好项目、好房子、好配套、好服务——深度拆解宝能综合开发“四好”价值链

2025年底，288米的宝能新疆国际金融中心完成了最后一块幕墙的吊装。同期，在郑州高铁东站东广场，宝能郑州中心迎来了一批新业主，朗寓、景寓、人才公寓分批交付。

2025年的中国房地产市场延续了深度调整的节奏。全年商品房销售面积约8.8亿平方米，较2021年峰值下降45%，新开工面积从高位大幅缩水，高负债、高杠杆、高周转的增长模式走到了尽头。

转型方向在头部企业的动作中已经清晰。保利发布“三好保利”品牌主张，龙湖推出435项好产品标准，华润深化“为更好的城市”战略，绿城中国建立了好房子产品体系。住建部“好房子”规范同步落地，层高底线从2.8米提至3米，“好房子”由企业倡议进一步转化为行业硬标准。

在新模式下，开发企业的竞争焦点正在从土地储备、融资能力转向产品力和运营力。谁能把产品做好、把项目运营好、把服务兑现好，谁就能在下一轮周期中占据主动。

也正是在这样的背景下，宝能综合开发业务提出并践行“四好”，可谓恰逢其时。好房子、好项目、好配套、好服务——既是契合行业从规模扩张向品质深耕的转型方向，也是自身一贯风格的延伸。

定位于城市综合运营商，宝能综合开发业务与大多数房企不同，不是从住宅开发切入再拓展到其他业态，而是以产城融合起家，逐步扩展到城市综合体和高端住宅。

“四好”恰到好处定义着宝能综合开发业务的价值坐标：好房子夯实产品，好项目承载城市，好配套激活空间，好服务兑现承诺。

从建设空间到运营城市，正是宝能“四好“价值链的核心跃迁。

好项目，与城市共繁荣

建筑再好，也需要一个更大的舞台去承载。这个舞台，就是项目。

好项目的内涵，远超楼盘本身，而是一个能够自我运转的城市单元，承载住宅、商业、办公和产业空间，并且在每个维度上达到高质量运营的标准。

郑州高铁东站东广场的宝能郑州中心，就是这样一个典型样本。约180万平方米体量、规划306米的商务主塔，整体规划还包括购物中心、酒店、公寓及高端居住产品，打造将商务、商业、活力空间和居住空间嵌合在一起的城市综合体。

2025年宝能郑州中心完成三批次集中交付，朗寓、景寓、人才公寓交付率近九成，写字楼实现整层大单成交，项目实力得到不同客群的真实检验。

新疆宝能城则将“好项目”的尺度从单体建筑拉到了城市层面，实现“地标+商业+区域能级提升”的三重叠加。

项目坐落于乌鲁木齐高铁核心区，总建筑面积178.68万平方米，是全疆规模最大、业态最丰富的综合体。

在建288米新疆国际金融中心、251米塔楼，与三栋超高层顶级公寓共同构成了新疆最高的城市建筑群。2025年11月23日，288米全疆最高楼已完成全部幕墙施工，计划于今年11月15日正式交付。

地标的价值不能只用高度来衡量。新疆国际金融中心借助高铁片区的交通区位，形成面向全疆乃至中亚市场的商务和产业集聚平台。288米高楼为乌鲁木齐提供的是城市辨识度，写字楼、酒店和商务空间则为多元产业提供承载空间。由此，高楼不仅是城市景观，也是企业、资本和商务活动进入片区的空间入口。

新疆宝能城位于乌鲁木齐站所在的高铁核心区域，周边同时连接国际陆港、机场及经开区等节点及空间。交通枢纽本身能够带来人流，却未必能够留下人流；有配置足够的商务、商业、酒店、居住和公共活动空间，才能将人流沉淀为城市价值。

新疆宝能城近180万平方米的综合体量，恰好提供了这种转化所需要的空间条件。它的意义从不局限于打造一座城市新高度，更在于以地标效应集聚产业资源，以繁华商业聚拢消费人流，用多业态协同串联起完整城市生活链条，为高铁片区打造金融商务集聚区注入核心动力。对于宝能这样的城市综合运营商而言，这正是好项目的题中之义，不仅建成一个工程、交付一批物业，更要形成一个能够持续汇聚品牌、企业、资金与人流，不断提升区域吸附力、组织力和生长力的城市引擎。

好房子，品质摆在台面上

市场好的时候，概念可以制造溢价；市场调整的时候，只有品质能够留下来。

因此，好房子不能只写在产品手册里，而要落实为可以看见、可以触摸、可以使用，也经得起时间检验的具体结果。

事实上，在“好房子”理念逐渐成为行业共识之前，宝能已经将产品力提升作为长期方向，持续推动人居品质升级。此前，宝能部分项目已率先在居住尺度、空间体验和社区品质上进行探索。例如，部分住宅产品提前实现3.15米层高标准，而同期周边不少竞品仍以2.9米至2.95米为主；在洋房产品、大堂营造、地库标准等方面，也按照更高要求持续打造。

在乌鲁木齐，新疆国际金融中心对品质的回答，首先体现在建筑如何适应当地气候。项目幕墙玻璃采用双层Low-E镀膜工艺，对于一栋高度达到288米、长期面对低温、强风和较大温差的超高层建筑而言，幕墙并不只是决定外观的皮肤，还直接关系到建筑的安全性、室内舒适度和长期运行能耗。项目采用的玻璃系统冬季兼顾抗风载和防结霜，夏季能够减少紫外线影响，同时具备保温、节能和较高通透性。

在绍兴镜湖板块，宝能藏珑府的表达路径则不同。360°全铝板与玻璃组合而成的现代铝玻立面、数万方主题园林、超高窗墙比，构成了一种高端改善的人居表达。通过实景呈现，让购房者直接感受到采光、界面、景观和空间尺度之间的关联。

昆明滇池九玺又是另一种样子。它借由“苑—街—坊—巷—门—墅”的递进空间，把传统审美转换成了适应当代生活的空间组织。苑与街建立社区的公共界面，坊与巷逐步收束空间尺度，门与墅完成从社区生活到家庭生活的转换。对于大面积改善型合院产品而言，这种“所见即所得”尤其重要，因为客户购买的不只是面积和户型，更包括材料完成度、空间氛围和社区整体呈现。

从销售数据来看，宝能滇池九玺在当地豪宅市场稳居前列，这正是市场为好房子投出的认可票。当建筑、院落、景观和交付成果能够被直接检验时，品质能够进一步转化为市场认可。

佛山云境台给出的则是场景化改善的答案。德胜河岸的江景资源，可以由区位赋予，江景生活却必须依靠产品创造。真正拉开产品力差距的，是企业能否把景观资源、空间尺度和社区界面组合成一个完整的居住场景。一线无遮挡江景不再只是窗外的背景，而是进入家庭相处、社交接待与日常独处的不同场景，改善也就不再是面积的简单增加，而是居住体验的整体升级。

这正是好房子最真实的样子，既要审美，又要性能；既要体面，又要耐久；既要当下好看，更要经得起时间检验。

好配套，重塑城市生活圈

配套最容易写进规划，也最难真正进入生活。一个商业空间完成建设，也不等于它能够持续吸引人流。

商业是否有稳定的品牌和客流，服务能否随着人口入住及时跟上，业态能否根据周边需求持续调整，这些才是衡量配套价值的真实尺度，背后反映的就是企业的运营体系的深厚内力。

新疆宝能城商业板块体现的正是大型城市综合体如何重新组织消费与城市活动。

项目自持约20万平方米商业“宝能环球汇”，以 "中亚国际消费中心" 为战略愿景，规划导入高端零售、异国特色餐饮、文化展示和亲子娱乐等内容，计划年内达到开业条件。对于毗邻乌鲁木齐站的综合体而言，商业的作用不是再增加一个购物中心，而是为高铁旅客、商务办公人群和周边居民提供停留、消费与交流的空间，并与周边商业形成差异化协同。通过商业补足高铁片区的生活功能，把交通枢纽进一步转化为具有商务、消费和城市交往能力的复合型生活圈，好配套名副其实。

宝能郑州中心的商业配套，体现的则是复合运营能力。2025年，项目实现整层商办大单成交，办公空间获得企业客户认可；与此同时，朗寓、景寓和人才公寓完成三批次集中交付，整体交付率接近九成。其中，城发博学美寓提供数百套精装人才公寓，为郑州高铁东站东广场持续导入青年人才和稳定居住人口。随着企业进驻、人才入住，酒店、便利店、餐饮等日常服务将陆续进入运营或开业筹备阶段。。

腾冲宝能·北海湿地小镇，则将好配套从城市商业扩展到了生态旅居。项目毗邻北海湿地，整体规划约12.6平方公里，涵盖“小镇中心、团山桃园、南山营、梵心秘境”四大配套板块，并覆盖“吃、住、行、游、购、娱、商、学、养”九类服务。

好配套的本质，是价值放大器。它既决定一套房子是否好住，也影响一个片区是否宜居、宜业、宜消费；既承接已经产生的生活需求，也通过持续运营创造新的需求。

好服务，口碑兑现承诺

把房子交到客户手中，本身就是一个有分量的信号。

对于拿到钥匙的家庭来说，这意味着此前所有关于好房子、好配套的承诺，兑现为业主可以看见、使用和体验的现实生活。交付不是一场仪式的结束，而是企业从产品兑现走向长期服务的起点。

作为宝能综合开发的核心平台，宝能城发已在全国近30个主要城市开发及管理30多个品质项目，管理面积超5000万平方米，在开发和储备货值超6000亿元，自持物业面积约158万平方米，具有扎实的可持续发展能力。体量越大，服务越不是一个动作，而是一套持续兑现的能力。

近年来，宝能城发已在昆明、南京、上海、绍兴、郑州、贵阳、哈尔滨、佛山、太原，济南，天津，无锡、腾冲和西安等地完成集中交付，总交付面积超过100万平方米，整体满意度超过93%。

具体到项目，宝能郑州中心在2025年持续推进朗寓、景寓和人才公寓等多个批次的交付与入住；进入2026年，景寓3号楼又于6月正式启动交付，建筑立面、园区景观、公共大堂和步行动线同步投入使用，项目由工程建设进一步转入社区运营阶段。

太原宝能城则在2025年连续完成多批次交付。其中，一期003号地块3号、5号、6号楼于6月底集中交房，项目一期在当年10月又迎来第三批次交付，保交付工作持续向前推进。

好服务的重心，更多体现在交付以后。宝能在旗下物管项目配置生活管家，将日常巡检、出入管理、报修跟进和社区活动纳入常态服务。这些看似琐碎的小事，却构成了业主入住后最直接、最真切、最持久的居住体验。

服务也不只处理房屋和设备问题，还要让交付后的社区真正产生生活。昆明滇池九玺围绕“五心社区”，组织露营、瑜伽、骑行等活动；腾冲北海湿地小镇通过水岸灯光秀、皮划艇活动和篝火晚会，将湿地、旅居和社群体验连接起来；亲子运动会、露天电影和邻里活动更是成为社区生活的常态。

此前，宝能旗下物管企业在管的深圳宝能公馆，获得香蜜湖街道“市容环境十佳小区”和“安全生产履职优秀单位”荣誉；广州宝能文化广场获当地行业协会“服务示范单位”等称号，一系列第三方认可让服务口碑更具说服力。

对于城市综合运营商而言，服务还要延伸到项目能否长期健康运转。写字楼需要持续招商，商业需要不断调整业态，产业园需要为企业链接政策、人才和上下游资源，文体场馆则要持续导入内容与客流。此时，服务的对象已不再只是单个业主，而是企业、商户、消费者和整座片区。

在深圳，宝能科技园的运营进一步延伸至产业服务，为入园企业提供政策咨询、融资对接、人才服务、知识产权保护和产学研合作支持，园区入驻企业近500家，孵化培育上市企业18家，国家级专精特新“小巨人”企业11家；在广州，宝能国际体育演艺中心年承接数十场大型演出，获广东省演出行业协会“年度最活跃演艺场馆”殊荣，助力广州建设国际演艺中心。

尾声

2025年底，新疆国际金融中心最后一块幕墙完成吊装，郑州中心的一批批钥匙交到业主手中。一个向上刷新城市天际线，一个向下落进千家万户的真实生活。

幕墙、商业、交付、运营，看似是不同节点，实则一以贯之，回答的都是“四好”问题，即高质量地把产品做出来、把项目运转起来、把配套落下去、把承诺兑现到底。

当行业从“有没有”走向“好不好”，规模不再是正确答案，持续创造价值、持续解决问题、持续赢得信任，才是宝能穿越周期的真正底牌。“四好”也不是四个彼此孤立的标签，而是一条从产品到项目、从空间到生活、从交付到长期运营的完整价值链。

“房地产行业转型不是简单缩减开发规模，而是重构‘产品力、运营力、金融力’三大核心能力。”宝能集团董事长姚振华在近期的一次集团综合开发专题培训中明确战略部署，“宝能手握全国核心城市稀缺存量资产，不能停留在传统建房卖房的单一逻辑，要以‘四好’为品牌抓手，把产城融合开发、极致人居产品、自持配套运营、全周期产业服务融为一体，打造与城市共生、为客户保值、依托实业赋能的差异化综合开发模式，走出一条区别于传统房企、适配中国式现代化城市发展的高质量路径。”