上海「内环最惨」楼盘，刚刚交付了…

这两年，全国同行聊起楼市，总会给上海留一个例外：别的城市再难，上海核心区总归卖得掉。

内环、静安——这两个词放在一起，在大多数地产人的认知里，约等于“闭眼卖”。

但最近交付的一个盘，却把这层滤镜敲碎了。

6月底，静安玺樾完成集中交付。

一个站在静安内环的全新住宅，2024年上半年首开，一路卖到2026年6月交付，全盘692套，只网签了355套，去化刚过五成。

剩下的300多套，从期房熬成了现房，还压在手里。按它前三个批次一路走低的去化速度，清盘几乎遥遥无期。

先把公道话说在前面：交付本身没掉链子。

园林实景成型，大金空调、地暖、新风照单全给，物业签的万科。区属国企按时把房子交了出来——业主这一关，它守住了。

但市场那一关，它输得很难看。要评上海内环“最惨楼盘”，恐怕得算它一个。

这个盘提供了一个反直觉的样本：上海核心区，早就没有躺赢这回事了。

它是怎么输的？把这两年捋一遍，会看到三场完整的败仗：输给自己，输给对手，输给时代。

01

输给自己：先天带伤，后天还不努力

静安玺樾脚下的地，是上海第一个“市区联手”旧改征收项目——洪南山宅240街坊，不夜城板块的内环腹地。

这一带出过华发静安华府、新湖青蓝国际，都是当年的爆款。

但具体到这块地，先天是带伤的：西侧紧贴南北高架，中高楼层噪音尾气影响明显；四周老公房环绕，走出崭新的社区大门，就是斑驳的旧里弄。

图源：网络

先天不足，本可以通过后天诚意来弥补。上海楼市中，外环卖成爆款的案例比比皆是。比如金茂多个外环项目，都凭借过硬的产品力引发抢购。

反观静安玺樾，地段存在硬伤，产品还不努力，这才是问题的症结。

第一，是结构错配

静安玺樾把大量筹码押在94-99㎡的两房和165㎡的四房上，但两房满足不了改善家庭，165㎡总价超2300万又只够得着极少数人。

第二，是户型落后

98㎡两房是偏狭长的中间套，只有两开间朝南，进深大、面宽小，还是暗卫；不少103㎡户型，恰好排在贴高架的那一侧。

这在多开间朝南、全明格局已成标配的今天，明显格格不入。

第三，是配置平庸

平心而论，它的装标单项不差，中央空调、地暖、新风给得大方。

但得房率75%-79%，属于平均水平；立面是石材加真石漆的三段式，容积率3.05。

同一时期，整个上海都在产品竞赛：有人把得房率做穿90%，有人把架空层做成第二会所。同行都在做加分题，它把标准答案抄完就交卷了。

于是价格成了压垮它的最后一根稻草。945万起的总价，刚需踮脚够不着；够得着的改善客，看一眼硬伤扭头就走。

一期认购率约62%，勉强及格；2024年11月二期加推，认购率跌到23%；2025年9月三期，均价降到了三个批次最低。

一个内环盘，硬生生把自己卖成了郊区尾盘。

02

输给对手：初上牌桌，遇上实力央企

如果说自身的平庸决定了它卖不快，那对手的出现，连“慢慢卖”的退路都给堵死了。

2024年，保利永兴里、越秀静安悦等品质新盘入市，分走了第一轮客户。

真正的重锤，落在2025年年中。保利置业来了，第一仗就打在家门口。

这两年，保利置业的行业排名逆势攀升，2025年销售约502亿。

它首进静安，就联手区属苏河湾集团拿下中兴社区两幅宅地，案名起得毫不客气：誉静安。

一个初上高端牌桌的区属平台，遇上一家在全国大杀四方、正卷得兴起的央企，差距是全方位摊开的。

在户型上，誉静安143㎡做出准一梯一户、独立电梯厅、南向双阳台；112㎡三房三开间朝南、南北通透，阳台多飘窗，实得率逼近九成。

在社区配套上，誉静安容积率2.76，配备数千方的会所加架空层——恒温泳池、健身房、台球室，适配全龄段业主需求。

誉静安 效果图

价格，还倒过来了。

誉静安二批次112-119㎡三房，均价约12万——比静安玺樾12.42万的整盘均价还低几千块，离地铁反而更近。

最诛心的是什么？

誉静安是期房，静安玺樾是现房，现房卖不过图纸。

说到底，一街之隔的较量早已超出两个楼盘的胜负，是两种操盘功力的代差：一边是把全国卷出来的功夫搬进静安，一边是守着“内环旧改地”等客上门。

03

输给时代：卖不动的是项目，跟不上的是企业

把时间轴拉长看，静安玺樾还输给了第三个对手——时代的切换速度。

它拿地、报建的年代，上海新房的主旋律还是限价和倒挂。可等下水的时候，潮水已经退了。

再往后，规则干脆换了：2025年9月上海“好房子”新规落地，全城新盘得房率从75%卷向90%。

新规前后的产品，摆在一起就是两个物种。

不过，项目跟不上时代，本质是企业跟不上时代。

静安玺樾的操盘方北方集团，在上海闸北房地产发展总公司改制的基础上成立。

这家企业的看家本领，是旧改征收、动拆迁和物业经营。

洪南山宅地块旧城区，来源：上海静安

老闸北这些年最难啃的旧改硬骨头，不少是它组织收下来的，静安玺樾脚下这块地本身，就是它的战果。

论住宅开发，他们在上海的代表作松江佘山玺樾，是一个均价5万多的远郊低密盘。

静安玺樾与它共用“玺樾”一词，难度却跳了一级：从5万跳到12万级的内环高层，中间隔着的，是完全不同的客群和竞争烈度。

掌舵人陈卫东，在北方系深耕二十年。

他2004年成为北方集团总经理，如今是静安国资体系里根基扎实的老将，北方集团董事长兼党委书记、西藏城投董事长一肩挑。

内环12万级的商品房战场，对他和整个团队来说都是第一次。输给身经百战的对手，遗憾，但不冤。

真正值得琢磨的，是北方系内部的另一层安排。

静安玺樾的销售代理权，在旗下上市公司西藏城投手里。2025年7月，代理费率从0.5%上调至1.5%。

公开的解释是市场疲软、销售承压、营销成本上涨。

对北方集团来说，总投资约115亿的静安玺樾，压着300多套现房，超50亿货值，去化压力极大。

而西藏城投2025年营收9.18亿、归母净亏5.52亿，同样步履维艰。

这几百套现房怎么卖，比当年那块地怎么收，难多了。

静安玺樾未必是不想赢，只是此前积累的能力，恰好不在这张考卷的考点上。

最扎心的对照，其实就在一街之隔。

苏河湾集团把项目公司51%的股权挂上产交所，连同操盘权一起交给保利置业，换来誉静安的热销。

北方集团选择自己上场，卖到交付才网签五成。

同一个板块，两种选择，两种命运。敢于借力，有时才是地方国企最大的进取。

往后看，全国核心城市的好地，会越来越多地回到地方平台手里——旧改和城市更新的主力军，就是他们。

静安玺樾提前把考卷摊开了：地段发的是入场券，操盘力才是成绩单。

每个城市，可能都藏着自己的“静安玺樾”。区别只在于，握着好地的人，有没有照过这面镜子。

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