山东
一、房产证写两人名字，产权归属如何划分
房产证上登记了两个人的名字，产权归属并不是想当然的"一人一半"，而是需要结合不动产登记的共有类型、出资情况、双方的约定以及身份关系等因素综合判断。
《民法典》第二百零九条明确规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。"第二百一十六条进一步规定："不动产登记簿是物权归属和内容的根据。"这意味着，从对外效力来看，房产证登记的权利人就是房屋的合法产权人，第三人基于对不动产登记的信赖进行的交易，受到法律的保护。
从内部权属划分来看，共有产权分为两种基本类型：按份共有和共同共有。《民法典》第二百九十八条规定："按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。"第二百九十九条规定："共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。"两种共有类型的适用场景和划分规则有着本质区别：如果共有人之间具有夫妻关系、家庭关系等特殊身份，通常登记为共同共有，共同共有不分份额，共有人平等享有权利；如果共有人是恋人、朋友、合伙人等没有家庭关系的主体，通常登记为按份共有，有约定的按约定享有份额，没有约定或者约定不明确的，按照实际出资额确定份额，不能确定出资额的才视为等额享有。
二、婚前购房登记在双方名下，离婚时一定会平均分割吗
婚前一方全额出资购房，登记在双方名下。这种情况在法律上视为出资方对另一方的赠与，双方共同享有房屋产权，但离婚分割时法院通常会充分考虑出资方的全额贡献，对出资方适当多分。
婚前双方共同出资购房，登记在双方名下。如果双方对产权份额有明确书面约定的，按照约定分割；没有约定的，按照各自的实际出资比例分割；如果不能证明各自的出资比例，才会平均分割。这里需要特别提醒，恋爱期间共同购房的，一定要保留好出资的相关证据，比如银行转账记录、付款凭证、聊天记录等，避免日后发生纠纷时口说无凭。
婚前一方支付首付，双方婚后共同还贷，登记在双方名下。这种情况下，分割时通常会先将首付对应的房屋价值及增值部分判归首付支付方所有，剩余的共同还贷部分及对应增值部分作为夫妻共同财产分割，同时会按照《民法典》第一千零八十七条的规定，照顾抚养子女一方、女方和无过错方的权益。
三、房产证登记了双方名字，其中一方能单独出售房屋吗
《民法典》第三百零一条明确规定了共有财产的处分规则："处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但是共有人之间另有约定的除外。"也就是说，如果房屋登记的是共同共有，比如夫妻共同共有，那么必须经过全体共有人同意才能出售，任何一方都无权单独处分。如果房屋登记的是按份共有，规则就完全不同了：只要同意出售的共有人所占的份额达到三分之二以上，就可以合法处分房屋，不需要经过全体共有人同意。
还要考虑善意取得制度的适用。如果房屋登记在双方名下，其中一方擅自出售，第三人不知道也不应当知道另一方不同意，支付了合理的对价，并且已经办理了过户登记，那么就构成善意取得，第三人可以合法取得房屋所有权，另一方只能向擅自出售的一方主张赔偿损失，不能要求第三人返还房屋。
作者 管雯律师
山东太康律师事务所专职律师并担任党支部书记，并担任青岛市律师协会民事专业委员会委员一职，具有扎实的法学理论功底，具有较为丰富的实践经验，尤其在公司法、合同法、继承法、侵权法等领域造诣颇深。
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