上海
撰文 | 花姐
出品 |楼花网
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拿地整整两年，福鑫地产东城金鱼池项目，终于公示了设计方案。
这份图纸，一目了然。
1、北侧：规划1栋办公楼，主体地上4~5层、建面3850平米，地下3层。
2、南侧：规划7套合院，地上2层、建面1700平米，地下三层。
其中，商业办公须自持20年。
这块地虽处南二环内，但规模太小，不太引人关注。
反倒是它的持有者福鑫地产，以黑马的姿态，一战成名。
2024年7月3日，它以触顶摇号方式，拿得金鱼池DC-0127-0101地块，代价为3.375亿元、溢价率25%。
福鑫很神秘，是谁？
它的背后是一家河北民营企业河北鑫界，成立于2005年，由自然人水福来和李淑英分别持股50%。他们和央企华电国际，有合资公司。
但是，在2026年5月，河北鑫界成了被执行人，执行标的22.68万元。
就在它成为被执行人的四天后，又历经165轮，击败保利发展、招商蛇口、厦门国贸等一众国央企，以10.476亿元夺下北京丰台蒲黄榆0017地块，溢价16.4%。
这北京地产圈，似乎看不懂河北鑫界的投资逻辑。
六个关键信息
且看河北鑫界如何在螺蛳壳里做道场。
东城区金鱼池的0101地块，位于天安门往南2公里，寸土寸金。它是F2公建混合住宅用地，占地面积仅3027.6平米，地上总计容面积5550平米，容积率1.83，限高18米，综合绿地率只有15%。
这意味着，排楼时必须塞得很满。
0101地块北侧的办公楼与南侧的合院，有部分墙体相连，中间留有1.5米的镂空，是为办公楼的消防楼梯留的。
咱们重点还是看那七套合院，花姐提炼几个关键信息：
1、合院区域占地1900.18平米，地上建筑面积1700平米，实际容积率0.895。
2、大门在最南端，宽七米，左右各3套合院，大门正对着1套，呈L型半围合，但没有标楼栋号。
3、有关产品户型，地上和地下各两层，赠送院子。地上面积，4套合院为“1F+2F”组合，3套为纯2F，平均每套地上面积约243平米；地下面积，7套合院皆为地下三层，总共地下仓储面积1259.38平米，大概会成为合院的负一、二层下跃，每套约180平米。
4、每套合院都送院子，院子里挖出了两个采光井，让地下室射入阳光。
5、每套合院皆为坡屋顶设计，首层层高3.9米，二层层高3米。坡屋顶高2.1米——全送阁楼、不计入产权面积。
6、合院的车库出入口，与北面办公楼共用，可能会对住户有隐私影响，整个项目的车位共计44个。
读懂这六点，金鱼池0101项目大致轮廓就出来了。
七座合院详情
七套二环内的合院，到底详细尺度如何？
花姐给它们标出了楼号——从进大门开始数：
1号合院
总建面396.6平米：地上一层约113.3平米，地上二层约113.3平米，下跃两层170平米，院子面积约47平米。
2号合院
总建面396.6平米：地上一层约113.3平米，地上二层约113.3平米，下跃两层170平米，院子面积约19平米。
3号合院
总建面469.8平米：地上一层约142.9平米，地上二层约116.9平米，下跃两层210平米，院子面积约97平米。
4号合院
总建面459.8平米：地上一层约142.9平米，地上二层约116.9平米，下跃两层200平米，院子面积约82.6平米。
5号合院
总建面476.6平米：地上一层约159.8平米，地上二层约116.8平米，下跃两层200平米，院子面积约82.6平米。
6号合院
总建面399平米：地上一层约122.5平米，地上二层约96.5平米，下跃180平米，院子面积约57.5平米。
7号合院
总建面429平米：地上一层约124.5平米，地上二层约124.5平米，下跃两层180平米，院子面积约47.5平米、
这七套合院，如果以15万元/平米计算，住宅的货值约3亿元，单套总价在3800~4200万元之间。
迟到的原因
金鱼池0101项目图纸出炉，真是千呼万唤始出来。
花姐一度把它称之为：沉睡楼盘。
这类楼盘，还包括北京城建拿下的祈年大街0401-01地块、长沟6017地块、长阳0002地块，以及大兴新城西片区0007地块。
金鱼池0101项目进度慢，是有原因的。
今年3月2日，它收到了一封告知函，是北京市文物局下发的，关于东城区金鱼池DC-0127-0101地块。
内文不长，共计304个字符，大致有3个要点：
1、鑫界地产旗下的项目公司福鑫地产，给市文物局写过请示；
2、金鱼池0101地块所在的位置，明确位于全国重点文物保护单位天坛建设控制地带内；
3、由于事关重大，市文物局在2026年2月27日已向国家文物局汇报，须等待批复。
5月28日，北京市文物局发来了国家文物局4月24日的复函，除了细化外观设计、补充屋顶设备布局以及屋顶绿化之外，最大的修改是：
“调整商务金融楼建筑设计，降低建筑高度，对建筑长边进行分割处理，削弱其体量感，核减玻璃幕墙使用面积”。
它的西北方向，是清代浙江慈溪成衣行所建“浙慈会馆”，即估衣会馆。
从0101项目图纸上看，办公楼的西北角“挖去”了一角。
在京城核心地段搞地产开发，须考虑的东西太多了。
以至于东城区西革新里602、607地块，朝阳区永安里0401-01地块，迟迟无人问津。
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