超高层取消！曲江CCBD32亩用地“商改住”公示

7月22日，曲江新区官网发布了一则土地规划公示：《曲江新区ZC-QJ-02-04-01地块实施详细规划及QJ4-2-89宗地规划条件书公示》，由商务金融用地调整为二类城镇住宅用地。

地块位于文汇巷以南、汇新路以西的32.037亩地块，由商务金融用地调整为住宅用地。这块地紧邻西安万象城、地铁2号线与8号线换乘站电视塔站，北侧是华润悦玺、南侧是华润悦府——两个二手房挂牌均价均超过3.1万元/㎡的高端项目。

三年前，这块地曾被规划为150米超高层、总建面约13.4万平方米的“西安曲江文化艺术展览中心”。如今，超高层消失了，取而代之的是容积率1.2-2.5的住宅用地。

这不是孤例。就在几个月前，曲江CCBD南区同样经历了大规模“调规”：原规划中沿长安南路布局的500米、350米、300米超高层集群被全面取消，商办用地大量转为居住用地。整个CCBD的格局从“摩天雄心”变为“北商南住”。

Part-1

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商办过剩时代必然选择

“商改住”之所以在CCBD密集发生，根源在于一个残酷的现实：商业办公的供需天平早已失衡。

近年来，全国各大城市商业地产市场形势严峻，库存积压、空置率攀升已成普遍困境。西安也不例外——商办物业库存高企是不争的事实。在此背景下，继续堆砌超高层写字楼和商务金融用地，只会让过剩的商办库存雪上加霜。

正如有评论所言，“在目前西安商业办公整体库存量较大，并且开发难度较大的情况之下，规划用途的调整对于一个区域建设来讲，或许是一件好事，能够更快的开发建设”。

与之相对的是，住宅需求持续旺盛。尤其是在人口持续流入的核心城市，住房供需矛盾日益突出。将过剩的商办用地转化为紧缺的住宅用地，本质上是土地资源配置的市场化纠偏——让土地流向更需要、更有效率的用途。

Part-2

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超高地标幻梦的终结

曲江CCBD的规划史，是一部从狂热到理性的观念变迁史。

2018年，曾有报道称曲江“规划建设世茂701米、华润666米超高层，打造大西安国际化大都市建设的新地标”。2019年版规划中，沿长安南路和中轴丝路主题公园两侧均为商办用地，规划高度从250米到500米不等的超高层集群。那时的CCBD，承载的是一座城市对“高度”的执念——似乎只有摩天大楼才能证明国际化。

然而十五年过去，这些超高层大多停留在图纸上。直到2025年底至2026年初，随着西安市拘留所、看守所相继南迁，CCBD南区最后一块“特殊用地”释放，规划才迎来根本性调整。超高层彻底“流产”，商办用地全面取消。

Part-3

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宏观要求“缩量提质”

将这块32亩住宅用地放到2026年西安土地供应的宏观图景中，其意义更为清晰。

2026年，西安计划供应住宅用地879.74公顷，较2025年的1282.4公顷下降约31.4%，处于近年来的历史低位。商品住宅用地占比从2025年的约78%降至约64.8%，保障性住房用地比例显著提升。土地供应正从“量的扩张”转向“质的提升”。

与此同时，2026年上半年西安土地市场显著降温，房企拿地趋于保守。就在本月初，曲江CCBD板块还出现了地块流拍。市场不再是那个“拿地就赚”的狂热时代。

在此背景下，电视塔旁这块32亩地块的“商改住”公示，恰逢其时。它位于西安基准地价最贵的曲江一期核心区（Ⅰ类住宅用地基准楼面地价6600-7200元/㎡），周边配套成熟、双地铁加持。这样的优质地块入市，既是对“缩量提质”供地逻辑的呼应，也有望在当前略显冷清的土地市场中注入一剂强心针。

Part-4

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城市治理回归务实

从会展中心到超高层规划，从“商改住”到低密住宅——电视塔旁这块32亩土地的命运变迁，浓缩了曲江乃至西安城市发展理念的深刻转变。

过去我们迷恋地标，认为高度代表实力；今天我们更看重宜居，明白人的感受才是城市的尺度。过去我们追求宏大叙事，动辄几百米的超高层、几十万平方米的商办集群；今天我们学会务实调整，让土地回归市场、回归生活。

当然，“商改住”也并非没有代价。商办用地减少，意味着区域产业承载力和长远发展后劲可能受到影响。如何在满足居住需求与保留产业空间之间取得平衡，是决策者需要持续思考的命题。但无论如何，让一块荒废三年的商务金融用地变成能够服务市民的住宅，总比让它在图纸上继续沉睡要好。

32亩，在动辄百亩千亩的土地市场中不算大。但它传递的信号足够清晰：当摩天大楼的幻梦散去，留下来的，是这座城市对自己真实需求的诚实面对。