广东
说起旧改，不少人的印象还停留在各村拆迁分房的传闻上。
但真正关注旧改的人都知道，旧改推进最大的难点，往往不是完成九成签约，而是拿下那最后10%甚至1%的未签约住户。两边谈不拢就死耗，全村人跟着等回迁，项目一拖就是三五年。
昨日（7月22日），广州市住建局对外公布第二批旧村庄改造拆迁补偿安置争议行政处理试点项目清单，瞄准的正是旧改收尾阶段最难“啃”的难题。
清单显示，本次11个旧改项目纳入试点，分布在六个区域：荔湾2个、白云1个、黄埔2个、花都1个、番禺1个、南沙4个。
名单里不少都是市场关注已久的老项目：
比如荔湾茶滘村（二期），此前第一批试点就覆盖了村内部分未签约户，这次直接以整个二期项目入围，足见这套方法是能解决问题的；
白云陈田村，白云区的大体量旧改，推进多年后也进入了收尾攻坚的阶段；
番禺里仁洞村更是第一批试点的 “老兵”，此次再度纳入试点范围，目标十分清晰：攻坚剩余谈判难题。
这些项目的状态高度相似：整体签约率已经处于高位，大部分村民完成签约、静待回迁，仅有少量住户迟迟未能达成一致。
放在以往，这种局面基本无解：未签约住户在补偿方案上存在分歧、不愿让步，项目实施主体缺少合法有效的破局途径，双方持续消耗。处境最为被动的，是已经签约了的多数村民，只能长期在外租房过渡，回迁房开工时间悬而未决，归家日期遥遥无期。
就拿第一批试点的鹤洞村来说，项目自2018年底获批旧改方案，至2024年初签约率达到98%，复建区甚至已经动工。后续受合作企业资金风险、剩余未签约住户等多重因素影响，项目陷入停滞。
纳入试点之后，荔湾区针对剩余未签约住户依法启动相关征收程序，过程虽然艰难，但最终顺利推动签约，复建安置房地块成功复工。
△鹤洞村AF040105安置房地块现场图
从第一批小范围试水，到第二批直接扩围到11个项目，足以说明这套争议处置机制还是行得通的。
回看这两年广州旧改的路子，转向其实很明显。
前几年黄埔片区集中拆、遍地开工的热闹劲早就过去了，整个城市的旧改，已经从“拼规模、比速度”转变为“清存量、保落地”。
从收紧大拆大建，到推行房票安置，再到现在争议试点一步步扩容，可以看出现在不再盲目开新项目，而是沉下心把已经启动的项目搞定。
比如黄埔不少旧改村，房子拆得差不多了，却因为收尾问题没法全面开建，这套机制落地后，很多卡了很久的环节都有希望打通。无论对开发企业，还是广大旧改村民而言，这套制度化解决方案，是有建设性的破局方式。
而随着这批卡壳的旧改项目动起来之后，中心区、近郊的优质地块会陆续释放出来。像荔湾、番禺这类居住需求旺盛的片区，未来将会迎来更多全新住宅供应，改善型购房者可选房源增多，也能缓解新房供给大幅波动带来的房价起伏。
另外，旧改的推进节奏稳了，周边二手房也不会再被各种拆迁传闻带着大起大落，对自住的业主来说，反而是更踏实的市场环境。
当然，想靠旧改炒房暴富的时代已经过去了，稳供给、稳预期，才是这轮调整给市场带来的真正价值。
两批争议处置试点先后落地，信号也很明显：接下来的城市更新，重心会落在解决实际问题上，把卡在半路的项目一个个落地。
旧改最终成功与否，终究要靠回迁入住的家庭、焕新的片区来印证，这些落到实处的变化，才是城市更新真正的价值所在。
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