广东
总价1字头起买深圳新房，乍看之下你是不是以为买龙岗坪山或大鹏？
但都不是， 我说的是罗湖——深圳最成熟的市区之一。
朋友艾可之前让我帮忙留意总价低的新房，她从小在罗湖长大，想在罗湖买一套房自住，由于预算不高，符合条件的基本是30多㎡的老破小。
最近，我听说罗湖有个可售人才房项目畔溪悦府即将配售，对于艾可而言，其最大的亮点在于有一房户型，总价门槛大幅拉低，而且区位也不错，能满足她的基础需求。
找了一个周末，我们到现场看了房。
这篇文章会回答3个问题：这个项目怎么样？预计什么价位？适合谁买？
周边3地铁+万象城商业
总价1字头起买罗湖新房？
畔溪悦府前身是罗湖船步街棚改项目02-01地块，位于罗湖区和平路和船步路交汇处西北角，在龙兴大厦旁边。
从买房“三件套”来看，这个项目周边配套比较成熟，一路之隔就是九年一贯制学校翠园启创学校，西侧地块规划有幼儿园。
▲翠园启创学校
交通方面，3条地铁线环绕，最近的是在建的17号线嘉宾站，直线距离约230米；其次是1号线国贸站，步行约700米；9号线人民南站，步行约1.1公里 （百度地图测距）。
▲项目附近在建的地铁17号线
商业文体配套也不差，往西步行约750米可以到罗湖万象城，东向步行约700米就是金光华广场，直线距离深圳书城约1.1公里。
项目共有3栋53层高的住宅楼，5梯10户， 规划有可售人才房1437套，包括建面约39㎡一房户型、建面约69㎡两房和建面约89㎡三房。
价格方面，目前 畔溪悦府附近没有可供参考的新房或者次新房，周边小区楼龄多数在30年左右。如果参考去年底罗湖配售的另一个人才房项目莲塘景福花园，均价约3.7万/㎡，考虑到畔溪悦府地段更好，预计配售均价在4-4.2万/㎡之间。 而罗湖目前在售商品房备案均价普遍在6-7.8万/㎡——约4.2万/㎡相当于市场价的5-6折。
如果以4.2万/㎡测算，一房户型预计160多万可以拿下，两房总价约290万-300万出头。
首个规划一房户型的可售人才房
已封顶，最快8月发配售公告
回到产品本身， 过去3年半深圳可售人才房项目以2-3房户型为主，部分项目规划有4房，从户型规划来看，以家庭需求为主。
畔溪悦府是深圳首个规划有一房户型的可售人才房， 对于像艾可这样预算有限的单身人士而言很友好。 不过一房只有93套，分布在C座两条腿，东北和西北朝向。主力是两房（768套）和三房（576套）。
实探发现项目已封顶，预计月底开放样板间，最快8月发布配售公告，交房时间预计在明年下半年。
看了一下户型图，除了一房外，二、三户型布局和朝向选择都很多。
建面约39㎡一房一厅，其实就是单间，一字型布局，客餐厅和卧室无墙体隔开，由于不具备封闭条件，这个户型无法通燃气。
这个户型更适合独居，两个人住会有点挤。
建面约69㎡两房有5种户型，建议优先看南向和东向，南向户型预计价格最高，东向户型综合朝向、户型和价格，性价比相对较高。
例如A3东向户型，竖厅布局，洗漱台外移对于小户型来说使用更高效。次卧采光可能会差一些。
如果考虑东向建议选A座，跟东侧的龙兴大厦有一定距离，采光好一些，遮挡和对视少一些。
▲相比B座（图片中间楼栋），A座（图片右侧楼栋）距离一路之隔的龙兴大厦较远
需要提醒的是，项目西侧地块规划有回迁房、幼儿园和底商，目前已动工，预计2029年左右完工。A座离得较近，施工可能对住户生活产生一定影响，预计持续2年。
▲西侧01-01地块是回迁房地块
建面约89㎡三房有3种户型， 3种户型，都是竖厅格局，三房只有一卫。这种配置下，洗漱台外移能让日常生活体验好一些。
需要指出的是，这批人才房规划批复先于《住宅项目规范》，属于旧规超高层产品，得房率约70%出头（未计飘窗、一半阳台等合规赠送面积）。相比目前深圳新房市场上的新规产品，畔溪悦府确实较逊色。但结合地段和价格，罗湖万象城这个板块已经很久没有新房入市，对想住在罗湖但预算有限的买房人来说，这个项目可以考虑。
最后总结：
如果预算有限、在罗湖或福田上班、能接受超高层和70%出头的得房率，那畔溪悦府值得考虑——它是罗湖核心区极少见的低总价上车盘，当然，也要符合人才房申购条件。
但如果你对居住品质有更高要求（安静、高得房率、低密度），或者不急于买房，可以再看看其他选择。
附上深圳可售人才房2-3房户型申购条件，供参考。
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