滨江绿城未科组合地块低密区揭面，排屋+叠墅低密格局定了

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地块规划公示要点

此次公示的是杭政储出[2026]25号杭州未来科技城单元YH090705-03地块，位于文福路西侧、水乡北路北侧，建设单位为杭州滨绿久望置业有限公司，由绿城操盘。

回顾拿地背景：2026年5月15日，滨江集团&绿城联合体以总价388558万元竞得未来科技城首宗组合地块，楼面均价31644元/㎡，溢价达到34.66%。本次公示的60号低密地块，对应楼面价42387元/㎡。

从产品规划看：地块主体拟建造19幢4F联排（排屋）和3幢6F叠排（叠墅）。其中3幢叠排沿北侧规划支路设置，小区人行主入口位于南侧水乡北路上。排屋户型面积约300㎡+。

关键技术指标方面：用地面积39553㎡，总建筑面积87494.15㎡，其中地上建筑面积42936.65㎡、地下建筑面积44557.5㎡，容积率1.05，建筑密度35%，绿地率30%，建筑高度21.35米。

细节层面同样值得关注：排屋1-4F标准层高依次为3.7米、3.2米、3.3米、4.19米，顶层层高拉高，居住体验更足。外立面采用深灰色铝板、灰色铝板、米色石材、LOWE玻璃及玻璃栏板，整体配色与绿城枫丹玫瑰园较为接近。公区则配置了景观水系、风雨连廊等。

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片区高低配与竞品格局

这宗低密地块最有看点的地方，在于它与周边地块共同构成了一个清晰的"高低配"格局。

本低密地块北侧，即同一组合地块中的滨江绿城项目，方案已公示，由17幢13-16F高层住宅组成，滨江操盘，容积率2.0，高层户型面积约139-238㎡，标准层高3.15米。一南一北，一低密一高层，形成了明显的产品分层。

再往东看，紧邻的是绿城枫丹玫瑰园，由28幢4F排屋和5幢6F洋房组成，容积率同样为1.05，排屋户型面积325-421㎡，洋房户型面积235-305㎡。

从容积率来看，本地块与枫丹玫瑰园同为1.05，均属低密序列，而北侧滨江绿城高层容积率为2.0，承担着片区的高层供应。

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配套兑现节奏

低密产品的价值，离不开配套的支撑。这一片区的配套兑现节奏，可以说是"现有已到位、在建高规格"。

先看已到位的现有配套：片区已有浙大一院总部、天元公学和睦校区等，医疗与教育资源均有落地。

再看在建的国际化高端配套，落地节奏值得期待：绿汀路万象城（华润万象城）计划2027年开业，本地块距其约2公里；西侧约1公里为在建的银泰杭州中心；此外，万象城东侧还布局有余杭国际体育中心、杭州音乐厅、余杭大剧院，以及余杭市民中心、未来国际演艺中心等一批文体设施，目前均在建设当中。

区位方面，地块南侧即为五常湿地生态绿心，东侧紧邻地铁12号线水乡北路站（在建），兼具生态与轨交双重优势。

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板块低密市场价值研判

综合前面的规划、格局与配套信息，可以对未来科技城低密片区的板块价值做几点研判。

其一是低密稀缺性。在未来科技城这样以高层为主的板块中，容积率1.05的低密地块本身就具有稀缺属性。本地块以排屋加叠排的产品组合入市，与东侧枫丹玫瑰园共同构成了片区难得的低密产品带，而北侧滨江绿城高层则承担高层供应，高低配的规划逻辑让低密产品的稀缺价值更加突出。

其二是绿城产品力的加持。本地块由绿城操盘，排屋顶层4.19米的拉高层高、深灰与米色相间的铝板石材立面、景观水系与风雨连廊的公区配置，均延续了绿城在低密产品上的一贯打法，与相邻的枫丹玫瑰园形成呼应又各有细节差异。

其三是片区配套升级带来的价值支撑。浙大一院总部、天元公学和睦校区等现有配套已落地，绿汀路万象城2027年开业、银泰杭州中心及一批文体设施陆续在建，叠加五常湿地生态绿心与地铁12号线水乡北路站的双重加持，片区正处在从"骨架搭建"到"配套兑现"的关键阶段。

可以说，随着这宗组合地块低密区块方案落定，未来科技城低密片区的产品格局与价值逻辑，正变得越来越清晰。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞分析师王义文，通过人机协作综合使用AI文章、行业Skills和数据分析( https://www.dichanai.com/ )撰写完成。内容仅供参考，不构成投资建议；

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