学生宿舍赛道为什么抢疯了？

快讯背景：2026上半年，香港存量商业物业改造学生公寓的投资热度持续走高，央企、地产、外资、上市实业资本纷纷入场布局。

URI城市租住数据显示：1月，招商蛇口依托招商局商业房托基金以2.06亿港元拿下尖沙咀酒店改造公寓；3月，中原投资15.18亿港元收购九龙城富豪东方酒店打造大型学生公寓，同期央企华润隆地完成近9.53亿港元酒店收购改造布局；6月，新鸿基地产自有沙田帝逸酒店全面转型学生长租，晶苑国际、新加坡伟合控股、高瓴资本旗下Dash Living接连出手收购商业物业转型学生住宿；7月，京东集团7.5亿港元收购油麻地海景丝丽酒店、计划改造268间标准化学生宿舍，成为贯穿上半年赛道的标志性重磅交易。

注：本表仅收录2026上半年有完整公开披露资料的大宗资产；小型民宅改造、院校预租合作、仅意向签约未交割、私下银主盘转让等项目未纳入统计

URI城市租住观察到，多笔交易统一选用存量酒店改造模式，精准承接香港超14.7万张长期学生宿位缺口，也是对特区政府“城中学舍计划”政策红利的集中兑现。

URI城市租住认为，京东本次收购属于民营资本依托离岸投资平台布局香港教育型租赁资产的标杆案例，与央企、本地房企改造项目形成市场呼应，完整印证酒店物业转型长租公寓的资本共识。

政策市场方面值得一提，2025年起香港持续简化商业楼宇改宿舍审批流程，同时上调资助院校非本地生招生上限至50%，留学生住宿刚性需求持续释放。学生公寓凭借全年满租、收益稳定、抗周期的属性，一跃成为香港不动产市场稀缺优质资产，各路资本持续加码。

▲油麻地海景丝丽酒店改造学生公寓交易公告

大宗交易详情

▲油麻地海景丝丽酒店改造学生公寓项目

项目名称：油麻地海景丝丽酒店改造学生公寓

成交价：7.5亿港元（京东离岸主体JD Fabulous Development XI Limited全额收购股权对价）

出售方：远东发展

项目地址：香港油麻地核心交通枢纽上海街，多条地铁线路覆盖，通达香港多所高校

地块性质：存量中端酒店物业，整体改造标准化学生宿舍

产品构成：原酒店268间全转为独立学生单间，保留原有独立卫浴，配套共享自习空间、公共洗衣区、休闲会客区、24小时安保门禁系统，改造工程预计2026下半年完工

租客画像：覆盖油麻地、九龙城区周边高校内地留学生、国际交换生，租期匹配完整学年

租金参考：协议锁定全年保底租金，单间宿舍月度保底租金约14000港元，打包包含水电、网络、公共配套运维费用

收购进展：2026年7月6日完成股权收购公告，年内完成全部交割，下半年竣工改造，同步启动学年租客招租

运营模式：出售后，远东发展托管3年，托管协议约定每年4500万港元固定保底收入，对应年化收益约6%，三年合计锁定1.35亿港元基础现金流，市场行情上行后京东可收回运营权赚取超额租金收益

项目特色：依托原有酒店客房标准化格局，改造工程量低、落地周期短；物业运营交由原酒店管理团队托管，降低前期运营试错成本，且项目引入京东电商生态联动配套服务，大幅度提升租户留存率。

Highlight

项目亮点

分阶段付款控投资风险：交易设置分层资金支付机制，签约5个工作日内支付7500万港元定金，另预留500万港元专项保证金用于监督改造施工进度，剩余尾款依照改造分阶段拨付，最终成交价可根据交割时点净资产小幅调整，规避一次性大额资金投入带来的资金占用压力。

电商生态联动配套服务：依托京东香港本地商超、线上零售资源，为入住留学生提供生鲜日用品、小家电一站式采购渠道，公寓内设置专属便民自提点，补齐传统学生公寓缺失的生活配套服务，形成差异化租住体验，提升租户留存率。

分户能耗精细化管控：改造阶段为每间宿舍独立铺设水电计量线路，设置基础免费额度，超额部分单独计费，从源头压缩宿舍长期运营能耗成本，解决传统酒店整栋统一计量、能源损耗难以管控的经营痛点。

天台景观休闲空间增量配套：物业顶层规划开放式天台休闲区，配备观景座椅、轻社交桌椅、绿植景观，区别于常规学生公寓仅配置室内公区的设计，拓展租客活动场景，提升物业溢价能力。

股权收购简化合规流程：本次交易以收购持有物业主体100%股权形式完成资产交割，无需单独办理物业产权过户手续，大幅缩短跨境不动产交易合规审批周期，适配香港商业物业存量改造快速落地的行业需求。

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收购方式与交易结构

本次交易采用外资离岸主体持有物业+原酒店管理方托管+固定保底收益的创新分层模式，为民营资本布局香港长租公寓提供可复制的交易范本。

1.资产持有端：京东BVI离岸公司全额收购标的股权，掌握物业完整所有权，锁定长期资产增值空间；

2.运营托管端：出售方远东发展旗下酒店管理公司负责三年日常运营、租客管理、物业维保，无需京东组建本地运营团队；

3.收益保障端：托管协议约定每年4500万港元固定保底收入，对应年化收益约6%，三年合计锁定1.35亿港元基础现金流，市场行情上行后京东可收回运营权赚取超额租金收益。

URI城市租住认为，对比传统酒店物业，该交易结构彻底规避文旅客流波动带来的收益不确定性，把重资产投资的风险边界提前锁定，也是资本愿意为酒店物业支付三倍账面净值溢价的核心原因。

URI深度解读

一、交易主体的战略逻辑：

（一）京东：布局稳定租金资产，对冲电商周期波动

京东收购标的核心诉求并非新增住宿业务，而是配置抗周期现金流资产。电商营收存在明显淡旺季波动，而学生公寓租期绑定完整学年、出租率接近满租，全年稳定产生租金回款，能够平滑集团整体收益曲线。同时香港作为京东跨境业务枢纽，持续自持本地物业可长期节约外部租赁成本；学生公寓赛道千亿规模空间充足，本次项目完成运营验证后，可复制模式批量收购其他存量酒店改建，形成规模化长租资产包。

（二）卖方远东发展：剥离亏损资产，实现企业降负债瘦身

标的酒店连续两个财年持续亏损，即便营收同比提升，税后亏损仍维持千万港元级别，持续占用企业资金与信贷额度。7.5亿港元出售对价较物业账面净值2.659亿港元溢价186%，出售回款中6.3亿港元用于清偿物业抵押贷款，剩余资金补充集团日常营运，快速降低企业杠杆率，剥离低效酒店重资产。

二、行业底层逻辑：酒店与长租公寓的资产价值分水岭

1.现金流稳定性差距显著：传统酒店受旅游淡旺季影响，行业常年四成空置率，单房每年超百晚无营收，固定人力、物业成本持续支出，资产回报率仅2%-3%；学生公寓365天满租运营，运营成本仅占总收入20%，改造后收益率可达5%左右，稳定现金流支撑更高资产估值。

2.存量改造成本优势突出：存量酒店自带独立卫浴、标准化隔间，改造宿舍无需大规模土建，改造成本与施工周期远低于写字楼、商厦改建项目，是存量商业物业转型租赁资产的最优载体。

3.需求端抗周期属性天差地别：酒店消费属于可选文旅消费，经济、出行政策波动会直接冲击入住率；留学生住宿为刚性刚需，香港宿位缺口持续扩大，租金常年稳步上涨，不受短期市场行情扰动。

三、赛道延伸：轻量化盘活酒店空置房源的补充路径

并非所有酒店都具备整体改造公寓的条件，市场同步诞生轻量化空房解决方案。反向出价交易平台打通闲置客房供需，临近空房由客群自主报价、酒店灵活接单，将原本零收益的空置夜晚转化为实际营收，无需大额改造投入即可压缩空置损耗，缩小酒店与长租公寓的现金流差距，为中小酒店提供过渡经营方案。

京东7.5亿溢价收购亏损酒店转型学生公寓，绝非单一资本投机，而是不动产市场价值逻辑彻底反转的标志性信号。

当下国内酒店行业供给过剩、大宗资产法拍成交率不足5%，高空置、周期性亏损的硬伤，已经让酒店物业失去长期配置价值；反观香港学生公寓这类刚性居住租赁资产，依靠稳定满租现金流获得资本追捧，大量从酒店赛道撤出的资金持续涌入存量改造市场。

对于住房租赁行业从业者，香港酒店改宿舍模式具备极强参考价值，但切忌盲目跟风拿楼改造。物业本身无优劣之分，资产价值完全由业态现金流稳定性决定；只有依托政策红利、精准匹配刚需客群、设计保底收益的分层交易结构，同时叠加差异化配套与精细化能耗管控，才能对冲重资产投资风险。

固守传统文旅酒店模式、不愿优化空置收益、拒绝业态转型的经营主体，未来只会持续面临资产折价、无人接盘的困境。

两类住宿物业的冷热分化释放明确行业信号：任何依赖短期波动客流、存在大规模闲置损耗的不动产，终将被机构资本逐步抛弃；只有锚定长期刚性居住需求的住房租赁赛道，叠加配套生态与精细化运营，才能穿越行业周期，拿到存量不动产价值重估的长期入场券。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:木兮

运营编辑:树懒