龙湖龙智造接力俊发逸天峰 一个昆明“顶流”项目的十年轮回与操盘更替

观点网 昆明楼市的“顶流”项目，等来了一个新帮手。

10月21日，龙湖龙智造发布一张喜报，宣布签约昆明逸天峰项目A1、A2、A3地块，为项目提供开发管理与全案营销服务。

消息不长，却在昆明楼市激起了不小的涟漪。原因很简单，这是一块被反复讨论、又被长期观望的项目。

逸天峰项目位于昆明一环以内，白塔路与白龙路交汇处，这里是昆明高端住宅叙事绕不开的位置。

遥想十年前，逸天峰一期以超3万元/平方米单价，把昆明主城大平层价格天花板顶到了一个新高度，如今逸天峰二期即将入市，市场自然多了几分期待。

但光环背后，这块地也被债务、回迁、资金链和股权腾挪反复揉搓过；从2021年首次摘牌到2026年真正面向市场，前后跨越五年，换了三次操盘方案。

所以，龙湖的进场，不是一次普通的代建、代销签约，更像是一个阶段性动作的收尾，意味着项目终于从“建起来”切换到“卖出去”的程序，从工程履约逻辑切换到定价去化逻辑。

逸天峰十年与俊发身影

逸天峰一期，曾是俊发旗下高端“峰系”产品的首个作品。2016年开盘，落位白塔路与白龙路交汇处，从诞生起就被贴上了“昆明市中心豪宅标杆”的标签。

那是一个市场预期极度乐观的年份，项目单价一度卖到3万元/平方米以上，创下当时昆明主城大平层的房价纪录。

十年过去，经历了一轮完整的房地产周期，逸天峰一期在二手市场的挂牌价依然能维持在2万元/平方米以上，240平方米以上大户型挂牌单价普遍在2.4万至3.7万元/平方米。

在昆明高端住宅供应不断增加、新规产品层出不穷的当下，一个十年前的项目还能守住这个价格带，说明一环内的地段、俊发峰系的产品底子、多年沉淀下来的成熟配套，这三样加在一起，资产底色经得起时间检验。

逸天峰二期，本该是这套叙事的自然延伸。

2021年6月，俊发以约2.46亿元摘得昆纺旧改项目二期的41亩土地，规划为逸天峰二期，并已进行前期施工。

但转折发生在2022年之后，伴随着俊发资金链断裂，地块被退回，原本由开发商承担的回迁义务、市政配建、拆迁过渡费，全部沉淀成了无人接手的“历史包袱”。

2023年12月6日，昆明盘龙区鼓楼街道办事处把这块约41.26亩的土地重新摆上了货架，地块编号KCPL2016-10-A1、A2、A3。最终，云南汇贤房地产开发有限公司以2.11亿元底价摘得，成交楼面价约1236至1672元/平方米。

仔细拆解汇贤地产股权架构会发现，这不是一次开发商扩张式拿地，而是一次金融资产处置。

汇贤地产股权穿透过后，指向的是中航信托等金融与AMC背景。

2023年12月29日，汇贤地产发生股权变更，云深圳俊航投资合伙企业（有限合伙）正式入股，持有汇贤地产99%股权；2024年1月，深圳俊航退出，深圳昆峰投资合伙企业（有限合伙）接棒，持股比例同样为99%。

资料显示，深圳俊航成立于2021年6月，注册资本约13.6亿元，股东为俊发集团、中航信托与深圳企巢资本，而深圳昆峰成立于2024年1月5日，主要有中航信托出资持有。

表面看，俊发只在股东名册上停留了一个月。但穿透下去，其从未真正离场。

一方面，在2024年1月工商变更的同时，深圳昆峰进行了一笔股权出质，质权人正是深圳俊航，所谓?质权人就是接受质押担保的债权人?。

另一方面，深圳俊航股权架构当中，俊发与中航信托各持约49.9996%，企巢资本仅持0.0007%却掌握最终投票决定权，这是一个典型的“平层持股＋小股东控权”结构。

两个出资比例相当的大股东谁都不能单独控制，决策权交给一个极小额度的第三方通道方，既平衡了双方，也便于在需要时快速完成工商变更。

俊发在这一层结构中始终占着一席之地，意味着它对这个项目的影响力，从来没有随着工商退出而消失。换句话说，俊发在股东名册上“隐身”，却在担保链条上“在场”。

这套安排的真实用意，不是让俊发一走了之，而是在暴雷之后把项目从开发商的债务漩涡里摘出来，让资方主导续建，同时把俊发的增信与担保责任留在链条上，这也符合出险项目的一般操作逻辑。

俊发不会真走，却又不能再以开发商身份主导，逸天峰二期的真实结构，从一开始就只能是“资方主导、专业分工”：中航信托通过昆峰投资持股99%，是资方与增信方；企巢资本是通道与执行方；俊发通过俊航的质押安排保留担保与回购权益；操盘方则另找专业公司。

这个结构决定了项目的第一诉求始终不是“利润最大化”，而是“保交付、保进度”。

从中交代建到龙湖代销

2024年3月，中交建管官宣，协同中交地产广州公司昆明团队，中标云南汇贤地产KCPL2016-10-A1、A2、A3地块全过程代建代管。

一个月后，盘龙区民政局发布逸天峰小区地名命名公告，“逸天峰”这块招牌被保留了下来，中交代建的项目没有更名。

2025年4月8日，昆明自规局公示A1地块建筑工程规划许可，容积率5.4，占地约16.88亩，拟建3栋高层住宅及裙房。东侧2栋为30层商品房，两梯两户；西侧1栋为回迁房。外立面采用大面积玻璃幕墙、全封窗设计。

中交的进场，解决的是这个项目当时最紧迫的问题——把房子建出来。

此后工程推进得相当快。2026年9月，A1地块1号楼已封顶，2、3号楼接近封顶，围挡信息显示项目计划2027年6月完工。从停工的荒地到封顶的楼体，中交用了两年多时间，把“建起来”这件事办得干净利落。

2026年9月底，项目开放了重新装修的售楼部与实体样板间，主推建面216-327平方米的精装大平层，全盘商品房仅116套，市场吹风价2万元/平方米以上，部分渠道口径甚至到2.5万元/平方米。

问题恰恰出在售楼部打开之后。

据了解，中交强项在工程管理、成本控制与交付履约，简单来说，就是把楼盖好的本事。

但逸天峰二期卖的是216-327平方米的精装大平层，按2万元/平方米计算，总价段在430万-650万元以上，这是昆明市场上典型的“高总价、窄客群、长去化周期”产品，靠的不是开盘当天锣鼓喧天、集中爆破，而是精准的客群触达、圈层营销、价格策略，以及细水长流式的去化节奏管理。

盖楼和卖楼，本来就是两套功夫。

对逸天峰二期而言，开放售楼部，本质上是一次真实的市场测试。蓄客够不够、到访转不转化、客户对价格抗不抗性，这些反馈一旦不理想，原来的定价体系就站不住了。

楼已经封顶，接下来要比拼的是把房子卖得掉、还卖得上价。于是，龙湖入场的真正意义，就在于对逸天峰二期进行“重新定价、重新销售”。

换言之，逸天峰二期的操盘权更替，本质上是项目阶段转换的必然结果。

2024年，俊发与中航信托的首要目标是把停工的地块重新推入施工节奏，中交完成了这件事；2026年，需要的是把已经封顶的房子卖出应有的价格，于是找来了龙湖。

为什么是龙湖？或许俊发与中航信托看中的是龙湖在昆明高端改善市场的那份履历。

查阅发现，2025年6月开盘的龙湖·峯萃，定位昆明高端改善住宅，主力产品为259平方米的大平层，首开热销3.6亿，在去年7至11月夺得昆明单价2万/平方米以上项目的面积、金额、套数“三冠王”。

同年8月龙湖·天境开盘，当日销售超4.1亿元，创下近三年昆明新盘首开成交纪录。

中交解决“建”，龙湖解决“卖”。从中交到龙湖，背后没有孰是孰非、孰优孰劣，只有各有所长，更意味着，项目已经从“建得快”的阶段，走到了“卖得掉、卖得上价”的关键路口。

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