广东
刚刚，白云区政通路西侧AB2914005、AB2914006地块竞拍正式落槌。
最终，该地块由越秀地产以总价101,213万元竞得，折合楼面价约42624元/㎡（不剔除配建），溢价率16.1%。
作为白云区近十年容积率最低的核心区宅地，这宗地从挂牌起就站在了聚光灯下。
今天5家国央企同台拼抢的场面，也印证了它的市场分量，这不是一块普通的宅地，而是撬动白云核心高端改善市场的关键一子。
其实开拍前，参与竞拍的名单一出来就很有分量：越秀、保利、中海、珠实、招商蛇口、国贸，清一色深耕广州的国央企，每家手里都有成熟的改善产品线，摆明了都是奔着拿地来的。
毕竟中心六区能掏出1.1容积率的宅地，实在是少有，还落在白云区府旁的成熟地段，这种机会可遇不可求。
不过正式开拍之后，国贸没有报价退出了竞拍，成为剩下5家的“战场”
竞价过程也没什么拖泥带水，从8.72亿的起拍价开始，报价跳得很稳，没有那种突然跳价的戏剧场面，尤其是越秀和中海，每一轮报价都咬得很紧。虽然竞拍没有预想中的激烈，但是地价水平也不算低。
对头部房企来说，拿这块地不只是赚一个项目的钱，更是在广州高端改善市场占住一个位置。
说回地块本身，它的优缺点都非常鲜明，是典型的“瑕不掩瑜”型选手。
最硬核的优势，无疑是1.1的容积率。这个数字是什么概念？白云近十年出让的宅地里，它是最低的一个。之前被称为低密标杆的龙归六片山地块，容积率也有1.7，这宗地直接拉到了墅级标准。
住宅计容建面只有约2.37万㎡，建筑限高15米，未来大概率是叠拼、联排这类产品。放在高楼林立的白云核心区，这种社区的稀缺性，不用多说也能感受得到。
然后就是地段优势，地块就在白云区政府东侧，处于白云区和越秀区的临界地段，南邻麓湖公园、雕塑公园，东北向能远眺白云山，手握行政+生态资源。
步行约300米就是11号线和12号线的换乘站中医药大学站，开车10分钟左右到白云万达，周边医院、商业都有。
当然它也不是完美的。一方面，山景、湖景都是远眺，没有一线临山临湖的景观资源，加上地块限高15米，视野受限，景观溢价会打一些折扣；另一方面，地块临近内环路和机场高速，车流噪音是绕不开的问题，周边老小区较多，城市界面不算出彩。这些短板，未来大概率要靠产品设计和社区营造来弥补。
△图源：好地数据库
这宗地的入市，对景泰板块乃至整个白云核心区的楼市，都会产生不小的震动。最直接的，是补上了区域高端改善的供应缺口。
地块所在的景泰板块，去年底新房库存只剩88套，而且基本都是刚需刚改产品。周边房龄二三十年的老小区遍地，稍微新一点的力迅观麓公馆，二手挂牌已经冲到8万-10万元/㎡，且挂牌房源非常稀少，区域置换需求旺盛。
之前白云核心区的改善盘，大多集中在白云新城，比如保利云瑞，均价6.6万/㎡，做的还是大平层产品。而政通路这宗地走的是低密墅级路线，产品完全错开，直接瞄准了白云和越秀区的高净值改善客群。
可以预判，这个项目入市后，不仅会刷新板块的新房价格天花板，也会重新锚定白云核心区低密物业的价值标尺，甚至还会带动周边次新二手房价值的提升。
从这宗地的热度，也能看出今年广州土拍市场的变化。
一个很明显的趋势是：市场已经进入“精选时代”。不是所有地都有人抢，远郊、配套弱的地块依然冷清，但核心区、低密、配套成熟的优质地块，照样能引来多家房企拼杀。开发商的拿地逻辑已经从“规模化”转向“精准化”，宁可贵一点拿好地，也不便宜拿错地。
另一个信号是，广州改善市场的产品升级还在加速。前两年大家还在拼大平层、拼精装标准，现在已经卷到了容积率、卷到了低密社区形态。
今天这场土拍，拍的不只是一块地，更是市场对广州核心区优质资产的信心。在分化的大行情里，核心地段的稀缺产品，永远是穿越周期的硬通货。
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