大踩坑！花了几十万在广州买房，工地竟被限期清退

20多万就可以上车的海特云谷，被要求限期清退了。

现场贴出的清退通知来自白云区石门街道办事处，因项目施工方擅自占用白云湖数字科技城（黄金围片区）基础设施项目-道路二期工程红线内约3079.49平方米土地，用于施工作业区及设施设备堆放场地，严重妨碍市政道路推进。

通知要求海特云谷2个自然日内完成清退清场，逾期将依法采取进一步措施。

工地门口除了清退通知，还挂着一块农民工维权告示牌，涉及施工总承包、劳务管理多个环节的欠薪问题。

海特云谷项目早已围蔽停工，如今又被要求清退占地。

复工？遥遥无期了。

然而，这还不是最糟心的。

那些花了几十万买了海特云谷公寓的人，从头到尾就不是在买房。

海特云谷产业园，曾经披过“心湖一号”的马甲对外推广宣传。

项目位于广州市白云区石门街滘心路“高路”（土名），土地权属人为广州市白云区石门街滘心经济联合社，由滘心社与广州海特云谷科技有限公司合作开发建设，建成物业的所有权全部归滘心社所有，规划用途为商业、酒店、办公。

根据公开的招商公告，双方约定项目竣工验收后，滘心社提供部分独立建筑物给海特云谷公司无偿使用，期限40年；其余部分通过租赁方式给海特云谷公司使用，期限20年。

也就是说，海特云谷公司本质上是个“二房东”，“买”公寓的人花几十万只是向海特云谷租公寓，自己成了“三房东”。

这个项目至今没拿到竣工验收手续，未获批正式地名。

2022年前后，项目对外销售公寓，有人去买了才发现，签的根本不是《房屋买卖合同》，而是一份《海特云谷租赁合同》及补充协议。

广州市白云区住房建设和交通局2023年、2024年连发风险提示。

当中提到，谨慎签订租期超过20年的租赁合同，根据《中华人民共和国民法典》第七百零五条，“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”。

其实，很多使用权类产品都会这么讲：

“先签20年，再续20年，等于40年。”

“虽然不是产权，但实际使用年限差不多。”

“合同都写了，不用担心。”

说辞好像闭环了，但法律不是这么算的。

合同本质是租赁关系的话，超过20年的部分，不会因为写进补充协议就自动有效，它就不是一个稳定的租约。

海特云谷一旦出问题，连向真正的业主滘心社主张权利的资格都有限。

几十万换来的不是房本，不是能住的房子，而是一纸随时可能变成废纸的租赁合同，和一个被要求限期搬离的工地。

使用权公寓自有它的“坑”。

那能拿红本的产权公寓呢，一定安全吗？

金沙洲有个项目叫万益广场（金铂壹号），位于广佛交界。

一期是产权公寓，能拿大红本的那种。

但这个项目的用地属于集体建设用地，以合作方式向沙溪股份经济合作社取得，土地使用权将于2053年12月31日到期。

有业主翻看房产证才发现，上面明确标注“到期后土地及地上建筑物无偿收回”。

销售在签约前会要求业主单独签一份知情书，确保“已知悉”。

很多人以为只要是“产权”，到期就跟住宅一样自动续期。

真不是。

住宅建设用地使用权，根据《中华人民共和国民法典》第三百五十九条，期限届满后自动续期。

但非住宅建设用地（包括商业、办公公寓），续期要“依照法律规定办理”。

而集体建设用地更特殊，《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》明确规定，年限届满，土地使用权由农民集体土地所有者无偿收回，地上建筑物按合同约定处理。

万益广场属于这种情况。

海特云谷是用权公寓，烂尾+清退，钱直接打水漂。

万益广场是产权公寓，红本在手，但土地使用权到期后照样可能被无偿收回。

一个让钱房两空，一个让拿了个“限时红本”。

殊途同归。

市面上公寓分两种。

第一种，能办不动产权证的。有所有权，可以占有、使用、收益、处分。

第二种，办不了证的。只能按使用权转让合同在一定期限内“占有、使用”。出租方往往不是产权人，只是个运营方。运营方一旦出问题，钱房两空。

海特云谷属于后者，没有预售许可证，签的是20年租赁合同。

掏钱之前，四个问题先问清楚：

第一，到底有没有不动产权证？“永久使用权”“自动续期”这类话术，听听就好。

第二，土地什么性质？国有出让还是集体土地、合作开发？万益广场的教训摆在眼前，产权公寓建在集体建设用地上，到期照样可能被无偿收回。

第三，签的到底是买卖合同，还是租赁/使用权转让协议？

第四，项目有没有竣工验收手续？没验收，签了合同也住不进去。

这四个问题答不清，后面所有“收益测算”都只是PPT。

回到海特云谷。

那些花了几十万的“买家”，如今面对一纸租赁合同、一个停工的项目、一份清退通知，和一个永远无法兑现的“公寓梦”。

产权公寓，未必是好资产。

但使用权公寓，很多时候连“资产”这两个字都要先打个问号。

掏钱之前，多问一句：这房子，到底是谁的？