广东
物业服务公司与业主之间
本应和谐相处、互惠互利
但如果物业公司凭职务之便
侵犯业主的合法权益该怎么办？
近日，江门市中级人民法院审结一宗建筑物区分所有权纠纷案，判决物业公司停止侵害业主的合法权益，对于规范物业服务行为发挥良好的社会效果和法律效果。
基本案情
2021年1月30日，某物业公司与某商行签订商铺买卖合同，将其管理的小区5幢首层架空层的使用空间交付给某商行使用至今。该幢住户黄某等24名业主认为，涉案5幢架空层的权属归5幢全部业主所有，物业公司与业主之间约定业主对房屋的公共部位与公用房屋进行面积分摊，包括该幢共有建筑面积、功能共有建筑面积及本层共有建筑面积，涉案架空层位于5幢首层，按合同约定属于本幢楼的共用建筑面积，故起诉至法院请求某物业公司及某商行将案涉架空层恢复原状并腾退返还给黄某等24人。某物业公司辩称，案涉架空层由该公司投资建设，该公司享有投资收益权和处分权。
法院审理
法院审理认为，根据《中华人民共和国民法典》第二百八十七条“业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任”以及《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持”的规定，涉案5幢架空层属于案涉小区全体业主所有，本案被诉行为损害了业主固有权益，黄某等24人作为5幢的业主作为全体业主的代表对于某物业公司擅自占用5幢架空层进行经营性活动有直接的利害关系，可以作为权利人请求排除妨害、恢复原状。被告未经业主同意擅自将架空层用作他用侵害了业主的合法权益。结合本案的案情及证据，法院判决某物业公司对案涉架空层排除妨碍并恢复原状，某商行退出案涉的架空层。目前，该判决已经生效。
法官提醒
2026年的政府工作报告提出“有序推动安全舒适绿色智慧的‘好房子’建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动”。优质的物业服务是人民群众对美好生活向往的题中应有之义，实现物业服务的透明化、规范化、优质化是大势所趋、民心所向、现实所需。本案中，物业公司占用架空层看上去像是“小事”，但从法律上看却是侵害业主合法权利的“大事”。案涉小区未成立业主委员会，直接的利害关系人的黄某等24名业主作为诉讼主体具备充分的诉讼主体资格，若必须以全体业主作为起诉主体，全体业主就共同事项的表决难以达到法定标准，诉讼维权难度大、时间长，甚至根本无法实现维权。人民法院通过该类案件为物业服务关系中各方的权利和义务厘清清晰的界线，为物业服务行业的健康发展保驾护航。
来源：审监庭
供稿：江继业
排版：谭年安
编辑：古慧琳
审校：何奎
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