二手房市场 | 刚需成主流，百万元以内房源成交占比超六成

2026年7月，住房和城乡建设部发布房地产市场最新动态，指出我国房地产市场已从增量时代进入存量时代。数据显示，2026年上半年全国二手房在新房和二手房交易总量中的占比达到50.4%，首次在全国范围和半年度尺度上超过一半；北京、上海、江苏、广东等18个省（区、市）二手住宅交易面积超过新建商品住宅。住建部表示，房地产交易结构和规模总量正发生深刻变化，传统以新房销售为主的增量交易格局加快向新房和二手房并举转变。

在这一宏观背景下，重庆中心城区的二手房市场表现如何？本文从市场占比和产品分析两个维度，深入剖析重庆中心城区二手房市场的现状与特征。

文章核心观点：

观点一：存量市场全面主导，整体韧性优于全国

2026年上半年重庆中心城区二手房成交量大幅超越新房，存量交易格局彻底成型，市场成熟度远超全国平均水平。

观点二：刚需刚改主导产品结构，刚需房源成绝对主流

重庆二手房市场需求高度集中于刚需首置与初次改善客群。百元以内低总价、万元内单价的亲民房源成交占比超六成。

观点三：市场以价换量特征固化，量升价跌成常态

二手房市场成交规模高位稳定，但整体房价持续承压、小幅下行，价格让利是激活市场成交的核心驱动力。

观点四：区域分化格局显著，三大板块行情逻辑清晰

核心成熟板块凭配套稳价抗跌，新兴板块以高走量激活市场，外围刚需板块依靠降价保障流通。

观点五：中小低总价房源流动性最优，适配多元市场

主体70-110㎡、百万级中小户型住宅是重庆二手房市场流动性与抗风险能力最强的资产。

市场占比分析：二手房已占据绝对主导地位1.1 二手房成交量超越新房，存量时代特征全面确立

2026年上半年重庆中心城区二手房备案成交61,619套，同期新房成交50,946套，二手房成交量已超出新房约20.9%。这一数据不仅印证了住建部关于全国二手房占比首超五成的判断，更表明重庆中心城区的存量房交易比例已远高于全国平均水平。

从月度趋势来看，二手房在3-6月的成交高峰月份（月均超10,400套）稳定超越新房同期水平（月均约7,700-10,200套），这表明购房需求已从新房市场大规模转移至二手房市场，"存量房时代"特征在重庆中心城区已完全确立。

1.2 近一年成交规模：高波动与强韧性并存

近一年（2025年7月至2026年6月）的月度数据显示，重庆中心城区二手房成交呈现显著的季节性波动特征：

·春节低谷：2026年2月受春节假期影响，仅成交6,233套，为全年绝对低谷。

·小阳春峰值：4月在传统"小阳春"行情推动下达到峰值12,326套。

·淡季不淡：5月成交12,209套、6月成交11,055套，即使在传统淡季仍维持高位，显示市场需求具备较强韧性。

全年累计成交115,966套，累计成交面积1,210.30万平方米，成交金额达1,267.09亿元，月均成交约9,664套。这一规模充分说明二手房已成为重庆楼市的绝对主力。

产品分析：中小面积、低总价普通住宅占绝对主导2.1 面积段结构：橄榄型分布，70-110㎡为核心区间

在2025年7月至2026年6月的成交结构中，二手房面积段呈现典型的"中间大、两头小"橄榄型分布：

70-90㎡和90-110㎡两个面积段合计成交52,797套，占全年总成交套数的45.5%，是二手房市场的绝对核心区间。这一结构反映出当前市场以刚需首置和刚改需求为主导，购房者更倾向于选择功能齐全、总价可控的中小面积房源。

2.2 价格段结构：以价换量成常态，低总价房源是主流单价段分布

5000-10000元/㎡单价段成交64,563套，占总套数的55.7%，是二手房市场的绝对核心价格带。这一价格区间覆盖了大部分刚需和刚改购房者的预算范围，也是市场流动性最好的价格带。

总价段分布

总价100万元以下成交69,799套，占比60.2%，低总价房源是市场主流。这一数据与面积段结构相互印证，说明重庆中心城区二手房市场仍以价格敏感型需求为主导。

价格走势

尽管成交量维持高位，二手房价格表现疲弱。近一年月度成交均价在10,197元/㎡至10,750元/㎡间窄幅波动，下半年多数月份同比呈下降趋势：

·2026年5月成交均价同比下降5.36%

·2026年6月成交均价同比下降3.70%

套均价同样走低，从2025年7月的112.02万元/套逐步下滑至2026年6月的106.10万元/套，降幅约5.3%。市场呈现明显的"以价换量"特征，价格下调成为激活成交的关键因素。

典型成交项目分析

选取龙湖春江天镜、华润二十四城、融创文旅城三个典型项目，从房源、价格和配套三个维度进行分析，展现重庆二手房市场的多元化特征。

3.1 龙湖春江天镜（巴南区）：价格承压下的刚需流通

房源特征：龙湖春江天镜在统计期内累计成交265套，主力成交集中在90-110㎡面积段（128套，占总量的近一半），表明该项目以刚需和首改客群为主导。

价格表现：该项目价格端承受压力较为明显。90-110㎡段套均价84.43万元，成交均价8,232元/㎡，同比分别下降5.09%和5.87%。更大面积的130-150㎡段和150-200㎡段，套均价同比降幅分别达8.65%和7.97%，成交套数同比亦大幅收缩。月度走势方面，2025年12月出现量价阶段性高点（成交均价9,923元/㎡，套均价119.55万元），但2026年量价均呈回落态势，6月套均价已降至96.37万元。项目整体均价约8,680元/㎡，套均价约105万元。

配套优势：项目位于巴南区龙洲湾板块，周边3公里范围内二手房月度成交均价约7,900元/㎡。板块内部价格分化明显，紧邻的越昕晖成交均价9,069元/㎡，而宗申金蓝湾仅6,686元/㎡。春江天镜自身均价在板块内处于中等偏上位置。巴南区作为刚需入市的主要承接区域，近年来交通、教育、商业等配套设施不断完善，龙洲湾板块受益于巴南区政府驻地搬迁后的城市配套升级，区域价值持续提升。

3.2 华润二十四城（九龙坡区）：价格标杆与市场韧性

房源特征：华润二十四城是重庆知名的超级大盘，位于九龙坡区核心地段。

价格表现：华润二十四城所在周边板块价格水平最高，板块整体成交均价约9,987元/㎡、套均价约92万元，月度均价稳定在9,700-10,300元/㎡的窄幅区间内波动，市场表现出较强的价格稳定性。区域内标杆项目如万科锦程成交均价达14,281元/㎡，保利花半里玫瑰园达11,740元/㎡。九龙坡区整体套均价同比微涨2.85%，在多数区域价格下行的背景下展现出较强的市场韧性。

配套优势：华润二十四城位于九龙坡区谢家湾板块，是重庆传统的核心居住区之一。周边拥有成熟的商业配套（如万象城商圈）、优质的教育资源（如谢家湾小学、育才中学等）和完善的医疗设施。项目紧邻长江，享有江景资源优势。轨道交通2号线谢家湾站近在咫尺，交通便利度极高。这些稀缺配套资源共同支撑了该板块的价格标杆地位。

3.3 融创文旅城（沙坪坝区）：超级大盘的以量取胜

房源特征：融创文旅城在统计期内累计成交386套，是三个项目中成交量最大的。主力成交集中在90-110㎡面积段（165套）和110-130㎡面积段（115套），两段合计贡献了总成交量的约七成，表明该项目以刚需和首改客群为主导。

价格表现：融创文旅城90-110㎡段成交均价为7,903元/㎡，价格相对平稳，同比仅微降0.28%。项目整体均价约8,189元/㎡，套均价约87.8万元。月度走势方面，2026年3月至4月出现成交放量（分别成交41套和43套），价格同步回升至8,800元/㎡以上，显示其市场节奏与春江天镜存在明显差异。

配套优势：融创文旅城位于沙坪坝区西永板块，是重庆近年来重点发展的城市新区。项目自身定位为大型文旅综合体，自带丰富的商业、娱乐、教育等配套设施。周边3公里范围内，融创曲水风和以12,374元/㎡成为区域价格高点，而御林组团仅7,691元/㎡。文旅城自身均价在板块内处于中低水平，与其刚需主导的产品结构相符。板块整体月度成交套数在2026年3-5月明显放量（464-486套），表明西永板块已成为当前重庆二手房市场的活跃交易带。轨道交通1号线、7号线（规划）等交通配套进一步完善了区域的通达性。

从三个典型项目可以看出，重庆中心城区二手房市场呈现明显的分化特征：

·核心区域（九龙坡）：华润二十四城凭借成熟配套和稀缺资源，维持较高的价格水平和市场韧性，代表"以质定价"逻辑。

·新兴区域（沙坪坝西永）：融创文旅城以超级大盘的规模优势和完善的自带配套，实现高成交量，代表"以量取胜"逻辑。

·外围区域（巴南）：龙湖春江天镜价格承压明显，但凭借相对较低的总价门槛，仍保持一定的流通性，代表"以价换量"逻辑。

综合洞察4.1 市场格局已彻底逆转

重庆中心城区二手房市场已全面占据主导地位，2026年上半年二手房成交套数显著超越新房，二手房成为重庆楼市的绝对主力。这一趋势与住建部发布的全国数据高度吻合，且重庆的存量房交易比例已远高于全国平均水平。

4.2 "以价换量"是当前主旋律

尽管成交量维持高位，价格端持续承压。套均价与成交均价同比多呈下降趋势，市场呈现明显的"以价换量"特征。价格下调成为激活成交的关键因素，也为购房者提供了更充裕的择机入市窗口。

4.3 流动性最好的资产类别

70-110㎡、百万以下普通住宅是流动性最好的资产类别。这一结论对购房者、投资者和开发商都具有重要的参考价值：

·对购房者：这一区间的房源选择最多、议价空间较大、交易周期相对较短。

·对投资者：低总价、中小面积的二手房具有更好的流动性和抗风险能力。

·对开发商：在产品定位上应更多关注刚需和刚改需求，控制单套面积和总价。

本文由克而瑞重庆行业分析师王琳雅撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞·CO-Work 平台的AI数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。