成为老城微更新的“世界教科书”，南京小西湖凭什么？

就在上个月，第13届世界城市论坛上，首届“国际城市更新最佳实践”评选结果揭晓。在一众顶尖案例中，南京小西湖片区可持续保护与更新项目突出重围，跻身全球十大杰出实践，成为联合国人居署全球更新十佳标杆项目。

这不仅是一个奖项，更是一个信号。

在这份榜单上，小西湖是唯一一个聚焦高密度混合产权老城居住社区微更新的案例，直接填补了国际案例空白。入选项目将永久纳入联合国官方全球城市更新范本，供全球各国住建、规划、城投机构官方参考借鉴。

曾经拥挤杂乱的棚户区，究竟是如何翻身成为“世界级教科书”的？

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告别“大拆大建”，选择最难的那条路

时间倒回2015年。

地处南京老城南的小西湖，占地仅4.69公顷。虽然这里是南京为数不多比较完整保留明清风貌特征的居住型街区，留存着7条历史街巷、7处历史建筑和30余处传统院落，但另一组数据却让人揪心：片区内挤着810户居民和25家工企单位，居住人口超过3000人。

房屋年久失修，违建扎堆，基础设施极其薄弱。许多家庭共用厨房，如厕要出门倒马桶。既要保护历史风貌，又要改善民生，这道“既要又要”的难题，一度被视为无解。

图片来源：南京城市更新

如果按照传统的“大拆大建”模式，无非是推倒重来。但小西湖选择了一条最难的路。

南京开创性地提出 “小尺度、渐进式、逐院落” 的微更新理念。不是一次性整体征收，而是把街区划分得像绣花一样精细，根据每一户的产权、意愿和房屋状况，采取“一院一策”甚至“一房一策”的精准施策。

这张“有红线又有弹性”的规划蓝图，将片区拆分为15个规划管控单元与127个微更新实施单元。对于暂时难以达成共识的院落，不强拆、不急推，宁可“先不动”，体现了极高的治理耐心。

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拆解四大创新，这才是含金量所在

能拿下全球最顶级的城市更新大奖，光有理念不行，必须要有硬核的落地工具箱。小西湖总结出的“四大创新模式”正是精髓所在。

第一，整体覆盖的保护体系。这里的保护，早已超越单体建筑。项目将保护对象升级为“街巷网络—院落肌理—物质要素”三层整体框架。既保巷道格局，又保院落组合，就连屋面、墙体、门窗、石板路等具体要素，也都被纳入整体场景的延续之中。

图片来源：南京城市更新

第二，张弛有度的规划方法。这正是“小尺度、渐进式”能落地的关键。通过精细化管控，支撑了持续多年的更新进程。它避免了“一刀切”式规划的僵硬，为历史风貌的保护与当代生活需求的植入，留足了博弈和共生的弹性空间。

第三，因地制宜的设计策略。这堪称“绣花功夫”的极致体现。项目首创 “微型管廊”技术，在狭窄的历史街巷里，将强弱电、雨污水、自来水、消防等所有市政管线整齐有序地集成地下，解决了老街区管线杂乱的顽疾，更实现了雨污分流。在院落层面，催生了 “共生院” 等多样模式——保留原居民的居住功能和改善后的厨卫设施，同时引入文创工作室，设计师、创业者和住户共处同一屋檐下。

图片来源：南京城市更新

第四，动态有序的参与机制。这是小西湖模式最具生命力的部分。通过五方平台，政府、居民、社区、高校、企业共同推动更新进程。社区规划师常驻社区，与居民共同勾画蓝图。居民从“被改造对象”变成了“共建主体”，这种内生驱动力，确保了街区在物理更新后，能实现长效的社区自我维护。

图片来源：南京城市更新

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修旧如故，把博物馆开到生活里

理念和技术是骨架，而真正让老城“活”过来的，是文化的持续运营。

漫步如今的小西湖，青砖小瓦马头墙依旧在，蜿蜒曲折的街巷充满岁月的痕迹。但历史遗存没有被供起来，而是成为了城市公共生活的一部分。片区引入了灯彩博物馆、虫文馆、24小时书屋等文化场馆，围绕非遗与在地文化进行展示与体验。精品民宿、轻餐饮等业态，则与夫子庙、老门东片区联动，融入老城南文化旅游带。

更生动的，是那些修旧如故的公共空间。朱雀里澡堂、小西湖会客厅等特色空间逐一精彩亮相，将传统生活设施转化为居民与游客共享的休闲场所。而一年一度的“小西湖邻里家宴”、“中秋邻里音乐会”等活动，则让这里的人文温度持续攀升。

图片来源：南京城市更新

值得一提的是，当众多项目追求“完工即形象”时，小西湖的工程进度至今尚未过半。正是这种不追速度、不为政绩的持续推进、机制完善和可复制路线的实践，才构成了它具有全球示范意义的“未完工却已拿奖”的独特性。

如今，小西湖已不再是简单的老城改造项目，它正在着力构建一座有温度的城市活态博物馆。

在这里，历史传承与民生改善相得益彰。小西湖证明了一件事：最好的城市更新，不是让房子变新，而是让生活变好。这或许正是它能从全球海量案例中脱颖而出，成为中国式老城微更新世界范本的根本原因。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞南京分析师乔俊杰，通过人机协作综合使用私域主编、数据分析功能写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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