北京城建，拉建发入伙

撰文 | 花姐

出品 |楼花网

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计划赶不上变化。

7月23日，城建发展（600266.SH）发出一份公告，只有区区600字。

它的核心内容是，取消与关联人合作投资房地产项目。

关联人是谁？公告里没有明说。

不过，这个地产项目倒是点名了——昌平区东小口镇 CP02-0405-0002地块，将于7月30日开拍，交易起始价45亿元。

12天前，城建发展突发公告，将与兄弟公司住总地产组成联合体——各持50%股权，一起参与0002地块拍卖，还披露了总投资金额，不超过100亿元。

雄心勃勃，志在必得。正所谓是：兄弟齐心，其利断金。

但，它们皆系出北京城建集团，且家底并不丰厚。

来看一下两者的财务数据：

1、城建发展：2025年营收302.8亿元，利润总额3.21亿元，归母净利润亏损4.13亿元。

截至2026年3月31日，城建发展总资产1032亿元，资产负债率75.9%，手握现金类资产129.2亿元。

2、住总地产：2025年营收43.3亿元，利润总额1.05亿元。

截至2026年3月31日，住宅地产总资产346.32亿元，资产负债率83.84%，手握现金类资产14.82亿元。

对于北京城建集团来讲，这对兄弟联手重仓一个百亿级地产项目，等于是从左口袋掏右口袋的事儿，并没有引入外来资金。

仅凭这一点，双方取消合作，并不意外。

一个问题来了，谁会成为城建发展的新搭子呢？

拉老伙伴建发入局

先来细品一下新公告里的弦外之音。

原文有两个关键的表述：

第一个：“经过前期市场调研，考虑未来战略合作和项目后续决策效率，公司积极寻求行业内更广泛的合作，打造更有市场竞争力的产品。”

这暗含了3点信息：

1、如果与住总地产合作，关联交易太多，合规审核会拖慢开发效率；

2、对外寻找合作伙伴，是一种战略选择，不止于东小口0002地块一个项目；包括还有面积更大的东小口0005地块。

3、这个新伙伴打造产品能力很强，意味着0002地块的产品，要强于一期龙樾海序；

第二个：“公司将独立或联合其他非关联方，参与东小口0002地块预申请及后续竞买。”

这也暗含了3点信息：

1、城建房展一定会参与0002地块的竞买；

2、它留下了活口，独立或者联合其他非关联方参拍；

3、城建发展在龙樾海序的合作伙伴蓝华宇地产——昌平本土国企，出局了。

放弃了兄弟和老伙伴，城建发展一定是找到了新的搭档。

花姐多方了解到，与城建发展联手夺东小口0002地块的，大概率是建发房产，一家来自厦门的国企，在北京正在开发建发海晏、观宸等明星楼盘。

它们曾在2022年有过一次合作，昌平文源府，城建发展和建发分别持股52.63%和47.37%。它基本一年内售罄，卖出了53.87亿元的好成绩，地价覆盖率165%。

受供地结构的影响，如今的北京土拍市场，僧多肉少，房企想单独拿一块好地，非常之艰难。

建发房产很明智，先骑驴找马。今年以来，它几次参加土拍，斩获寥寥，只入股了朝阳区的金茂满昱——金茂操盘、建发财务并表。

这次建发与城建发展合作，两者的持股比例，预计是五五开。

实际容积率下调0.2

东小口0002地块，是一块返场之地，且调过规。

早在去年北京第五、第六批供地清单里，东小口三宗地是联袂出现。

其中，0001地块占地3.13公顷、建面8.76万平米、容积率2.8；0002地块占地5.64公顷、建面15.62万平米、容积率2.77；0005地块占地5.72公顷、建面15.42万平米、容积率2.69。

但它们都无声无息地下线了。大致原因是，一次性供应太大，拿地成本过高。

直到去年9月22日，东小口0001地块单独进入预申请，后来变成了龙樾海序。

这次0002地块上架，规划建面13.8127万平米，容积率从2.77降为2.45。

如果扣除里面设置的12米街坊路——占地约3300平米，实际容积率为2.6。

如此一来，0002地块的规划指标，比龙樾海序有优势，容积率减少了0.2。

为什么0002地块要降容积率？

原因在于龙樾海序太憋屈了，容积率2.8、限高60米，创造了北京楼市密度之最。

城建发展给出的解法是，采用了8个架空层、顶层退台、配电室入地、地面设停车位、退线很小、减少边户等多种手法，才勉强把房子排下。

吸取这个教训之后，0002地块调规，实际容积率2.6、限高60米，楼栋排布就从容了许多。

背刺龙樾海序

龙樾海序卖得很不错。

它于今年5月领取预售证，供应837套，至今网签710套，成交均价5.43万元/平米，成交金额36.86亿元，地价覆盖率131.22%。

龙樾海序的表现，成为城建发展欲拿0002地块的理由。"受公司开发的一期龍樾海序项目今年 5 月开盘即热销带动，项目具有较好的投资价值"。

东小口地块的最大优势，是地理位置，围墙之外，就是海淀，吸引了很多海淀外溢人群购买。

它的主力户型分三类：78平米三居、108平米四居和122平米四居，以及少量68平米户型。

得房率在90%-99%，含内嵌阳台、设备平台、花池、飘窗等。

花姐推测，0002地块的赠送尺度，应该会大于龙樾海序，南向可能是通面内嵌阳台——1.2米-1.8米组合。

这类赠送面积参照系，是未来科学城朱辛庄0055项目，以及北清润府。

花姐做了一版0002地块的强排预测，仅供参考：

1、街坊路

根据土拍文件，街坊路可结合方案进行线位优化。

预计地块内东西向街坊路，会北移至用地红线，将0002地块分割成东西两个区，西区占地约3.84公顷、东区1.8公顷。

2、楼栋排布

A、西区：规划12栋7F~18F住宅楼，以95平米三居、110平米四居和120平米四居为主；

B、东区：规划6栋11F~18F住宅楼，以70平米以下两居、78平米三居、95平米三居为主。

如果0002地块真有建发的身影，那它的产品，会直接背刺龙樾海序。

因为，建发的新中式产品到底有卷？业界都很清楚。

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