上海顶豪最神秘的庄家——欧亚平，摊牌了！

顶级大佬的离场，从来都不是销声匿迹，而是高调转身。

在沪深地产圈与资本市场，欧亚平这个名字，一度被淡忘。

64岁的他早已暂停拿地，2023年卸任众安保险董事长，推动二代接班。

欧亚平

市场普遍认为，这位昔日“地产天才”准备退居幕后，转战公益、交棒下一代。

谁也没料到，近一年欧亚平接连出手，搅动地产、资本两大圈层，清晰对外宣告：他还没有下牌桌。

地产端，去年8月长宁顶豪宁国府邸入市，单套2亿起步；捂盘超20年的洛克外滩源即将入市，高区冲击30万+/㎡，两大上海顶豪陆续启动变现。

宁国府邸实景图

资本端更加干脆，7月3日-14日，连续8个交易日砸下1.3亿港元增持众安股票，持股抬升至12.73%，稳坐第一大股东。

事业之外，其子欧晋羿好事将近，家族喜事叠加资本布局，一时间话题不断。

表象是高调回归，实质是战略转型。

结合一系列动作推演，欧亚平有意加速处置上海两大顶豪资产包，后续旗下地产业务很可能放弃开发、转向纯持有收租；他和胞弟欧亚非、欧晋羿组成的家族核心，资源持续向保险倾斜。

蛰伏二十余年的顶豪迎来兑现窗口，属于他的地产开发时代，或许即将迎来终局。

01

冰火两重天

欧亚平手里压了近二十年的压箱底资产——洛克外滩源和宁国府邸，同属市区低密超大户型顶豪，市场热度却截然相反：

前者圈层壁垒极高、信息严防死守，后者中介随便打卡、成交冷冷清清。

作为外滩源头的绝版资产，地段是洛克外滩源的核心竞争力。

洛克外滩源实景图

项目由11栋历史保护建筑、6栋现代楼宇组成，仅留存27套可售住宅，为402–567㎡大平层与顶复。

房源价差梯度分明，江景高区单价预计最高达33万，中低区均价也在20万左右，2025年底已现房交付。

外滩核心多为重奢酒店，住宅资源近乎断供，也让项目被称作“住在顶级景点里”。

即便存在商住混合、两梯一户、外立面小窗牺牲通透感、毛坯交付等短板，依旧备受塔尖圈层青睐。

今年以来，洛克外滩源保密规格拉满，无公开户型图、无对外样板间，仅接受高验资定向看房。

之所以“捂盘多年”，核心源于文保更新审批繁琐、长期受新房限价束缚，如今限价松绑，终于将在下半年入市。

反观长宁西郊的宁国府邸，紧邻顶豪檀宫，容积率仅1.0，由世界大师设计的11栋合院产品，单套面积1000–1500㎡，总价1.8亿起。

同样蛰伏近二十年，项目曝光度极高，中介可随意入园拍摄，房源信息全网流通，入市近一年去化疲软。

项目短板突出，包括案名不受买家待见、千平独栋门槛过高、极简清水外立面风格小众，难以适配传统富豪审美。

宁国府邸内部实景图

它捂盘的原因则在于7090规划指标、建筑密度限制，叠加产权拆分、房票难题与长年管线老化问题，直至2024年完成整改、理顺销售规则，去年8月才拿证入市。

一东一西两大压箱底顶豪，地段禀赋、产品属性、圈层认可度差异悬殊，也注定两者变现节奏完全不在一个维度。

02

非典型房企

欧亚平手里两大顶豪，看似好坏分明：洛克外滩源地段封神、市场抢着要；宁国府邸产品小众、卖得吃力。

但站在他名下上市公司——百仕达控股的视角衡量，两个项目带给企业的压力与价值，局面完全反转。

翻看历年财报就能看清，宁国府邸的这块地在2008年就一次性付清地价，没有持续烧钱的成本。

过去十几年，公司一次次更新完工时间，从2011年竣工、2016年完工，一路拖到2025年才正式拿证入市。

虽然年年预期落空、饱受投资者吐槽，却不会影响公司报表。

如今百仕达几乎没有负债，手握三十多亿现金，深圳自持物业、酒店每年稳稳上亿租金收入，完全耗得起。宁国府邸只是利润晚点兑现，不存在资金风险。

而看着光鲜的洛克外滩源，才是真的拖累了公司十几年。

项目起步阶段就是一套复杂合作模式，早年洛克菲勒凭借国际名头拿下开发权，随后拉上百仕达合作开发。

合作条件相当苛刻：百仕达出钱、出高额贷款，承担全部资金压力；外资手握大头股权、稳拿收益，风险基本全部甩给百仕达。

叠加历史风貌管控、多方协调、股权博弈多重因素，洛克外滩源的完工节点持续跳票。

预期从2010年世博完工，拖到2012年、2014年、2017年，直到 2023 年整片街区才对外开放。

开发周期拉长叠加高额利息持续滚存，相关贷款常年挂账、不断计提减值，长期压制股价与账面利润，成为欧亚平多年悬而未决的历史包袱。

直到2024年底，他出手以极低代价收购外资持有的项目股权，终于实现全盘掌控。

这笔交易直接重塑财报。

靠着股权合并收益，还有此前众安在线收购两栋办公楼回笼资金，百仕达2024年的账面利润暴增，净利润干到营收的10倍以上。

不过财报的亮眼表现属于一次性会计收益，无法持续。2025年随即由盈转亏，确认了近9.74亿港元可换股债券公允价值的亏损。

欧亚平扫清历史遗留问题，也顺势完成布局切换。

未来大概率逐步告别高投入、高风险的地产开发赛道，只做资产持有与变现，重心全面转向金融保险。

03

偏执资本玩家

某种程度上说，性格决定企业家的所有选择。

宁国府邸超前且小众的设计、长达二十年的捂盘坚守，并非偶然操作，完全是欧亚平个人性格与行事风格的极致投射。

一贯偏执、拒绝复制、追求超前时代的产品理念，让他走出了一条完全不同于传统房企老板的转型路径。

业内不少人将他和鹏瑞集团的徐航对标。

两人都是985学霸出身，凭地产快速崛起，跨界布局多元赛道，属于典型的全能型资本玩家。

但性格底色完全走出两条路。

徐航深耕顶豪赛道持续迭代、长期重仓地产，欧亚平却早早看淡地产规模内卷。

2010年，上海苏河湾1号地的土拍，激战115轮惜败华侨城后，他便彻底退出公开抢地赛场，不再新增高周转开发项目，开始系统性收缩地产战线，把重心向资本与金融领域倾斜。

作为地产圈最神秘的初代大佬，欧亚平起步路径极具差异化。

高校教师出身，依靠外贸、燃气能源完成资本原始积累，1993年趁行业寒冬切入地产，精准抓住楼市红利。

他的地产发展脉络分为三段，完整映照百仕达控股的起伏。

第一阶段，立足深圳打造标杆。

依托能源业务充裕资金开发百仕达花园，在冷门片区做成爆款；2001年拿下深圳单价地王打造红树西岸，持续贡献稳定现金流，项目产品力引来中海等头部房企专程学习。

红树西岸实景图

第二阶段，重仓上海，锁定核心稀缺资产。

2004年参与洛克外滩源城市更新，2008年拿下长宁地块开发宁国府邸。

摒弃行业快周转模式，坚守产品主义，要求新项目必须迭代升级、拒绝简单复制，前商业管理部总经理朱斌证实，这是欧亚平长期不变的准则。

第三阶段，跨界金融，完成身份转型。

2013年，欧亚平深度参与“三马”发起的众安在线，居于幕后掌握核心话语权，顺利从地产开发商转型资本玩家。

“三马”给欧亚平站台

多名百仕达核心高管离职，也侧面显现他的战略转向与性格特质。

曾任职万科、雅兰置业的总裁郭兆斌，还有打造红树西岸营销神话的老同学罗雷，先后选择离开，根源在于地产发展理念难以达成共识。

欧亚平自信强势，团队以执行跟随为主，职业经理人缺少独立施展空间。

自2008年起，他陆续出售燃气、能源相关资产，剥离传统实业。

随着两大上海顶豪的加速变现，这位横跨能源、地产、金融的资本先行者，即将为长达三十年的地产开发之路画上句号。

04

黄金时代的落幕

欧亚平这一代人，和汤臣的缔造者们一样，烙印着地产上个时代的底色。和批量复制、追求快速去化的高周转路线截然不同，他对产品始终保有一份执念。

洛克外滩源、宁国府邸都以超前理念打磨，不迎合短期市场，放到今天来看依旧拥有独特产品价值。

楼市潮起潮落，行业新旧交替，当两座蛰伏二十年的上海藏品逐步完成变现，属于那一代产品主义开发商的黄金时代，正缓缓落下帷幕。

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