跌至52%！北京楼市要反转了?

中国最牛掰的城市是哪里？

天子脚下，皇城之上，随便一个开出租的大爷都可能是皇亲国戚，随便一个菜市场大妈都可能身价过亿

北京的牛掰，从来都在于此~

那么，北京的房子，到底还能涨吗？北京其居民负债率如何？

如此牛掰的北京，其楼市行情和居民负债率是否也和其他城市一样呢？

今天的文章就和大家说1件事：

北京的居民负债，或者说是居民资产负债表

同时，通过负债表来看北京的房价

那么，什么是负债？

在全网法拍房总量突破69万套的此时此刻，负债两个字就像“寒风”，所有人“谈债色变”

那么，债务真的是“万恶之源”吗？

如果你够成熟，你就会明白，债务是现代经济的发动机，是二战之后经济发展的唯一主线。

我知道，有些愤青看到这里会说：呸，你就想让我负债~

其实呢，一个人对负债的理解越成熟，越成体系，越清楚投资、赚钱、财富到底是什么~

——从国家角度看，负债是统筹社会资源的缰绳，是大国博弈的筹码

这里社会资源的缰绳就是我们这几年经常听到的“专项债”，

这里所说的大国博弈筹码就是618陆家嘴论坛做大离岸人民币债务对冲汇率的“主权债”

——从金融机构，也就是银行和证券公司的角度看，债务本身就是“赚钱”的工具，

这里的赚钱工具就是商品，而这个商品是银行和证券公司独家“授权”商品

——从企业角度看，债务是财富、是危机，是一把双刃剑

这里的双刃剑用恒大举例最为贴切了，恒大39亿的注册资本，债务规模达到2万亿

可以说，成也债务，败也债务

——从普通人的角度看，很多时候债务是换取生活必需品的代价，也是以一博十获得财富的枷锁

这里的代价，就是你负债必须偿还的利息，这里的财富枷锁就是大多数人必须负债，才能拥有资产

所以，不同视角的“债务”，组成了当代债务经济的蓝图，

债务是什么？

债务可以是“牧羊人”的宏观调控工具，可以是债务扩张=经济发展的驱动力，可以是债务收缩=休养生息的化债周期

在债务扩张和收缩的过程中，金融机构用“债务”盈利，商人用债务扩张“现金流”，普通人用债务换取资产

所以，债务不是“万恶之源”，

当全社会债务规模增加，资产负债表扩张，资产价格上涨，就是阳态经济——经济繁荣

当全社会债务规模减少，资产负债表衰退，资产价格下跌，就是阴态经济——经济衰退

所以，债务本质上不是“褒义词”或者“贬义词”，

换句话说，债务无所谓好坏，无所谓对错，就像经济发展无所谓善恶一样

今天，我就用北京楼市和北京居民负债呈现一块“拼图”，让大家明白资产与负债的关系~

01

来，先说资产

中国一级资产一定就是北京的房子，那么，北京房子——今天的行情到底怎么样呢？

来，先说几组数据：

第一组数据：北京6月份二手房成交16618套，

那么，成交量16618套意味着什么？

北京二手房成交量一直都在1.5万套到1.8万套，1.6万套属于“正常发挥”

但如果从成交趋势看，北京二手房成交有两点特别值得关注

第二组数据：北京二手房挂盘了在持续下降，6月份下降到11.75万套

按照6月份销售16618套的速度看，北京的二手房挂盘量7.5个月就销售一空

在2021年之前，北京二手房挂盘量通常只够销售3-5个月，极端时候二手房挂盘两只够销售2个月

所以，北京楼市一直都是一个“供小于求”的行情

但从2021年开始北京二手房挂盘量开始攀升，到了2024年上半年达到历史最高14.62万套

直至926大会定调止跌回稳之后，北京二手房挂盘量开始下降，截至目前11.75万套

从去化压力的角度看，北京二手房绝对属于“不愁卖”

当然，挂牌量会源源不断补上，销售套数也有变化，但从趋势维度看，北京二手房企稳是客观事实~

第三组数据：房价止跌

二手房价格是最真实的供需价格，供应减少，需求企稳，价格自然也就是企稳

从2026年1月份开始，北京二手房成交价格从3.99万/㎡，一路震荡企稳在4.1万元/㎡上下

今年小阳春成色十足，很多城市成交量都出现了反弹，但真正能做到成交量企稳、挂盘量持续下跌，价格稳中有进这三点的，只有一个城市：

就是北京

这三组数据凑到一起，就构成一幅楼市画面：

北京楼市行情，量和价趋势性企稳

毫无疑问，如果中国楼市回暖，那么北京楼市会是中国最先回暖的第一批城市。

为什么这么说？

是因为北京二手房量稳价升吗？

不，是因为北京的居民负债率，

来，接着往下看

房子成交量一直在波动，该怎么做家庭房产配置，推荐阅读《》

02

我们再来看负债

房贷，在国家统计局的数据中是社融数据的分项——居民中长期贷款，

那么，在城市视角是什么？

就是居民贷款总额和居民存款，

那北京居民的存款和贷款情况如何呢？

来，看数据。

下图是2025年北京市统计年鉴的截图（统计的是2024年数据）

可以看到，2024年北京住户存款接近7.24万亿，

住户贷款呢，只有2.62万亿，

这意味着什么？

意味着2024年北京居民净存款4.62万亿

呢，必须得说，还是皇城之上的北京人儿，最有钱~

以此方法，我统计了北京从2020年到2024年这5年住户存款分别是4.45万亿、4.87万亿、5.86万亿、6.58万亿、7.24万亿。

而最近4年北京存款增速分别是9.4%、20.3%、12.3%、10%，

也就是说，这几年北京居民的存款平均保持两位数在增长。

另一边，代表负债的住户贷款从2020年到2024年这5年分别是2.03万亿、2.19万亿、2.38万亿、2.53万亿、2.62万亿。

我计算了一下存贷数据的差值分别为2.42万亿、2.68万亿、3.48万亿、4.05万亿、4.62万亿。

这意味着啥？

意味着北京可用于投资、消费的钱，越来越多。

那北京的居民杠杆率如何了呢？

按照居民杠杆率公式：住户贷款➗生产总值，咱们先看北京过去几年的GDP

2024年，北京GDP是49843.1亿元。

2023年，北京GDP是43760.7亿元

2022年，北京GDP是41610.9亿元

2021年，北京GDP是40269.6亿元

2020年，北京GDP是36102.6亿元

通过计算得出过去4年北京居民杠杆率分别是：56.34%、54.50%、57.09%、57.86%、52.66%。

年份

住户贷款 (亿)

GDP (亿)

居民杠杆率

2020

56.23%

2021

54.38%

2022

57.20%

2023

57.81%

2024

52.56%

看我这个数据，我就口吐鲜血（请脑补画面）

全国平均居民杠杆率用了接近3年时间，从63%降到了59%，而北京只有52.66%.................

我只能说：呃，会不会是存款太多了

那么，一座城市居民杠杆率是50%，具象到普通人维度该怎么理解呢？

来，算两笔账：

第一笔账：人均可支配收入

根据2025北京统计年鉴数据：2020年到2024年，北京人均可支配收入分别是

2020年：69434元

2021年：75002元

2022年：77415元

2023年：81752元

2024年：85415元

第二笔账：人均负债

这里多说一句，北京住户贷款2.62万亿，但由于北京统计年鉴的贷款包含消费贷、经营贷、中长期房贷等等，我无法拆分出房子的贷款总额

简单概算，2024年北京2183.2万人口，贷款2.26万亿，人均负债约12万元

常住人口：2183.2 万人

住户总贷款：2.62 万亿元

人均居民总负债 = 262000000 万 ÷ 2183.2 万 ≈12.0 万元 / 人

这意味着什么？

单人负债12万，但年收入8.5万，这意味从统计层面看，北京具备加杠杆的空间非常巨大

再给大家做个计算：

• 人均住户存款 = 72400 亿 ÷2183.2 万≈33.16 万元 / 人

• 人均净金融资产=存款 - 负债=33.16-12=21.16 万元 / 人

全员平均下来，北京每个人扣掉所有欠债后，手里还躺着 21 万多现金储蓄，这在全国来看，都是多数城市无法比拟的家底。

不管楼市涨跌，购房者都需要按揭贷款，那么该怎么理解按揭这种负债行为呢，毕竟中产阶层是脆弱的群体，具体可以看文章《》

03

最后，简单说几点。

1、中国最牛的城市

我喜欢北京，不仅因为北京有羊蝎子和铜火锅，还因为北京聚集了中国最顶级资源

所以，这里”有钱“人也特别多

所以，从数据统计角度看，这篇文章中很多人被“平均了”，

但即便如此，将北京和其他城市的债务、存款等数据拉通看平均值，北京的健康程度也是绝无仅有的

当然，从债务的角度看，另外一面意味着“保守”，

因为按照美国、韩国、深圳和广州的数据，北京的杠杆率52%还是太低了~

所以，如果购房=负债=加杠杆，那么北京的空间是巨大的~

2、割裂

不要问我为什么不写北京新房成交数据

因为没有意义

今年上半年1-6个月北京新房一共成交1.83万套，按这个速度全年也不过3.6万套

而北京有多少人？

2200万人口

一个2200万人口的城市，全年成交量3.6万套的新房，说明不了任何问题

3、负债的本质

客观的讲，中国的居民负债，也就是居民杠杆率从2008年的34%到2026年65%，确实在攀升

但如果和韩国114%、美国95%的居民杠杆率对比，我们的杠杆真的不算高

当然，这是平均数据，

那么，那些城市居民杠杆率奇高呢，关注我们的文章，下期和大家说

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