7折甩卖！市区13套现房别墅，为何白送车位都没人敢接？

日前，广州白云区同时上演了两场画风截然相反的“地产大戏”。

一场在土拍现场。

白云政通路西侧一宗低密度宅地，引来越秀、保利、华润置地、招商蛇口、中海、国贸等多家头部房企参与竞拍，有房企在周六一早9点多就抢跑出价。

7月20日当天经过15轮竞价，最终被越秀地产以总价约10.12亿元拿下，溢价率16.05%，折算下来楼面价4.26万元/m²。

另一场在法拍平台。

13套现成的别墅，总面积约4861平方米，起拍总价约3.74亿元，摆上阿里资产拍卖货架，每套平均超千次围观，却0人出价，最终于7月16日集体流拍。

以上流拍的住宅，都来自于白云区南湖板块的佳兆业天墅项目云山墅组团。

按司法评估报告所示，13套别墅建筑面积大约介乎于306至444平方米之间，评估的平均单价约10万元，评估总货值大约5亿元（仅房屋本体，不含地下车位等）。

其中一套建面444.689㎡精装房源，单独拍卖，评估价5563.06万元，起拍价3894万元，约打了个7折。剩下12套别墅几乎都是毛坯状态，连同多个车位一起打包，起拍价折扣也在7折起步，差距拉得不大。

可以说很“笋”了。

但为什么，同一个区，同一个周末前后，同样是“低密度住宅”这个品类，一个被哄抢，一个却无人问津？

溢价成交的政通路地块最有看点的，是它的容积率只有1.1，建筑限高15米。

这是白云区近十年来出让宅地中容积率最低的一宗。

此前被称为低密标杆的龙归六片山地块容积率还是1.7，这次直接降到了墅级标准。

15米的限高，顶多盖个4层左右，也就是说，这块地完全有条件打造叠墅或联排别墅等低密产品。

更重要的是，这块地所在的政通路西侧板块，已经有长达9年没有新房供应了。

周边集齐了政务、教育、医疗资源以及大型国企员工，购买力极强，积压了大量改善型住房需求。

房企愿意为一宗低密地块抢到多轮竞价，本质上是在赌这类产品的稀缺溢价。

如果单看稀缺性，天墅所在的南湖板块，其实也曾经是低密度别墅的聚集地。

据克而瑞数据，新天半山别墅报价一度达到7.9万-12万元/m²。

而南湖半山豪廷容积率仅0.4，现最新的别墅挂牌单价也在7.2万/m²。

佳兆业天墅2018年入市后，部分房源成交单价也曾超过10万元/m²。

也就是说，天墅这批别墅，理论上和政通路地块未来要盖的房子是“同一个赛道”的产品，都是核心区少见的低密度住宅。

但现实是，一个是被房企哄抢的“生地”，一个是现房挂上法拍却0人出价的“熟货”。

差别就在于，天墅这批资产背后有好几笔“隐形账”，稀缺性根本盖不住这些坑。

第一笔账：车位可能白买。

司法评估报告写得很明白：别墅区域对应的地下车库部分已围合，“可能已无法作为标准车位独立、正常使用”，其平面布局与产权登记状态存在不一致的地方。

拍卖公告也特别提醒：因12套别墅区域对应的地下车库部分已围合，无法作为标准车位独立、正常使用，房产与对应的地下车位作整体拍卖，如何上下进出，请竞买人自行咨询相关部门。

简单说就是，你花钱买了车位，但可能根本用不了。

第二笔账：产权不够干净。

这批资产的产权人是广州市佳宇房地产开发有限公司，背后关联的是佳兆业集团。

2019年，佳宇房地产将项目整体资产先后抵押至民生银行广州分行、深圳分行办理抵押融资20亿元和3.48亿元，合计23.48亿元。

随着佳兆业流动性压力增加，无法偿还银行现金，这批资产最终进入司法处置阶段。

报告明确提示，估价对象存在抵押权和查封登记信息，估价结果并未考虑查封、抵押对价值的影响。

第三笔账：这是一场“接盘”游戏的尾声。

佳兆业天墅这个项目本身就一波三折。

2013年5月，佳兆业历经近200轮竞价，以18.68亿元拿下地块，扣除配建后楼面价达2.56万元/m²，刷新了当年白云区住宅单价。

项目2014年获批，但历时四年才入市，云山墅组团更是2019年才拿预售证、2021年才交付。

图源阿里资产·司法

如今，加上资产瑕疵和复杂的债务关系，这批别墅虽然打了折，但一堵不知道归谁拆的墙、几个用不了的车位、再叠上说不清楚的产权风险，这就是“折扣价”背后真正的成本。

跳出白云看整个广州的别墅，最近一年也是“过山车”式的行情。

据克而瑞数据，最近12个月，广州全市别墅供应767套、14.38万平方米，成交1214套、23.83万平方米，全年供求比0.6，整体处于供不应求状态。

但拆到月度看，波动幅度相当大，月度成交套数最低时只有21套，最高时冲到199套。

成交均价在2.13万-4.63万元/平方米之间，最高值与最低值相差超过一倍。

进入最近这个季度，市场出现了一轮量价同涨的迹象，单月成交套数同比上涨超六成，均价也回升到3万元以上。

再看看更稀缺的，全岛仅有182套别墅的老牌豪宅板块二沙岛。

宏城花园一套建面约374平方米的别墅在2025年5月以8088万元成交，折合单价约21.62万元/平方米。

新世界花园一套约360平方米的独栋别墅，挂牌仅28天，在2025年11月便以8680万元成交，折合单价约24.1万元/平方米。

一边是核心稀缺豪宅依然坚挺、挂牌即成交，一边是曾经的“地王”资产接连流拍。

广州的豪宅、别墅市场，正在经历一轮相当直接的分层。

天墅法拍资产的问题，从来不是这个价格段没有需求，而是它自己的资产状况实在太“重”，稀缺性红利根本落不到买家手里。