房子被拆、旧改失效，但深圳这批“钱房两空”的业主，等到了转机

房子拆了，旧改黄了，然后呢？“钱房两空”的原业主们该怎么办？

龙岗坳一片区旧改项目的业主有了一个新解法：房票。

7月23日， 龙岗区首宗房票安置试点项目——园山街道坳一片区城市更新项目正式核发房票。值得注意的是，此举不在于盘活整个旧改项目，而是通过房票安置政策，保障被拆迁业主的安居权益，缩短安置周期。

拆了约3.4万㎡后

这个旧改宣告失效

龙岗区坳一片区城市更新项目最早于2019年正式纳入旧改计划，拟拆除范围用地面积96573㎡，拟更新方向为居住、新型产业等功能，申报主体为深圳市园山保安股份合作公司。

受房地产市场下行影响，该项目近年推进受阻，前期已经拆除约3.4万㎡建筑物，相关居民面临无法妥善安置的困境。

今年4月，坳一、坳二片区城市更新单元正式宣告失效，成为深圳旧改市场“清仓”的一环。

房子被拆了，旧改也无法推进，对已经搬离家园、且在外也有租房压力的原业主来说，“钱房两空”是最真实的恐惧。

龙岗区做了一个新尝试：城市更新走不动了，就换成“市政征收”的方式来处置提前拆除的房屋，通过核发房票的方式，对原业主进行妥善安置。

据介绍，龙岗区城市更新和土地整备局会同园山街道采取“分步走”策略，沟通私人业主同意按市政标准先行补偿有证部分，并成功协调意向合作单位与业主就原拆迁补偿协议解除、过渡费拖欠支付、搬迁费及无证建筑补偿等核心诉求达成一致。

“此前城市更新项目停滞许久，我们苦苦等候回迁多年始终没有着落。如今有了房票，地段、户型、房企都能自主挑选，安置选择权完完全全掌握在我们自己手上。”在龙岗官方推送的文章里，刚领到房票的被征收人如是说。

合一城市更新集团董事总经理罗宇认为，这种方式可以推动解决城市更新历史遗留问题。“目前深圳部分城市更新项目推进停滞，其中有些项目涉及提前拆除移交公共利益用地，为尽快解决被拆迁人回迁安置问题，政府就相关项目已拆除物业部分采取‘城市更新转市政征收’，并探索房票安置试点。”

而从城市更新转为市政征收后，政府会继续推动坳一片区这个旧改项目吗？

按照深圳相关规定，城市更新单元计划失效后，三年内不得再次申报，除非纳入附近的重点城市更新单元，但这个项目附近没有重点城市更新单元，因此也不成立。

从官方表述来看，这次房票核发着重解决的是被提前拆掉房子的业主的安置问题，并不涉及整个项目的盘活。

“钱房两空”不是个例

业内人士：房票安置模式有可能复制

龙岗落地的首宗已拆除物业的“城市更新转市政征收”项目，给那些房子同样被提前拆除、项目却陷入停滞的业主，提供了一条新的出路。

“具体在坳一这个项目，虽然计划失效，但前面已经有拆除并移交的公共用地，涉及的相关安置问题就必须要解决。”在罗宇看来，这种模式有可能复制到其他存在类似问题的项目上。

据合一城市更新统计，截至2026年7月26日，已列入城市更新计划项目1062个，当中就有部分项目存在提前拆除后进展缓慢的现象。

例如宝安的东塘旧村项目，2015年正式立项，2017年华侨城中标成项目合作方，2020年项目专规获批复，2022年开始对项目建筑物进行集中拆除工作，截至2024年，项目范围内基本拆平，只剩临近沙井大街部分建筑尚未拆除。

▲2024年中卫星图显示东塘旧村范围内基本拆平 | 图源城市更新网

东塘旧村的最新进展在2025年11月，发布房屋征收补偿方案，而截至目前，项目仍未进入实质性动工阶段。对于被拆除房屋的原业主而言，过去这是漫长的4年，不知道还要等多久才会拿到房子/房票或现金。

好的一面是，今年明显能感受到深圳在加快多线盘活旧改、安置业主。

启动行政征收+房票，为僵持多年的项目破冰，例如大族的南山北头村旧改、福田华强南西片区旧改项目。

“清调供”机制盘活存量项目，例如原恒大的大新旧改，目前已清退原实施方，后续将对项目规划进行调整，第三期商业用地调整为居住用地，调规后再公开选择新市场主体。

部分国央企也在加速接盘的动作。据统计，2024年以来，招商蛇口、安居建业、中海、中交城投都在深圳有所布局，中交城投近期中标罗湖布心花园一、二、四区城市更新单元纾困盘活前期服务项目。

▲布心花园

但硬币的另一面是：业主可能需要适当降低预期。

深圳旧改的“算账逻辑”已经变了。多年前签下的搬迁补偿协议，放在今天的市场环境里，很可能已经算不过账了。

东部某停滞多年的村改项目，就是一个典型案例。据知情人士透露，目前意向接盘方提出的方案是回迁面积打折。对于这个方案，业主的态度两极分化：有人认为“这不行，凭什么打折”；也有人觉得“只要能改，愿意马上拿房票走人”。

这两种声音，折射出深圳旧改进入“下半场”后的真实处境：开发商算不过账，政府资源有限，业主的等待是有成本的。在“继续等”和“接受现实”之间，越来越多的人正在选择后者。

目前，南山、坪山、罗湖多区已探索房票落地实践，龙岗的尝试，是这条路上的最新一步。坳一片区的业主等到了，但深圳还有多少项目存在“房被拆、安置费不发、项目停了”的情况？那些业主什么时候会等到自己的转机？