北京买房：理清思路，购房建议1961

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

网友问：北京丈母娘嫁闺女，如果男方是外地的，那得什么条件才能不要彩礼？

A：

1、其实无论什么条件，北京丈母娘都是不要彩礼的。但前提是男方人品好+闺女喜欢+小两口儿好好过日子就行。不光不要彩礼，还奉送婚宴呢，连份子钱都归小两口，甚至房子车子都给预备好了。

不过既然是谁都知道不要彩礼，那其他条件就不可能差，北京姑娘也不会是个男的+活的就敢领回家。北京大妞儿只是看上去大大咧咧的没心眼儿，但实际上都是“大事不糊涂”。

2、以我同学家为例吧，前两年刚把闺女嫁给了外地小伙子。北京的一切开销，包括婚房都由丈母娘负责，男方只要办好老家的婚礼就行。

男方的条件，河北人，据说家里是种桃树为主的，收入应该不错。小伙子衡中的，本科211硕士985，工作是北京某大厂，职务收入不知道，应该至少不低吧。另外小伙子的外貌挺好，高高壮壮国泰民安的，一眼望去跟踩了高跷的郭德纲似的。

我同学说俩人是同事介绍的，闺女一接触就觉得喜欢，那当父母的也就没什么可说的了。只要女儿幸福就行，所谓的户口和其他的都无所谓，反正也不缺。

3、那您说这男方小伙子有什么特殊的条件吗？我认为是没什么太明显的优势，但各项也都至少不差，然后就是缘分了。所以谈不上得什么条件才不要彩礼，而是先不要彩礼，然后再说什么条件，都是普通家庭差不多就行了。

仅供参考。

二

Q:

想咨询个问题：我们是京籍，两个孩子，大的11岁五年级女孩，老二2岁半男孩。现在居住在回龙观，有一套次新2居，孩子奶奶和我们一起合住。现在孩子大了，想要个人空间，老人在一起其实也有诸多不便。老大现在五年级，明年也面临着小升初，还在在没有上任何课外班的情况下，学习还可以，基本上每次考试都能在班级前3左右，这次期末考了班级第一。

我们夫妻二人也中年了，我是一家小国企搞IT，在东二环附近，爱人是外企，在望京，公司也每年都会有裁员。现在这种背景下，我们现在也开始考虑或者说纠结要不要买个学区房、买的话可以买个占坑房，但是生活品质会比现在差不少。老二还小，需要老人支持下，可能就得租两套，老人住一个，我们住一个，满足个人空间的情况。但是也实在不忍心老人在跟着住老破小了，老大估计也不想住老破小，考虑老二上学在内，估计全家得住老破小至少10年，同时也不清楚哪个区域比较适合，比如东城和平里，龙体，朝阳，西城广外，房价可以承受300-400范围。

不买的话，就在现在住的附近买或者租一个，给老人住，孩子未来冲一冲昌平二中，昌平一中。说到底，为了孩子上学全家放弃生活品质至少10年，买个老破小去卷，值不值得，我们对孩子未来大学其实也没想着必须985啥的。

A：

1、没想着必须985，那211呢？毕竟如果大宝在没有补课的情况下都能班级前三，那算很不错的了。

常规来说，如果孩子V12都是在普校普班，要是能做到小学班级前三，初中前五，高中前十，那大概率能一本稳了，再强点儿211有可能。进入名校或普校实验班则概率更高。

我建议要不测个智商吧，五年级非常准了。各三甲和儿童医院都能测，千儿八百块钱。天牛娃就砸锅卖铁，不太高那就看自己的期望值了。

2、小升初学区房，如果注重整体资源那肯定是西城或东城，在没有小学学籍的情况下两边差不多，都是派位。一般来说东城相对更公平，买龙体的呗，价格相对低，溢价率是全区平均值。但占坑儿房是略高于平均值的，平均25%，占坑儿房30%左右。

如果注重入学稳妥性+房子性价比，那常规建议是朝阳。因为小升初可以买只对口中学的，这样基本没有学区溢价。再加上朝阳名校都是单校划片，所以性价比相对高，对口概率高的多。

比如望京陈分或清朝的都行，都没什么溢价，居住的性价比正常。所以真要在朝阳就无所谓占坑儿房了，买个能自住的更合适。不过考虑好，朝阳的好高中少，人均资源是远不如东西城的。

3、如果真能进入昌一昌二是最好啊，俩学校放到东西海也至少中上。如果俩学校有直升的，那是有资格让对口小学的房源涨出学区溢价的。但这不是没有学区房吗，所以只能看运气和成绩了。

4、如果不看二宝，单从大宝小升初来说，买东西城的占坑儿房是不太值的。因为北京除了朝阳区，其他区学区房不分小学中学，溢价都是全部的。可您家支付了全部的溢价，但只用上了不到一半的价值，那能进入好中学是皆大欢喜，否则就不太值了。

5、总之我没明确建议，只是列出这些情况供参考，看您家自己的选择。

仅供参考。

三

Q:

问：请问龙锦苑四区怎么样？都是实心砖盖的吗？建筑质量怎么样？砖混结构的隔音效果怎么样？和商品房相比建筑质量如何？以后加装电梯的可能性有多大？复式的话怎么样？

A：

1、“怎么样”都包括哪些方面啊？这么笼统的问题不好聊。反正龙锦苑四区就是典型的经济适用房，属于早期项目，所以各项都挺好的吧。开发商天鸿，北京第二家国企开发商，当年的理念和质量都不错。第一家叫城开，现在两家合并叫首开。

2、实心砖？指黏土砖吗？那肯定不是呗，这都是什么年代的事儿了。北京从90年代就基本不用了，2002年严令禁止。回龙观用的应该是混凝土砌块，俗称空心砖，

3、建筑质量肯定好呗。高层定的规划，北京特意从哈尔滨调来的汪副市长挂帅，再加上与天通苑的顺天通民营开发商打擂台，副总理现场检查，谁敢质量差啊？汪后来凭着经适房的业绩升任建设部长的，回天是最重要的俩项目。

回龙观中期（2003年之后）和后期（2005年之后）的质量有所下降，主要是成本上涨但经适房定价太低，又改变成刚需定位了，但也能保证基础质量，只是没前期的那么好而已。

4、四区的隔音应该还行，毕竟是早期项目，墙体相对厚。五区的好像就弱点儿了，成本太高扛不住了。

5、早期的经适房质量至少不弱于同期同档次商品房，当时的定位是“高质低价”，面对的客户群体也不是刚需，而是改善。主要客群是体制内+编制内+央国企+拆迁户，反正都是兜里有钱的，所以才开发的户型偏大。

后来2003年之后因为房价+成本上涨，2005年“回龙观豪车遍地”的新闻又引发舆情，定位就变成刚需了，质量弱了点儿。

6、加装电梯我不知道，但这里是2000年之后的，不太好办。主要这两年加装电梯的质量问题挺多的，不好解决，所以都不怎么提了。

7、复式，典型的自住为主。或者说早期很流行，2003年之后就少多了，2005年6月豪宅线标准出台后就没人在普宅小区开发了。这种房的优势就是住着舒服，居住角度的性价比高。劣势是价格走势弱+流动性弱，所以才便宜的，也才显的性价比高。

以后大概率还是这种趋势吧，注重自住就买，其他方面的期望值别太高就行。

仅供参考。

四

Q:

问：我们是新北京人，都有京户了，为积分在亦庄买的一居室，但几乎没住过，一直在西三环（丰台区）租房住。亦庄的租金4500，西三环的7000。因为有老二要上学，所以现在考虑想卖掉亦庄的，然后买在海淀羊坊店学区，就是不知道性价比如何，您能指点一下吗？我家老大马上中考就用不上学区房了，只有老二能用，预算600万左右，必须先卖亦庄的凑首付。

A：

1、亦庄的租金4500，那应该是价值在300万左右。因为亦庄大部分也有学区溢价，虽然比东西海低，但也至少是15%左右，小户型更高些，所以租金收益率就偏低了。4500如果是非学区房，那一般对应200来万的房子，亦庄的如果对口学校好那就得在300万左右了。

2、然后换到海淀羊坊店，这里的溢价比亦庄高，平均在25%左右或以上。那如果是用这套一居室换，我认为是合适的，因为溢价比例没增加多少，但从教育资源来讲却明显提升了，至少是整体资源更强。

但也考虑好吧，毕竟是学区房，从居住角度就肯定是性价比偏低的。因为溢价部分是单独支付的学区价值，享受不到居住体验。

3、或者这么说吧，您现在租丰台的房子是7000，那如果在羊坊店学区，要想租同样居住体验的房子，那就要支付9000左右了。而如果在羊坊店花600万买房，得到的却是在丰台大致价值450万的同等房子，中间差的就是学区价值。

4、简单就这情况吧，不太好聊性价比，只看自己更重视哪方面？注重学区就只能是海淀，住宅居住那自然是丰台了。我只能是列出以上情况供参考，用数字来帮助选择而已。

仅供参考。

关注“章哥说买房”公共号，有房产相关问题可以向我提问。