北京城建龙樾海序二期，要换股东了

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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一份上市公司公告，提前暴露了北京土拍信息。

前不久，城建发展（600266.SH）公告，将与住总地产组成联合体，一起参与北京昌平东小口CP02-0405-0002地块拍卖。

它们的母公司，皆为北京城建集团。

这宗地，7月30日开拍，交易起始价45亿元。

从过往城建发展刊出这类公告的内容看，此番拿地势在必得。

这类例子，曾在嘉棠璟樾身上出现过。

去年8月，城建发展表示要联合住总地产、北京建工地产一起，拿下丰台岳各庄DC-L01地块。

不久后，它们如愿以偿了。

但城建发展在拿东小口CP02-0405-0001地块（龙樾海序）之前，并没有发出类似公告。

原因在于，龙樾海序的另一股东蓝华宇地产——昌平本土国企，不是城建发展的关联企业。

如果顺利拿下0002地块，城建发展将在东小口展开连片开发，甚至未来会将0003地块纳入囊中。

三个弦外之音

城建发展的这份公告，有几个重要信息：

1、城建发展与住总地产联合拿地，各占50%股权。

这意味着，龙樾海序的小股东蓝华宇地产，很可能不参与投资0002地块。原因是，0002地块的地价，比0001地块高出60%。

2、公告里提到买地的动机——龙樾海序5月份开盘即热销，使得0002地块具有较好的投资价值。

截至7月13日，龙樾海序供应837套，网签680套，均价5.44万/㎡，成交35.46亿元，地价覆盖率超126%。

3、披露了总投资金额，不超过100亿元。

来看一下城建发展的家底：

截至2026年3月31日，总负债782.49亿元，净资产20.45亿元，资产负债率75.9%，手握现金及现金等价物99.59亿元、同比下降25.9亿元。2025年营收302.8亿元，亏损4.13亿元。

综合来看，城建发展欲拿0002地块，换了合作伙伴。

龙樾海序卖得那么好，大概是北京城建集团希望，肥水不流外人田。

不过，城建发展并没有选择与另一个兄弟联手，即北京城建房地产开发有限公司，其法人、董事长为王聪颖。

城建发展的法人、董事长是齐占峰，北京城建党委委员、总会计师。

实际容积率下调0.2

东小口0002地块，是一块返场之地，且调过规。

早在去年北京第五、第六批供地清单里，东小口三宗地是联袂出现。

其中，0001地块占地3.13公顷、建面8.76万平米、容积率2.8；0002地块占地5.64公顷、建面15.62万平米、容积率2.77；0005地块占地5.72公顷、建面15.42万平米、容积率2.69。

但它们都无声无息地下线了。大致原因是，一次性供应太大，拿地成本过高。

直到去年9月22日，东小口0001地块单独进入预申请，后来变成了龙樾海序。

这次0002地块上架，规划建面13.8127万平米，容积率从2.77降为2.45。

如果扣除里面设置的12米街坊路——占地约3300平米，实际容积率为2.6。

如此一来，0002地块的规划指标，比龙樾海序有优势，容积率减少了0.2。

为什么0002地块要降容积率？

原因在于龙樾海序太憋屈了，容积率2.8、限高60米，创造了北京楼市密度之最。

城建发展给出的解法是，采用了8个架空层、顶层退台、配电室入地、地面设停车位、退线很小、减少边户等多种手法，才勉强把房子排下。

吸取这个教训之后，0002地块调规，实际容积率2.6、限高60米，楼栋排布就从容了许多。

小心背刺龙樾海序

龙樾海序卖得很不错。

最大的优势是地理位置，围墙之外，就是海淀，吸引了很多海淀外溢人群购买。

它的主力户型分三类：78平米三居、108平米四居和122平米四居，以及少量68平米户型。

得房率在90%-99%，含内嵌阳台、设备平台、花池、飘窗等。

花姐推测，0002地块的赠送尺度，应该会大于龙樾海序，南向可能是通面内嵌阳台——1.2米-1.8米组合。

这类赠送面积参照系，是未来科学城朱辛庄板块的0055项目。

花姐做了一版0002地块的强排预测，仅供参考：

1、街坊路

根据土拍文件，街坊路可结合方案进行线位优化。

预计地块内东西向街坊路，会北移至用地红线，将0002地块分割成东西两个区，西区占地约3.84公顷、东区1.8公顷。

2、楼栋排布

A、西区：规划12栋7F~18F住宅楼，以95平米三居、110平米四居和120平米四居为主；

B、东区：规划6栋11F~18F住宅楼，以70平米以下两居、78平米三居、95平米三居为主。

提醒一句，如果0002地块的房价不提高，产品对龙樾海序有一定的背刺。

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