出租工业厂房给人开月子中心、服装商场，能全身而退吗

3个月前区法院公号发布个普法案例：《》。

说的是A餐饮公司租了B科技公司的房子装修后开饭店，后发现这是旧房拆除后重建，没有建设工程规划许可证，且存在消防验收等问题。双方就装修损失和租金拖欠等问题扯皮；区法院判租赁合同无效，B科技公司因提供的违建房不适租，负有主要过错，对A餐饮公司装修损失承担70%的赔偿责任。

去年11月开始，我也关注上一个工业厂房租赁合同纠纷案。

有所区别。南通泰润环保科技有限公司是把有产证的仓储用途工业厂房，租给万润企业管理南通有限公司开月子中心，因变更了土地规划用途，最终导致月子中心无法通过住建部门的二次消防验收审批——压根不受理。

然后，一模一样的剧情，双方在租金拖欠和装修损失赔偿问题上扯皮。

案子到法院，双方都是只说单边理，针尖对麦芒，把责任往对方头上推。

泰润说：租赁合同写明是工业厂房，你又不是不知道，你自己租了，责任自负。

万润则说：租赁合同也写明了我是开月子中心，你也看见了，却把工业产房租给我，这不等于是担保开得成，没问题吗？而且你在租赁业主群里，还通知大家“如果消防设施有改造需要去消防部门重新审核”，说明你对需要办二次消防验收是门儿清，你故意坑我（注：泰润公司还把工业厂房租赁给人开办幼儿园迪亚蒙橙园托育、服装商场雅阁斯澜男装中心，等）。

泰润说：二次消防验收是你的事，跟我没关系。

万润则说：合同约定，你对二次消防验收，负有协助义务。

泰润说：我已经提供协助了，产证等不是提供给你拿去办事了吗？

万润则说：不够。住建部门还要求提供关键的合法性证明文件——“变更使用功能方案会商意见的会签单”，你没给我，请你继续协助。

泰润公司当然拿不出。

关于这“会签单”，延展开来说说。

2020年，南通市住建局、自规局、行政审批局、消防支队联合发布《南通市区既有建筑改变使用功能规划消防联合审查管理暂行办法》，涉及工业厂房，第6条规定“工业、仓储建筑增加物流功能的，以及工业、仓储建筑功能相互调整的”“经区人民政府（管委会）书面确认且未列入城市近期改造范围的，可直接办理消防设计审查、验收或备案”，第7条规定“既有建筑变更为文化创意、科技研发、健康养老、工业旅游、众创空间、生产性服务业、互联网+等业态或功能的，由辖区人民政府（管委会）会同市自然资源和规划、住房和城乡建设、行政审批、消防机构及拟改变后功能的行业主管部门研究”亦即“会签”——并没给工业厂房开办商业性质，属生活性服务业的月子中心开口子。

2025年，南通市政府出台《南通市市区城市更新办法》，第27条规定“以下建筑使用功能改变的，可按有关规定申请办理施工图（含消防）审查、消防验收或备案……（三）工业、仓储建筑增加物流功能的，以及工业、仓储建筑功能相互调整的；（四）闲置存量建筑改建养老、托育服务设施的；（五）符合国家和省存量土地盘活利用五年过渡期政策的。”——还是没给工业厂房开办月子中心开口子。

泰润公司哪里拿得出这“会签单”？包括把工业厂房租给人开服装商场等，都是违规的，一查一个准。

泰润公司低价拿地盖工业厂房，却出租给人开办商业性质月子中心、服装商场等，收取商业级租金，“吃利差”，但没补缴土地出让金，占的是公共财政的便宜，饱的是私囊。

我看过本省一些案例，对于这种情况，通常都是走《民法典》第724条规定，虽认为合同有效，但因合同目的无法实现，遂合同解除。该条规定：“租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押”或“租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形”，导致“非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同”；至于装修损失之类，那就根据双方过错情况，按相应比例分摊。

比如苏州工业园区法院（2017）苏0591民初6628号民事判决书，裁判要旨为：苏州昂东汽车部件有限公司把工业厂房租赁给苏州市星航体育发展有限公司开羽毛球馆、篮球馆，“存在违反土地用途等规定的情形，双方应承担相应责任。但该租赁合同未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法成立、有效，对双方当事人具有法律约束力。”“租赁合同因违法而客观上无法继续履行。目前双方均同意解除合同，基于本案实际情况，本院依法认定基于双方过错导致案涉租赁合同于2018年3月28日解除。”“案涉房屋租赁合同提前解除，导致星航公司出现剩余租期内装修残值损失……案涉厂房装修残值应认定为791424.2元。双方应各自承担50%责任……”至于南京市中级人民法院（2017）苏01民终1166号二审民事判决书，则是判令工业厂房出租方，对承租方装修损失承担70%赔偿责任。

上述苏州案例，苏州工业园区法院也曾转化为普法案例，于2018年8月27日在该院公号发布，题为：《》。

这标题警示的一点没错！

就拿万润公司来说，既然合同有效，那在合同履行阶段，一百多万元的租金给就给掉了，覆水难收（合同解除后能否返还商业级租金和工业级租金之间的差额部分，是个麻烦事）；但合同因违法而提前解除，装修等却先已花了两百多万元，除开可移动设备，其他损失则是要结合双方过错情况进行分摊的，泰润公司又岂得全身而退？注定了就是双输的局。

作为出租方，明知其工业厂房的用途限制、审批障碍，则还是应尽到诚信缔约义务，而不是对承租方挖坑埋雷；而作为承租方，钱也不是大风刮来的，投资项目、租赁场地，也总该擦亮眼睛，尽到审慎注意的尽职调查义务。

对于这起工业厂房租赁合同纠纷（或缔约过失责任纠纷）案，最终结局如何，能否起到判决一例，治理一片（警示出租方尽好诚信缔约义务及督促承租方尽好审慎注意尽职调查义务），推动优化法治化营商环境的积极效果，拭目以待。