广东
近日，武汉世茂希尔顿酒店上架京东资产平台，将于7月30日10点起进行司法拍卖。
具体标的名称为：武汉市汉阳区滨江大道189号世茂锦绣长江A2地块5栋1~24层酒店和191号世茂锦绣长江二期沿江商业栋1层5号楼、2层5号楼、3层5号楼、夹层5号楼酒店裙房的商业房地产及负1-3层供酒店使用的设备用房。
该物业建筑面积46025.61㎡，评估价约6.53亿，内含装修价值1.54亿元。
起拍价打7折约4.568亿元，保证金9000万元，每次加价220万元或其整数倍。
物业产权方为世茂集团旗下的武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司，由世茂持有酒店物业不动产，委托希尔顿集团运营管理。
该酒店于2016年开业，客房400余间，拥有滨江鹦鹉洲桥头一线江景，是汉阳标杆国际五星级酒店。
2020年9月27日，世茂以该酒店作为底层资产，发行了中金-武汉世茂希尔顿酒店众志抗疫资产支持专项计划（CMBS）8.4亿元，为期6年，2026年9月25日到期。
当时，酒店评估价12亿元，原始权益人上海世茂建设有限公司也是差额补足方，承诺兜底。
该CMBS为双SPV结构：
1、第一层SPV：金谷信托（单一资金信托）
委托人：中金设立的专项计划
受托人：中国金谷国际信托有限责任公司
金谷信托向武汉世茂锦绣长江房地产开发有限公司发放8.4亿元信托贷款，以该酒店不动产抵押。
2、第二层 SPV：中金专项计划（券商 ABS）
计划管理人：中金公司（中金资管）
专项计划持有金谷信托全部信托受益权，对外面向合格投资者发行证券“世武01”，证券代码"137172"，在深交所综合协议平台挂牌。
综上，该CMBS逻辑可以总结为：
1、武汉世茂锦绣作为项目公司，将酒店物业抵押给信托，形成信托债权；
2、信托受益权作为基础资产装入专项计划，向机构投资者发行优先级证券；
3、酒店全部运营现金流归集进入专项计划监管账户，优先兑付证券本息。
之后受多种因素影响，酒店经营不及预期，现金流不足以覆盖CMBS利息；而世茂集团也遭遇流动性危机，上海世茂建设有限公司无力履行兜底义务，构成违约。
金谷信托以抵押权人的身份，启动司法追偿；武汉中院查封抵押酒店物业，启动强制执行评估、拍卖程序。
若拍卖顺利成交，款项将优先用于清偿该笔CMBS抵押债权（9月25日到期）；如流拍，债权人可申请以物抵债或继续降价二拍。
目前，该酒店评估价为6.53亿元，起拍价为4.568亿元，都远低于8.4亿的CMBS债券本金。
即便拍卖顺利成交，回款大概率不足以覆盖全部本息，只能另行起诉差额补足方上海世茂建设，预计对方也无支付能力。
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