上海哪些地方，房价贵的不能买了？

环线最著名的预测是大虹桥、唐镇、临港天价二手房的爆雷

2021年环二说让子弹飞一会儿，现在子弹落地，这些地方二手房领跌上海

现在临港是过街老鼠，人人喊打

2021年可不是这样，这些地方万众瞩目，一房难求

当时环二文章发出来很多人骂：大虹桥、临港都没潜力，那上海没地方能买了

其实大家冤枉环二了

环二跟大家一个战壕的，环二也看好大虹桥、临港的发展

但是区域发展的好，跟买房赚钱是两回事

只看发展情况，临港、大虹桥是发展最快的地方，临港经济增速上海第一，大虹桥纳税总额超过张江

那有什么意义呢，房价在你买的时候早透支了

税收很高，税收给你吗？

连你都知道那个地方好，那可能所有人都知道了

所有人都知道有宝藏，轮得到你去挖？

所有人都知道地下有宝藏，最发财的是谁？卖铲子的

有些地方不仅房价透支，区域开发吸引来的客户都去买新房，一点不留给二手房东

你买新房时单价6万，五年后你想卖掉，附近新房还是6万

你赚个der的钱

这几年教训惨痛，环二以为大家都看明白了

没想到还是有人没跟上

前几天直播时有人问了这么个问题：

结合环二当时的讲的内容，大概能理解他的潜台词：徐泾、东外滩就是发展空间最大的地方，这里房价都涨不动，其他地方不是更没机会？

值得我再重申一遍：我看好这些区域的发展，不看好这些区域的房价潜力

你用脚指头想想，费劲巴拉的发展起来新区域，是给你炒房赚钱的吗？

现在钱这么难赚，凭什么让你躺赚

这几年你见过几个天上掉馅饼的事情？

不好讲太多，简单分享两个典型区域，主要是讲清楚道理

第一个区域已经有人弃坑，第二个很多人还在迷信

首先讲讲观众提到的东外滩

东外滩现在发展很快，潜力很大，麻烦杨浦的朋友不用给我普及了

我去的次数不比你少，渔人码头肯德基我吃好几次了

发展快买房就赚钱吗？

房价其实不看发展情况，房价看的是预期

看发展现状，杨浦滨江肯定不如真如

真如酝酿了20年，现在摘到果子了，配套都建好了

有山姆会员店，中海环宇城，LOVE大都会，中海剧院也快开业了

在真如走走，你会觉得这里就是市中心，核心区没什么老房子，城市质感很强

真如街景

地铁也兑现了，11、14、15号线，四通八达

真如的新房中海环宇玖章，122平的单价才10万出头

10万出头在杨浦只能买到复兴岛那中海云邸玖章，那是什么鬼地方

商业就有个奥莱，运营的一般，餐饮有点少，跟真如两个大商场比不了

地铁就12号线，不如真如三轨交方便

城市环境嘛，看看下面杨树浦路

杨树浦路街景

但是无所谓，人家新房卖得很好

这里是杨浦滨江啊，一江一河，复兴岛也在开发，未来非常美好

问题是，未来是多久，未来会多美好

你在房价里加了很多预期，这个预期是太多还是太少

杨浦滨江的预期主要是产业，现在预期高到没谱

有人说杨浦滨江会涌入20万高收入群体，带着居住需求来，推高房价

有人说得有27万，3000家以上企业

有人还不满足，说规划引入30万高薪人群，还有人说40万

上海软件和信息技术服务业一共才80万人，一半都搬到杨浦滨江？

美团早就搬到杨浦滨江互联宝地了，这次搬到总部就一两公里，不算增量

公司搬一两公里，没必要换房吧

字节跳动在杨浦滨江就是一个展演中心，不是核心办公区，没太多人过来

真正的增量就B站，1万来人

和一些上下游配套企业

中节能总部这种不会有太多人，北京总部才150多人

之前说的27万、30万怎么来的？

环二一看他们算法吓一跳：杨浦滨江南段有270万方商办，每个员工配10平米，所以共27万人

不能这么算啊朋友，B站总部78.5万方，但是B站才1万人

而且其他大楼不一定租的掉

如果按规划面积算办公人数，那临港直接宣布完胜，游戏结束

复兴岛那边也一样，风风火火，确实有进展，但是预期被透支太多

量子城市是什么，10个买房的9个答不上来

除了产业其他泛善可陈，一号项目八埭头商办改了住宅，二号项目渔人码头商业废了，规划的合生汇你懂的

不是说杨浦滨江不好，是担心大家房价里加入太多预期成分

你预期20万、30万高收入人口增量，实际增量可能少得多

预期打折扣，房价可能就打折扣

杨浦确实有发展，互联网行业增速极快，也帮上海把美团留住了

杨浦滨江也在一天一天变好

这些是城市发展的重大胜利，造福了当地居民

不是造福炒房客

另一个典型案例是华泾，预期实在太高了

华泾正在快速发展，500度的老花眼都看得到

0轨交变4轨交，一个商场变两个，产业空白到北杨人工智能小镇

而且华泾还是徐汇，徐汇现在封神了，拳打静安脚踢黄浦，发展速度市区第一，经济总量市区第一

徐汇最后的大片空地，很多人直接原地高潮

现在大饼轻易不敢吃，打新的朋友不敢出手

但是华泾例外，多重bug之下，确定性极强

很多买房人想来华泾看看，分享发展红利

都能看到，确定性极强，你还赚什么钱？

D7D-1地块马上上市，徐汇城投操盘，说要卖9万以上

现在上海外环最贵的新房，一个是唐镇招商中旅，一个是莘庄安高海印华庭，都是8.5万左右

华泾的目标是拳打莘庄脚踢唐镇

你觉得9万贵吗？跟二手房比比，一点都不贵

2011年开发的印象欧洲现在还卖8万多，我新房9万超便宜好吧

数据来自《房见》小程序

唯一的问题是，印象欧洲房价高估了多少

2022年大虹桥二手房冲到10万，新房才6万，那新房也超便宜的

但是谁也没跟你签合同，二手房一直卖10万啊

凭什么默认二手房的价格就是对的？

现在是印象欧洲业主抛盘的时机，不是你去买房的时机

你吃不到红利，你是印象欧洲业主的红利

他吃到了华泾开发的红利，红利就是去接盘的你

华泾规划很好，但是能级没你想的那么高

华之门就一个大商场+30万方办公

30万方办公不算什么，随便哪都有，有些地方空着的办公楼都不止30万方

北杨人工智能小镇蛮好的，外环上看起来一大片，奇瑞的logo挂上去了

科研面积规划60万方，比桃浦、南大都小，在上海也排不上号

预期太高，房价就有泡沫

更可怕的是，多久全建成？

城市建设是很慢的，莘庄、七宝这些地方都是上世纪启动开发，30年沉淀才有现在的样子

现在城市化放缓，你觉得华泾需要多久建好？

景洪路TOD分两部分，华济路以北是徐汇，以南是闵行

闵行部分未来五年都没开发计划，长期保持大片荒地状态。闵行部分不开发起来，这里永远是城乡结合部

华之门建好了，往南走走就是下面这样，你会觉得这里是高能级区域吗？

华济路以南现状

即使20年后成熟了，坚持20年高价低配生活，划得来吗？

华泾未来能不能成为外环扛把子我不知道，我知道的是近十年一点戏没有

打仗的时候你在后面偷懒，和平年代再去建军功，你知道多难吗

跟杨浦滨江一样，环二也看好华泾的发展，我又不瞎

唯一的问题是，你算过多少钱买的是现状，多少钱买的是预期吗？

你算过多少钱预期算合理吗？

如果都没算过，你就是开盲盒式买房啊（《很多人，正在开盲盒式买房》）

如果你不会算就找我，后台回复【买房】，我们好好聊聊