常德龙湖双珑原著物业纠纷：3.6 元/平米高价收费服务缩水，业主疑似遭遇信息泄露、不当催收

近期，常德柳叶湖区龙湖双珑原著叠拼业主持续向住建、发改等职能部门集中反映，小区物业长期存在收费与服务严重失衡、人为构建信息壁垒、公示公开缺位、业主沟通渠道不畅等多重问题。物业服务履职不到位却拒绝协商整改，转而委托律所批量发律师函、提起诉讼施压；多名业主反馈个人信息疑似外泄，持续遭受第三方催收电话骚扰，折射出该小区物业治理存在的系统性问题。

一、收费备案存瑕疵，一区多价、质价严重背离

涉事叠拼物业收费标准高达 3.6 元 /㎡・月。依据常发改价费规〔2024〕16号（2024年修订版）《常德市前期物业服务收费实施细则》，本地普通住宅物业费法定最高标准为 2.1 元 /㎡/月。 湖南省住建厅官方书面答复明确界定：湘发改价费规〔2022〕271 号文件中，可执行市场调节价的别墅特指带室外庭院独立成栋住宅；案涉六层叠拼并非独立楼栋，不属于政策定义的别墅范畴。物业以“别墅” 名义申报 3.6元高价备案，房屋属性呈报与规划部门、官方文件不符，备案基础存在实质性瑕疵。

小区同业态叠拼分化出 3.6元、2.88元、2.6元三类收费标准，低价优惠附带预缴全年物业费、绑定车位等强制条件，物业单方制定差异化收费规则，人为分割业主群体。多年收取高额物业费期间，物业从未完整公示3.6元标准对应的服务等级、专属服务细则、运维对标内容，属于无明确对价的模糊收费，违背等价有偿、公平交易原则。

二、基础服务大面积缺位，园区硬件、日常管护失管

高额收费并未匹配对应服务品质，园区公共区域长期疏于管理：地下车库长年昏暗，雨天渗漏严重，墙体积水返潮，地面湿滑霉变，异味刺鼻，而通风除湿系统基本没有启用；地面相关设施、步道破损久不修复；公共区域宠物粪便清理不及时，保洁巡查无固定频次；安保定点巡逻、园区秩序管控流于形式，消防设施配备不达标，如灭火器数量不足或过期。物业前期宣传承诺的叠墅专属精细化保洁、设备养护、专属运维服务均未落地，基础居住管护标准不及普通刚需小区，收费与服务品质严重倒挂。

三、信息公示长期空白，业主知情权、监督权悬空

龙湖官方服务 APP 作为法定线上公示、意见反馈载体，公告板块长期零内容，未公示服务标准、收费依据、维保台账、公共收支等法定必备资料，无投诉、互动反馈栏目，线上监督渠道完全阻断。 依据 2025 年 6 月实施的《常德市住宅小区物业服务监督若干规定》，物业企业须在小区显眼位置、官方监督平台公示服务事项、收费标准；共用区域经营收益单独建账、专款专用并定期公示。该小区物业常年拒不公开广告、车位租赁、快递柜等全体业主共有收益明细，收支金额、流向、结余全程无台账公示，业主对小区公共资产、经营收益完全无法知情、监督；承接查验报告不明，业主共有区域、设施情况不清，有业主要求物业提供房屋安全结构图，物业均推脱，要业主自己找开发商索取。

四、弃协商重诉讼，不当催收、信息泄露引争议

针对业主集中提出的服务整改、价格核对诉求，物业长期拒绝组织业主座谈会、拒绝配合街道社区联合调解，完全关闭平等协商渠道。在服务问题未整改、收费争议未厘清前提下，物业委托第三方律所批量寄送律师函、提起民事诉讼，以司法手段替代服务提质整改。多名业主收到催收文书后，持续接到陌生催收机构高频骚扰电话，业主普遍质疑物业将业主身份、房产、联系方式等个人信息移交第三方催收主体。根据《民法典》《个人信息保护法》，未经业主许可向第三方提供个人信息用于催收，涉嫌侵害公民隐私权与个人信息权益。催收函中存在夸大征信影响、限制出行、子女就学等警示表述，对业主形成心理施压，属于不当催收行为，涉嫌以夸大后果方式施压。

五、业主合规维权诉求

1.请求发改、市场监管部门核查 3.6 元物业费备案合规性，要求物业完整公示全套服务标准，依法核算、退还违规多收取的物业差价；

2.请求住建部门核查前期物业入驻流程合法性，强制物业完整公示小区公共收益全周期明细，整治一区多价、捆绑缴费乱象；

3.呼吁住建部门督促物业整改线上公示平台，补全服务、收支、整改公示内容，开通常态化业主线上投诉反馈通道，破除信息壁垒；

4.明令禁止物业 “以诉代改”、不当催收行为，督促建立物业、业主、街道社区三方常态化调解沟通机制；

5.核查物业涉嫌向第三方泄露业主信息行为，依规追究相关主体责任，规范合法催收流程。

小区物业服务事关群众民生权益，依据《常德市住宅小区物业服务监督若干规定》，住建主管部门可针对投诉集中小区开展质价匹配评估，服务不达标的企业需限期整改，整改仍不合格可下调服务收费等级，或支持业主依法启动物业更换流程。业主呼吁监管部门依规介入核查，督促物业回归服务核心，落实质价相符、公开透明服务准则，共建和谐稳定居住环境。

编辑: 张霖