城市高质量更新实践——南昌洪都老工业社区可持续更新实践与行业启示

编者按

本文是关于"十五五"规划下南昌洪都老工业社区更新实践的案例研究，通过 "六共行动"的核心方法，总结了四大挑战、六步实践、五大成果价值、四个经验逻辑和结语。

“十五五”规划明确将“高质量推进城市更新”作为城市发展核心任务，推动城市从规模扩张转向内涵提质，从物质改造升级为民生改善、文化传承、生态优化、治理创新和产业激活等多维协同的系统性行动。南昌洪都老工业社区作为全国连片规模最大的老旧小区，以其厚重的工业遗产与集中的民生诉求成为老旧小区改造的样板案例，以“六共行动”为路径、“完整社区”为目标、“长效治理”为保障，探索出一条适配“十五五”城市更新要求、可复制推广的老工业基地社区更新新路，为行业内外提供宝贵的实践参考。

一、城市挑战：老工业社区更新的共性难题与时代命题

洪都老工业区始建于上世纪50年代，是新中国航空工业摇篮、江西工业文化地标，占地1.47平方公里、拥有612栋住宅、居住人口约7.1万人，是典型“老工业基地+超大老旧社区”叠加体，直面“十五五”城市更新需破解的四大核心挑战：

1.空间衰败与民生短板交织：建筑老化、管线破损、道路拥堵、停车紧张、配套缺失，地下堵、地面脏、空中乱，安全隐患突出，与“住有宜居”目标差距显著。

图1 社区改造前现状

2.工业遗产保护与活化失衡：八角楼、苏联专家楼、试飞跑道等珍贵遗存保护缺位，航空文脉断裂，历史价值未转化为发展动能。

图2 总装厂、八角楼、试飞跑道等航空工业遗存

图3 苏联专家楼、宿舍楼等生活遗存

3.治理碎片化与参与度不足：“企业办社会”职能剥离后权责不清，居民被动接受改造，公共空间“公地困境”突出，共治机制缺失。

4.投入可持续与运营长效不足：政府单方支撑难以为继，市场参与动力弱，改造易陷入“重建设、轻维护”的短期化困境，不符合全周期管理导向。

这既是洪都面临的更新难题，也是全国老工业社区、超大老旧片区在“十五五”城市更新中亟待解决的共性难题——如何从“一次性改造”转向“可持续更新”，从“空间翻新”转向“社区复兴”。

二、工作纪实：以“六共行动”践行“十五五”完整社区建设要求

社区更新工作由清华同衡与清华大学等多专业团队共同推进，紧扣“党建引领、居民主体、系统集成、长效运营”核心，落地“共识、共益、共商、共担、共建、共治”六共行动，实现从“旧改1.0”到“旧改2.0”的迭代升级，有效响应“十五五”城市更新“先体检、后更新，问题导向、全域覆盖”的实践要求。

（一）共识：锚定战略定位，统筹区域更新

编制青云谱区核心区保护与更新规划，明确洪都从“传统工业区”向“城市综合功能区”转型，定位“铭记航空历史、引领科创未来、面向城市生活”，将工业遗产保护纳入城市历史文脉传承体系，实现更新与区域发展同频共振。

（二）共益：聚焦民生刚需，平衡多元价值

坚持“重地下、轻立面”，优先改造水电气路管网等民生工程；通过问卷、访谈精准对接停车、养老、活动场地等需求，找到政府执政效益、市场合理收益、居民生活改善的最大公约数，避免“面子工程”。

（三）共商：搭建全流程参与平台，实现“由居民改”

构建“纵向市区街社联动、横向政社企居协同”共商机制：线上用路见App、微信群征集意见，线下开宣讲会、共识工作坊；设计师全程驻场，方案采纳率近90%，居民同意率达94%，改造周期从半年压缩至2个月，破解“众口难调”痛点。

（四）共担：明晰权责，培育主人翁意识

引导居民从“我能要什么”转向“我能做什么”，梳理空间资源、制定使用规则、培育自治组织，推动居民参与监督、协调矛盾，破解公共空间维护难题，实现“权责对等、成果共守”。

（五）共建：六位一体提质，留住工业文脉

实施“道路优化+绿化润景+功能完善+配套补齐+人文关怀+智能安防”六位一体改造；保留工业肌理与街巷格局，打造航空文化标识、特色景观，让老社区既提升颜值，也留存记忆。

（六）共治：党建引领，构建长效治理体系

以党群服务中心为枢纽，创新“3+1”共治网络，整合“统规建管营”机制；开展基层赋能培训，提升议事协商、矛盾调解、资源活化能力；引入物业+自治双模式，设立红色创投基金，推动从“改造完工”到“长效管好”的系统性跃升。

三、成果价值：老工业社区更新的“洪都样板”效应

洪都模式以“小切口”解决“大民生”问题，以“微改造”激活“大存量”潜力，以“软治理”支撑“硬更新”实效，创造多重价值，成为“十五五”城市更新的重要实践样本：

1.民生价值：惠及2.37万户居民，基础设施全面焕新，停车、养老、便民服务短板补齐，居住满意度、安全感大幅提升，推动“住有所居”向“住有宜居”跃升。

2.文化价值：系统性抢救保护工业遗产，延续航空文脉，唤醒集体记忆，打造南昌城市文化新名片，彰显“文化传承型更新”的时代内涵。

3.治理价值：构建“党建引领、多元参与、权责清晰、运营可持续”的治理体系，居民从“旁观者”转变为“主人翁”，形成可推广的基层治理范式。

4.行业价值：探索“EPC+全过程参与+长效运营”一体化模式，形成方案智库、空间布局范式、居民参与流程等标准化工具包，为老工业片区、超大老旧社区更新提供系统性解决方案。

5.政策价值：2021年项目完成后获得国家部委与省级肯定，并将洪都社区模式全省推广，为“十五五”完整社区建设、老旧小区整治、工业遗产活化提供实践样本。

四、经验总结：适配“十五五”的可持续社区更新四大核心逻辑

洪都实践紧扣“十五五”城市更新“高质量、系统化、可持续、人民性”导向，为城市更新提供以下可复制经验：

1.理念逻辑：从“为社区改”到“与社区协同、由社区主导”。坚守居民主体性，把需求权、决策权、监督权还给居民，避免自上而下的“一刀切”，切实贯彻“十五五”以人民为中心的核心要义。

2. 方法逻辑：从“单一空间改造”到“社会与空间互生”。同步推进“硬件提质、软件赋能、文化激活、治理升级”，跨学科协同、跨部门联动，推动空间更新与社会复兴双向赋能，落实“系统观念、全周期管理”要求。

3. 机制逻辑：从“项目式短期行动”到“六共闭环长效机制”。以共识定方向、共益聚动力、共商汇智慧、共担明权责、共建优品质、共治保长效，形成从规划到运营的完整闭环，破解“重建轻管”、不可持续的行业痛点。

4. 价值逻辑：从“物理翻新”到“完整社区+文脉传承”双提升。兼顾民生改善、遗产保护、生态优化、治理创新、产业联动，打造“宜居、绿色、韧性、智慧、人文”的老工业社区，精准匹配“十五五”要求的“好房子、好小区、好社区、好城区”建设目标。

五、结语：以洪都经验赋能“十五五”城市更新新征程

“十五五”时期是城市更新从增量扩张转向存量提质的关键五年，老旧小区改造、老工业基地更新、完整社区建设成为重中之重。南昌洪都以“六共行动”破题、以“可持续更新”为目标、以“人民满意”为标尺，既解决当下民生急难愁盼，又构建长远治理体系，既保留城市历史记忆，又激活片区发展动能，为全国同类项目提供可学习、可复制、可推广的实践范式。

未来，以洪都经验为借鉴，更多老社区将告别“衰败困境”，迈向“活力永续、魅力长存、幸福可感、治理高效”的可持续新家园，让城市更新真正成为惠民生、稳增长、优治理、传文脉的核心引擎。

图4 公众参与社区沙龙现场

图5 社区改造后现场实拍

图6 改造后各级参观考察及社区文化活动

项目团队：清华同衡建筑分院设计二所

清华同衡建筑分院设计二所

建筑分院设计二所是北京清华同衡规划设计研究院从事建筑设计的专业机构，为打造更多实施项目的战略发展目标重要举措，着力打造项目落地实施。本所与规划院内的其它专业所密切合作，推行多专业、多学科、多部门协作的模式，为每个项目量身定制，形成综合性、专业化的项目组，实现建筑设计与城市规划设计、旅游规划/策划等上位规划的无缝对接，提供概念规划方案-方案设计-施工图-现场配合的全方位服务。本所主要承担的项目类型包括仿古及古建筑设计、特色街区设计、居住区设计、文化旅游建筑设计、传统村落建筑设计、养老建筑设计、文化建筑设计等。本所的骨干成员承担过上述各类建筑设计项目，在相关设计领域积累了丰富的经验，组成了一支专业基础扎实的工作团队，在一些重大项目中获得相关领导和专家的一致肯定。

业务联系：孙福庆

电话：18910039926

封面图/图片｜供稿部门

供稿｜清华同衡 建筑分院设计二所