未来五年，针对住房消费的发展方向明确了

由国家发改委、商务部牵头实施，我国首个以“扩大消费”为主题的五年专项规划发布了。

近日，国务院印发关于《扩大消费“十五五”规划》（以下称《规划》）的批复，原则同意《规划》。《规划》明确了“十五五”时期消费领域发展的思路目标和重点任务，并部署了扩大消费的28条重点任务举措。

值得注意的是，《规划》涉及房地产相关内容颇多，并将住房消费纳入大宗耐用商品消费体系。这也意味着，高层对房地产政策的定调，将从“防风险为主”向“防风险与促消费并重”升级。

从政策取向来看，“十五五”期间房地产领域的消费促进逻辑，已从过往单一的住房交易拉动，明确转向存量运营、品质提升与服务扩容三位一体的新路径。

住房消费纳入大宗耐用商品消费体系

在“促进大宗耐用商品消费”方面，《规划》提出，更好满足住房消费需求，优化保障性住房供给，因城施策增加改善性住房供给，规范发展住房租赁市场。

实施房屋品质提升工程，建设安全舒适绿色智慧的“好房子”，稳步推进城中村、危旧房和城镇老旧小区改造，支持居民自主更新，支持老旧房屋适老化改造和智能化升级。

对此，上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，政策对改善性需求的支撑力度将进一步加大，各城市在此方面拥有更灵活的差异化支持空间。同时，“好房子”建设标准已上升为国家层面的品质导向，后续应立足于持续激发住房消费。此外，存量住房更新改造获得明确政策支持，将释放可观的工程咨询、建材家居和智能设备需求。对于新房开发增量已见顶的行业而言，构成了中长期的业务增量来源。

另一方面，物业服务也被纳入消费扩容体系。《规划》明确，实施物业服务质量提升行动，拓展物业服务内容。并将“推进城市社区嵌入式服务设施、完整社区和一刻钟便民生活圈建设，完善社区便民商业设施”纳入消费基础设施建设范畴。这也是国家级规划中，较为罕见的将物业行业与消费扩容直接挂钩的表述。

在严跃进看来，政策意图在于将社区定位为居民消费的“最后一百米”终端载体。物业服务企业则从传统角色，转向社区养老、托育、家政、零售等多元化生活服务平台入口。对于物业服务行业，意味着头部企业有望借助政策东风，加快社区增值服务的合规拓展，社区商业空间的运营价值也将获得重新定价。

同样，商业地产也迎来了更新机遇。

根据《规划》，扩大消费基础设施领域有效投资。提出“推进老旧商业街区改造提升，支持线下消费商业设施设备更新”。资金来源方面，强调“统筹利用中央预算内投资、地方政府专项债券等资金渠道”。

严跃进认为，这将对商业地产运营商构成直接利好。老旧商圈改造升级将获得政策和资金层面的倾斜支持，具备核心区位但设施老化的商业物业价值存在一定的重估空间。

不合理的限制性措施将清理优化

《规划》在加力完善促进消费制度机制中还提出，清理优化不合理限制性措施。支持各地因城施策调整优化房地产政策，更好满足居民刚性和改善性住房需求。深化住房公积金制度改革，扩大使用范围，着力满足缴存人不同阶段的多样化住房需求。

政策也再次明确，购房领域的限制性政策调整权限下放至地方，“因城施策”的灵活度有望进一步提升。除部分核心城市限购政策存在优化预期外，类似带押房产过户、房产与户籍关系限制，以及一些历史遗留的二手房交易问题等其他限制措施有望得到优化。

另外要关注的是公积金政策，其使用范围有望拓宽。除购房外，包括老旧小区改造、适老化装修、租房提取等场景也将纳入使用范围。严跃进称，这一表述在此前公积金的修订稿中已有所体现，未来公积金在住房消费金融中的杠杆作用将得到更充分发挥。

稳地产是居民增收的重要基础

居民财富的稳定和增收，也是持续提升消费能力重要基础。

此次《规划》还提出，多渠道促进居民增收。促进房地产市场持续健康发展，持续巩固资本市场稳中向好发展态势，多渠道增加城乡居民财产性收入。

实际上，住房消费在促进消费中的作用，官方早有提及。

6月18日，《求是》发表《以更大力度提振消费》的评论员文章中指出，近年来房地产市场深度调整，不少居民感叹“家底变薄了”，财富效应减弱，使居民消费开支趋于谨慎。

根据央行调查数据，住房在中国居民家庭财富中的占比在60%以上，居民负债中70%以上为住房按揭贷款。由此可见，房产财富效应的减弱也是拖累消费的关键因素之一。

文章提到，“要加快修复居民资产负债表，着力稳定房地产市场，促进资本市场健康稳定发展，防止资产价格下跌对消费信心的负向螺旋，增强广大城乡居民的消费预期和底气”。

中房研协此前的一份研报指出，楼市下行的负财富效应直接约束消费意愿，其逻辑链条是房价预期走弱→居民房产账面资产缩水→资产负债表承压→预防性储蓄上升、缩减衣食住行、家电家装、文旅等可选消费，形成资产缩水压制消费的负向循环。

面对资产价格下跌，居民选择减少负债、增加储蓄，行为上呈现“资产负债表衰退”特征，从而抑制了消费扩张。

对此，中房研协认为，稳定房地产市场不再仅仅是行业问题，而是关乎居民财富安全感和社会消费信心的宏观战略问题。通过稳住楼市基本盘，遏制资产价格非理性下跌，阻断资产负债表衰退的蔓延，为消费复苏奠定坚实的财富基础。

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