北京
北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
问：我是北京市集体户，十年前买了一套石景山商住房，出新政后价格一直跌，现在价格已经腰斩。好在之前租金还可以，稍微弥补一点损失。现在租户到期，房租比之前降不少。在考虑是否应该把这套商住给卖掉，置换成住宅。
小孩在外地上幼儿园，原本考虑上完小学户口转过来北京上初中。现在是不是提前买房，把户口转过来呢？不想贷款的话，在考虑西城区远见名苑的一居室怎么样？
章哥：
1、十年前是2016年，正是商住最受追捧的时期，基本买在高点了。现在租金虽然降了，但相对于房价还是还算收益率高的，怎么的也得在3%以上吧？朝阳区公寓最高能到4%呢，石景山的也应该差不多。
所以如果注重租金收益就留着，担心隐性风险或为了孩子上学再置换普宅吧。
2、常规建议是如果有京户，那越早转过来越好。一是提前适应教学模式，包括教材。二是学习习惯是从小养成的，一旦错过周期就很难改变了。第三就是学习氛围和同学了，这是孟母三迁所考虑的，也是越早越好。
3、远见名苑，指的是正规一居还是开间儿？或者是远见公寓啊？常规建议是首选正规一居，尽量选朝向好点儿的，至少出手时好卖。实在没合适的再看开间和公寓吧。
从溢价来讲这三种形式的都不低，基本都在40%左右。假定300万一套房，其中100万左右是学区溢价。所以这就当作占坑儿房呗，没必要长期持有，用完了学位就看行情出手吧。毕竟溢价高了就风险大，从今年至少到2032年都是入学低谷期，溢价率是至少不会增加的，没有政策支持的话有可能逐年下降。
4、简单就这情况，公寓就看自己注重租金还是其他的了，但从规避风险角度不建议长期持有。远见的小户型都是典型的占坑儿房，溢价率高，也是从规避风险角度不建议长期持有。
仅供参考。
借这网友话题聊两句，很多去远见名苑看房的都有个疑惑，就是这小区怎么这么散装啊？而且还有住宅有公寓，当年开发商怎么想的？
开发商也是没辙呗。因为最早这块地的规划不是商品房，而是当地拆迁户的棚改回迁房，红居工程。但后来从拆迁角度算不过账来了，做不到资金平衡，所以才修改规划和土地性质改成了商品房。
可一改成商业用地那就竞争者多呗，都挺有实力的，你一块我一块的一分割，留给远见的地块就成散装的了。就连远见名苑这项目都是前后两个开发商，股权争夺乱着呢，那风格能统一吗？
而且在这种地块上要想多赚钱+快速回款，那就只能是什么房都盖，必有一款适合你，来了就得按住。所以才出现了各种形式的房子，都是时代的产物……
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