上海
就在刚刚，万众瞩目的杨浦八埭头地块尘埃落定。
历经2小时鏖战、219轮激烈举牌，保利&华润成功拿下这块内环滨江王牌地块，总价高达161.2亿元，溢价率35.83%，住宅楼面价突破11.54万/㎡。
118.68亿元的天价起拍，坐稳今年上海土拍起拍榜首，也是近三年全市总价最高的涉宅用地。
极高的拿地门槛，直接把竞买主体锁定在头部国央企和实力外资联合体。
最终，四大国央企阵营悉数到场，对局张力拉满。
中海孤军应战，硬刚保利华润、建发金茂、招商越秀+南通瑞城的三大联合体。
70余轮竞价后其他选手出局，仅剩中海与保利&华润终极对垒，双方又鏖战近150轮才尘埃落定，厮杀烈度罕见。
一街之隔的北外滩，绿城潮鸣外滩最高成交单价已达19.8万/㎡。
这场巨头抢地，注定将改写上海内环顶豪格局，写入年度土拍史册。
01
解码地块
八埭头土拍引爆上海，但高光之下，掩盖不了杨浦滨江持续降温的真实底色。
板块陷入供应泛滥、新房内卷的被动局面，价格战风险滋生。
去年土拍溢价持续走低，保利外滩曜以31%溢价率创下地价纪录，后续中铁地块、江上印地块溢价接连回落至28%、14%，市场热情肉眼可见消退。
新房更是冷暖不均，高价地王项目销售仅过半，中铁云璟外滩去化率低至11%，在新晋改善产品中垫底。
中海云邸玖章三期也卖不动，东外滩内卷困局彻底坐实。
在此背景下，八埭头地块火速调整规划、顺势破局。
5月公示、6月挂牌，官方意图明确：
放弃传统商办地标思路，转向高端住宅为主、特色商业+口袋公园为辅的格局，补齐菜场、养老、托育等生活配套，串联风貌街区，打造纯粹滨江居住区。
可以看作是内环滨江的精准错位升级：
北外滩主打城市封面，东外滩聚焦宜居生活。
地块坐拥14.8万方住宅体量、无小户型限制，紧邻黄浦江与三轨交，承接北外滩成熟配套。
周边头部数字企业总部陆续投用，翠湖滨江、中信泰富外滩道等高端住宅成型，有足够的去化基础。
不过地块内部江景资源分层，天然形成价格梯度。
03A1-05地块拥有无遮挡双天际线江景，另一地块仅高层可瞰局部江景。
对标市面顶豪，一线江景房源单价可溢价2-4万/㎡，03A1-05地块未来均价约17万/㎡。
这宗地块不仅比拼房企的资金实力，更考验综合开发与运营能力，是杨浦滨江跳出内卷、重塑价值的关键一局。
02
保利&华润罕见联手
四大央企早已布局杨浦滨江，但板块始终缺少能锚定价值的标杆大盘。
百亿体量的八埭头开发门槛极高，单独操盘压力巨大，也促成保利、华润难得深度结盟。
地块挂牌不久，保利便抛出195亿整体投资招标计划，布局意愿坚决。
代表如滨江的保利外滩序和江上印、新江湾城的珺园去化亮眼，但地王项目保利外滩曜销售承压，急需优质地块平衡库存。
保利堪称杨浦重仓玩家。
今年上半年，杨浦每成交3套新房，就有1套出自保利手笔。
东外滩保利外滩序、保利江上印走量稳健，新江湾城保利珺园更是区域爆款。但地王项目保利外滩曜销售承压，急需优质地块平衡库存、盘活布局。
华润凭借澐启滨江、外滩瑞府站稳上海高端市场，热销后亟需补充核心土储。
双方诉求高度匹配，意图借内环稀缺江景地块，共同打造东外滩全新封面作品。
反观中海，今年全国拿地节奏全面收缩，尚未在上海拿地。这次全程孤军迎战联合体，未能如愿。后续是否会在接下来的普陀真如巨幅地块出手，尚存变数。
八埭头允许抬板规划，江景社区可塑性极强。
业内预判两宗住宅地块将分企操盘，依托各自成熟高端产品体系全力输出，刷新杨浦滨江改善天花板。
03
土拍风向变了
今年上半年上海涉宅土地成交总额领跑全国，城市供地、房企拿地两套逻辑都变了。
六批次总起拍价178.7 亿元，官方一改以往等上一批土拍全部结束才挂牌的节奏，提前公示地块，给房企留出充足时间测算、调配资金。
前两年上海推地习惯“小步快跑”，多是零散小地块分批出让；今年住宅供地总量缩减两成，重心转向内环核心区集中放量。
多年储备的成片更新地块正在加快入市。
静安大宁、徐汇康健接连推出货值50亿级地块，八埭头是分量最重的一宗，后续普陀真如之心大体量地块也将上线。
减量提质成为供地核心思路，连片地块利于打造完整改善社区、补齐区域配套。
房企也摒弃广撒网模式，集中火力精准抢夺内环优质土地。
上半场拼资金抢资源，下半场全靠产品兑现价值，地块价值高低，最终要看项目能否匹配。
保利、华润联手操刀八埭头，两大高端产品力正面碰撞，值得市场持续观望。
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