山西
太原楼评☞| 业内视角
913篇/文1769字/阅读6分
导读
中海，每逢三年拿地，规模缩减。楼评君谓之——藏锋守拙，静待其时。
察势者明，趋势者智，驭势者独步天下！见字如面，大家好，我是太原楼评君！
中海拿地｜落子北城
2026年5月18日太原审批管局发布：关于狄村城改安置项目地块二十五建设工程规划设计方案调整的公示。
2026年7月15日，太原规资局发布关于SWP-2632、SWP-2633地块【万柏林后北屯城改】出让结果。
太原中海景昌以3.261亿元拿下约43.57亩两宗用地，规划为中海【和系】产品。
具体看两宗用地的基本情况：
SWP-2633约18.57亩。其中住宅约16.71亩，商业约1.86亩，兼容比为10%。容积率3.2，限高100米，起价1.351亿元，楼面价约3411元。
SWP-2632约25亩。其中住宅用地约22.5亩，商业约2.5亩，兼容比10%。容积率3.5，限高100米，起价1.91亿元，楼面价约3274元。
单独看，地块体量都不算大，合起来也不大。
但南北相邻，可统一规划，地块狭长，可充分拉升楼间距，或考虑洋房类布局，中海在附近开发学仕里后，区域继续加仓。
NO. 1｜后北屯城改用地情况
原区域规划用地情况归纳如下，地块分散，普遍用地容积率3.0左右，此次用地东侧原规划为中学用地，现为公园路小学。
从区域卫星地图看，地块南岸即中海学仕里，区域内余量净地已见底。中海拿的地块都是规整度较差，对产品设计难度较高，地块综合价值难以充分发挥。
NO. 2｜中海【和系】产品规划
中海学仕同属后北屯，2024年入市热销，目前已经交房。
常规看，中海应该2025年续上土地开发，这节奏下，难免显示出中海集团层面对太原“不慎重视”或拿地环节拖沓，布局的节奏略有断层。
2026年7月7日，太原审批管理局公示了后北屯城改15#、19#地块规划方案，此规划方案先于此前土地拍卖，故而中海已经介入前期。
从规划容积率3.5和3.2，相对城改用地走低，规划北地块4栋住宅，南地块3栋住宅合计7栋，高度65米-99米。
高墙窗比、简洁现代风格，和学仕里相近但明显升级，整体定位改善类。
NO. 3｜中海新盘预期走势
中海，本应在太原恒大时代结束后，以其成本优势+央企属性可迅速崛起，限制于集团战略更多布局核心城市抢“地王”——如北京、上海、深圳、杭州等。
以全国视角看，疫情之后中海站稳了全国前三，势头很猛。
在太原，因策略导向中海天钻之后藏锋守拙，给予了山西建投、金茂代建崛起市场的机会。
回顾中海太原拿地节奏：
2013年，首入太原合作开发幸福里、凯旋门，独立开发中海寰宇天下【地标】。
2019年，深耕万柏林，拿地北寒超级盘，开创中海万元精装时代。
2020年，布局城市顶豪——丽华北中海天钻，业内“试点”混合产品搭配巅峰。
2021年，综改区拿地500亩中海寰宇时代，本来卖的挺好，后来项目自乱阵脚，先是中海被渠道“绑架”，占比奇高，营销总接连更换。
其次，中海为以价换量，大幅降低，从省会万元精品盘沦为地县“小孩桌”——县域房价。在综改区的中海操盘，确实不如招商硬气。
2023年，中海依旧没改“跪渠道”的德行，拿地后，明明一个内城改善盘，低价策略下还是被渠道绑上了——营销软骨头。
后北屯曾被称为“中国第一屯”，规模大，改造周期长，涉及人口广。虽然北城此片区土地颇为分散，但是看看隔壁金茂晓棠，回顾一下自己学仕里营销操盘。
2026年，希望中海能拿地后，在内城需求稳定，较低容积率加持下，自己骨头硬一点，把产品做好，守住央企的调性，让蹉跎三年的时光化为沉稳再启程。
一、充分结合新规，在中等容积率下做突破。
二、开发节奏看建投，新媒体营销布局上强度。
三、环顾竞品段位，拿点全国牌面技压一筹。
四、保持央企初心，快速去化后再补点新地。
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