北京买房：理清思路，购房建议1958

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

能帮我按照您的思路分析一下我的学区房吗？我是2017年买的东城永康一号院的房子，1室一厅47平，4/6层，当时成交价630万，目前成交价中介说只能到500万，我现在的心理价位是550万，目前房子租金6600-6800，请问我是卖了还是现在先租着？后面房价的走势有可能上涨吗？恳请您回复！

A：

1、永康1号院，典型的回迁房小区，优势是相对经济实惠，劣势就是规模小点儿，物业方面不太好保证水平。

2、现在500万，租金算6800，租售比够高的，达到了700以上？说明溢价率至少不低吧，30%左右。不过这里对口方家胡同小学，热度偏高，而且您这是一居室小户型，属于占坑儿房。所以溢价高点儿也是正常，东城的平均值还25%左右呢。

这可以参考附近和平里朝阳辖区的房子，比如有网友刚卖的煤科院的，也是40多平一居室，卖了250万，租金5000多点儿，租售比400多不到500。而您这是700，超出的部分就是学区溢价了。

3、常规建议是如果用完了学位，那可以趁着溢价还高的时候卖掉，或者置换成不带溢价的，提高租金收益+降低保值风险。

4、我认为房价是有可能上涨的，或者说在剔除学区溢价之后，基本大盘是没什么下跌空间了。就因为北京现在的平均租金收益率，已经超过同期银行利率了。历史上这种情况就出现过三次，现在第四次。

不过溢价方面说不好，谁都知道入学人数从2023-2024年之后就下降了，今年起是明显下降，至少延续到2032年，之后是否能逆转看今年的出生人口吧，够呛。那总需求不增加，竞争烈度就会下降，在没有政策支持的情况下，学区房的溢价比例至少不会增加吧。

或者这么说吧，学区房的基础部分肯定是跟随大盘。比如500万中有350万是基础价值，大盘如果涨10%，这部分也涨10%，总价就有可能接近550万了。但溢价比例现在是30%，很难再同步增加了。

5、总之是卖是租看自己的判断吧，我只能是列出以上情况供参考。或者让中介给算算其他成交房源的租售比，如果比您的还高，那就涨到550万呗。但如果同等房源的都差不多，那就看自己的判断了。

仅供参考。

二

Q:

向您咨询购房方案。我们夫妻今年38岁，目前在朝阳富力又一城租房，手头可动用现金300万，家庭税前年收入合计90万，夫妻每月公积金总额1.3万。家中女儿即将升入六年级，计划购置小三居。购房需求：学区中等偏上即可，不用顶尖学区，同时看重小区居住环境，麻烦您推荐适配的片区与或推荐几个小区。

A：

1、这问题一看就是刚有想法吧？有点儿虚了，不好回答。还是先大致明确个预算吧，光说收入不说想花多少钱不好聊。然后明确大致方向或行政区吧，要不然东西海朝都有中上学区，您的意向是哪儿啊？

而且您这是小升初转学，各区的政策和模式都不太一样，不好聊，更不好直接就聊小区。谁要能回答就是纯忽悠了，我反正犯不上。

2、或者这么说吧，如果是要买三居+注重环境，那基本都是商品房，100平左右起步，相对预算确实不太好考虑顶级学区。而且顶级学区都必须跨区，无论哪个学区也不能保证好中学的学位，相对于较高的溢价就不太值了。

常规建议是如果希望提高进入好中学的概率，那就先看朝阳的。因为几所头部校都是单校划片，理论上房户合一的话能够对口入学。而且在朝阳如果单买中学的学区房，那就基本没溢价了，算性价比相对高的。

注意别买中小学都对口的就行，千万以下很难买到没溢价的，主要是您家用不上小学学位，这就亏了。

3、但这得先看您家是否接受在朝阳区了？毕竟大多数家长还是首选东西海的，或者首选离朝阳最近的东城吧。只是提醒考虑好，虽然说东城的转学模式相对公平，但也不能保证不出区，更不能保证好学校。

而且从房子角度，东西海和朝阳不一样，都是不分中小学的学区房的。也就只要买学区房就得支付全部的溢价，但您家毕竟只用的上中学，是否划算自己考虑了。东城当然也有溢价低的房子，但都很贵，总价越高的才溢价越低呢。

如果东城那就是典型的龙体了，学区资源好，商品房比较多，房价不太高，溢价比例多数都是平均值。然后东崇前也可以，都是相对算合适的学区。

4、总之您还是先在多考虑一下吧，列出大致的预算+行政区，然后再说学区，最后才是小区呢，一步一步来。

仅供参考。

三

Q:

目前想买房了，自己也断断续续看了几处，最终还是想咨询一下。想在酒仙桥/将台/东风北桥这一带买房，预算450左右。目前看了银枫家园/瞰都国际/嘉润花园/利景名门。考虑到价格/流通性/面积。目前在意的是保值（跟住大盘），不考虑学区。

问题：1、这个区域这些盘如何选择，感觉各有利弊，从我们在意的事情看，您有什么建议？2、如果往西看花家地/阜通那边，选择会更多一些还是差不多？

A：

1、如何选择？那看您更注重哪方面了，都想兼顾的话是比较难的，在预算不太高的情况下只能是适当取舍。所以常规建议是把需求都列出来，然后排序，能满足最主要的就算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。

2、简单说吧，这四个小区里除了银枫家园，其他三个都是老公寓。优势是居住的性价比高，出租的话租金收益也高，所以注重居住体验的话从这仨里选。但对应的是价格走势偏弱，所以才价格低的，也就显的性价比高。以后的最好成绩是不再落后大盘，看物业的维护水平吧，但逆袭的可能性不大。

银枫家园属于普宅，相对能选到更好的户型，这算优势。但这里的地段儿不算太强，或者说是盖别墅类的更合适，普宅小区有点儿算错配了，所以才价格低的，之前这些年的走势也不太强。但如果是注重保值，那我也建议首选普宅，房子是用来住的，普宅在流动性和价格走势方面占优。

3、如果您是注重老公寓，那其实性价比和价格走势都差不多，这种产品在朝阳是最多的，1000多个呢。优势是地段儿都不错，否则也没人开发成公寓。但其他特点都是差不多的，只是价格有差距而已。

普宅的话当然是地段儿强的在走势上更占优了，房产的价值由地段儿决定，之后才是产品性质。但好地段儿的价格可就更贵了，所以要不还是先在银枫家园选户型更好的吧，房子是用来住的，户型好的至少在本小区之内占优。

仅供参考。

四

Q:

我们家孩子28年9月上小学，目前我们周边的小学太差，想给孩子考虑置办一套学区房，目前在纠结东城区青年湖或者四小还是朝阳区朝师附小。从占坑房的角度，这两个学区的成本大概最低要多少？

A：

1、朝师附小的对口小区不算学区房，也就谈不上占坑不占坑儿的。

学区房有两个必备条件，一是对口学校或学区的资源强，二是房价中包含了学区溢价。朝师附小本校可以算资源挺强的，但对口的几个小区并没有溢价。

所以可以算性价比高的，但不算普遍意义上的学区房，房子在居住角度的性价比正常，可以用租售比来比较和验算。

2、成本您指哪方面啊？如果是具体的房价我不知道，这只能问当地中介，或者网上平台自己看。

如果是指学区溢价方面，那东城区占坑儿房的比例基本在30%左右或以上（整体平均值25%），朝师附小的则没有。

假定东城一套400万的占坑儿房，那其溢价成本至少100万，得到300万之内的居住体验。朝阳的则是所见即所得，如果是300万的房，得到的就是300万的居住价值，学区算赠送的配套。但我说的这是平均值，具体房源一房一议。

仅供参考。

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