3.45亿元。

可以看到，上榜项目中有不少都是“老面孔“，TOP20之中有11个项目的累计去化率已经超过80%，有的已经是尾盘阶段。

表6：2026年1-6月花都区一手住宅成交金额TOP20

数据来源：普睿数智（数据截至2026年6月）

二手房市场：

以价换量规模稳步增长，但成交周期拉长

2021至2025年，花都区二手住宅成交量逐年递增，均价则从15109元/㎡降至11188元/㎡，降幅约26%。业主降价是成交增长的主要原因，但整体增幅持续收窄，一方面是新房价格也同步下调，且得房率更高，对居住有品质要求的购房者更受青睐。另一方面是市场信心持续下滑，关注人数、带看次数等重要指标虽然增长，但成交周期不断延长，折扣率已跌破9成。

表7：花都区二手住宅年度成交数据（2021-2025）

数据来源：普睿数智

对比全市来看，2025年花都区二手房成交33.12万㎡排全市第4位，二手成交相对较为活跃，对于价格较为敏感的刚需客群来说，花都依然是不错的选择。二手成交均价11188元/㎡，与一手住宅一样属于价格洼地，仅高于增城、从化。

表8：广州各区二手住宅成交量及增幅对比

（2021→2025，按2025成交量降序）

数据来源：普睿数智

山姆选址周边：哪些项目最有望受益？

回到开头，既然山姆选择了花都，那么未来山姆正式落成，会对那些项目构成利好呢？

根据公开信息，山姆花都可能选址位于花城街道天贵北路以东、花都大道以南地块，属于CBD中轴线板块的核心区域。从配套辐射角度看，距离山姆选址较近的项目有望在商业配套层面获得直接利好。

CBD中轴线板块在售项目：

数据来源：普睿数智，去化率截至2026年6月，成交均价为2026年1-6月

以上5个楼盘均位于CBD中轴线板块，与山姆拟选址距离最近。截至6月份，其中颐安俪都府去化率已达94.62%，接近清盘；保利上宸去化率87.61%，同样余量有限。花语天珹和城投翰林世家仍有一定货量，凤凰于飞均价最高（22642元/㎡），去化率62.36%，货量相对充裕。

花都湖板块在售项目：

数据来源：普睿数智，去化率截至2026年6月，成交均价为2026年1-6月

花都湖板块与CBD中轴线板块相邻，距山姆选址约3-5公里，处于山姆门店7-10公里辐射圈之内。其中翡丽湾已售罄，都湖国际余量较少。合和新城、花都湖壹号和中旅璞樾天序仍有一定货量，价格区间在1.7万-2.1万/㎡之间。

广花路板块在售项目：

数据来源：普睿数智，去化率截至2026年6月，成交均价为2026年1-6月

广花路板块距山姆选址相对较远，但仍在花都区核心生活圈范围内。中旅名门府以4.58亿元成交金额领跑全区，去化率86.57%，市场认可度高。智都越秀臻智府和城投禧悦时光仍有一定余量。嘉云汇均价最低（14102元/㎡），去化率91.70%，接近清盘。