小道消息2026.8.5

本次小道消息是2026北京楼市半年报全面复盘，典型案例是jm。内容涉及楼盘内幕、公司真相和八卦。

本期内容认知门槛有点高，阅读人群更适合房企总监级别以上。

1.上半年北京楼市内卷又又升级了。

去年卷产品力和供应链，今年卷的方继续向往前移，卷投资眼光，卷房企和政府沟通力，卷外部资源协调力。越来越卷到根上了。

2.在这样一个充分内卷市场里，jm进入前五，是第四名。已经是奇迹了。但这不是重点。

重点是，它家每个盘都很抢市场眼球。比如自操盘pyfy和cymy，非操盘gc、cgtjt和zjcy，都是市场上的超级明星楼盘。是不是很神奇！

问题来了，它是如何做到的？

3.有信源透露，土拍市场上供地很多，但各家房企舒适区不同，也越来越挑地。

jm主要是往前卷，卷大前期，舒适区在大前期。

卷大前期也是三句话：市场怎么说，竞品怎么做，客户怎么想。

然后是从施工端一张蓝图绘到底。

4.傅布斯还听说一件事，jm城市总m总带队，拉通非操盘项目去达成策略共识，提级总对总沟通。

以朝北组团为例，my、cg、py、zj四盘操盘节奏错位，推售货源错位，实现差异化推售策略，共同做大板块业绩基数。上半年四盘在朝阳位列前四名。

5.为什么合作方都非常尊重jm。

傅布斯听说过jm内部一句话：以营销为中心，但不是以营销部为中心。

再翻译就是：以营销为中心，是以市场和客户为中心。

就是说，销售从来不是营销一个部门的事情，更不是一家公司的事儿。

6.接上条，这件事落地就是施工周期和销售节点匹配，运营、成本、工程全部都要参与进来。

举个例子，某开发商能做到99天把实景示范区做出来，运营部门就带着全条线专门去学习对标，而非硬压工程部。

学习对标完发现，这是体系上的系统支撑。然后jm也能迭代出自己的全新落地标准。

7.不同的是，jm还做了一件事，叫质造合伙人。把客户当成业主，请他们提意见，你家需要什么样的场景，客户想要什么。

比如说楼栋低区，怎么样去做软隔离，你每天从窗户看出去想要什么，怎么样更好？

这种深度共创，其实是小定制，但它带来的明显区别是：

做和做到客户心坎里，是两码事。

8.不只是售前端，还有售后端。jm提出长期主义刻度，交付才是jm产品力的开始。所以有了业主首席体验官的机制。

9.还有质造合伙人的发起人级别也相当高，h总是城市副总，联动客户给在建楼盘找事儿。

总结的话，找事儿在内部上升到专项工作的级别，分别是设备设施、工艺工法、材料三件事。

这三件事都涉及到隐蔽工程和工程质量，要做到经久耐用，要求特别高，懂的都懂。

10.不只有质造合伙人，还有服务合伙人、产品体验官，贯穿到交付后全过程，而且是分管工程和运营的领导牵头在做这件事情。

在央企，领导挂帅这个动作，本身就是态度。

11.做这些，其实只是在做一件事：从买房的那一刻，业主就能感受到回家了，是在找生活中的各种玩伴或搭子。

12.也有人担心，jm只喜欢做豪宅。

其实也不完全是。

这里举个例子，比如多家房企去抢瀛海这件事。

这种地块成本合适，地块不大不小适中，大半年完事，体量和流量非常安全，都会去抢，但机会很重要。

既安全，房企自己又有实力去做，这类地块会被疯抢，但这类地机会越来越少。

jm要做到机会更多，只能底盘面更宽，还要更高端。

13.接下来说说市场，才能更明白jm上面说的很多做法，以及为什么这么做。

所有房企操盘都会面临一个头疼的词儿：背刺。

有信源给了一个浪漫的说法：当下每个盘的青春期，都太短了。

因为北京的供地很透明，都知道下一块地在哪里，房企会对比，客户更会对比。

最可怕的是，潜在的竞品也这么想，也在同步迭代，真是搞死人的节奏。

傅布斯感觉，这简直是把客研累死的工作量。

为了把楼盘的青春期延长，操盘手就要想到更多，比如现阶段的市场容量，未来分流怎么应对，你能卖多少时间等等，都需要营销统筹考虑。

14.客户在看房阶段，上半年又冒出啥变化呢？

举个例子，800万是我要的底盘，1500万是我要的情绪价值。

就是说，客户的购买弹性很大，而且在800万到1000万总价区间，他都会去看。

情绪价值到底卖什么，这是上半年市场给到的新课题。

15.jm小伙伴告诉傅布斯，他们去选地的时候，就是提前替客户想到这些，去选不能背刺业主的地块，包括二手房流通，也都要至少提前想个三五年。

这位信源透露，你必须想这么多，才能解决业主的顾虑：

非必要不买房，非必要不换房。

16.pyfy的价格为什么坚挺？

有信源透露，一是土地价值，毕竟是在三环。所以很多东西城的客户来买。其次是产品力，有老粉也有新粉。

没得选就是稀缺。

没有新房对比，没有二手房对比，就意味着以后二手房价格同样会坚挺，道理非常朴素。

17.如何跑赢下一个竞品，跑赢未来？

这里有个隐藏前提，没有人去赌预期，客户更不会跟你去赌未来。

只能拼投前的客研深度和精度，要超级深度和超级精度，一个课题一个课题去解，然后全力拼运营效率。这就是现实。

18.网签好是王道。

但有案场小伙伴透露，网签好是一整套活法，比如jm要求开盘后7天全部要网签；顺销项目3天网签。

能做到网签好，快速网签，是一整套系统闭环活儿，从前期蓄客阶段就开始发力，什么时候验资格，什么时候做收钱动作，哪个动作先做，哪个动作后做，这样你才能真正快起来，非常不容易。

19.有招采条线小伙伴透露，现在房企越来越少讲标准化和复制，取代的是买手计划，定制等非标项招采。

原因在哪里？

不只是开发商在做市场对标，更希望给到客户一个惊喜，这是放在颗粒度量级上的对标和惊喜。

jm小伙伴说了五个不一样：

不一样的地块、不一样的客户、不一样的销售周期、不一样的市场、不一样的竞品。

这些才是招采选品的王道，相比规范，更多要尊重市场，尊重土地，尊重客户。

20.略。

21.很多业内都知道，某家房企大门实景做得又快又好，原因是单独找了一个供方，不是总包。

但不知道的是，它家的样板段跟大区整体图纸施工是脱开的。

更不知道的是，成本确实高一些。

22.接上条，但奇怪的是，my是6月16号开盘，7月中旬大门实景也开放了。

据说它家居然没有用单独的供方，也能做出来。这就是jm跟其它房企不一样的地方，超级学习力。

而且，不只是客户，整个过程连内部人都感觉是开盲盒，惊喜接连不断。

有信源说，领导支持。

这句话里藏话，就是领导学习力超级强。

23.这种超级学习力，带给市场和行业的震撼是：

不仅要拼实景展示区，还要拼实景展示区的特色，如何能做到一眼万年，一见钟情。

比如说，pyfy是小龙女白月光，cymy是烈焰红唇东方不败，风格不同都很美，更重要的是实景示范区要有特色。

为什么要把懂审美放在懂市场和懂客户后面压轴，可能就是这个原因。

24.jm有小伙伴说，退一万步讲，客户的安全感，来自你敢不敢让他随时随地看。

不是说他看后觉得不好了，觉得你不行；而是他看到不好，你改了之后，他觉得你行。

25.懂审美，不只是一眼万年。

jm的小伙伴说，他们在找兴趣同频的人，这群客户和产品的碰场特别搭。

这就不是卖参数、卖装修等物理层面了。

26.审美就是反复磨。

jm的小伙伴回忆说，晚上9点、10点、11点随时都可能线上开会，开会到最后，大家都没有声音了，可能有人睡着了。

整晚整晚的熬夜，可能就是要一点点不一样的感觉，投入心力后，产品的磁场就出来，我们叫它审美。

这也验证了当下流行的一个词：手搓。

27.还有一件让人想不到的事情，也是手搓发现的。

就是会所一天时间里，客户最高频使用哪些场所，还有集中使用的时间段。

jm小伙伴说，健身区虽然是24小时开放，但真正使用的时间却是晚上9点以后。还有一个时间段，是上午11点后，午饭前使用。一天就这两个时间段。

还有一个时间段，4点到5点半，是孩子放学后最闹的时间段。

28.你有没有想过，当房企设计这么多场景时，真正客户日常使用的场景并不多。

而且，对日常高频使用的场景也有诉求。

比如健身区不能跟健身房一样开放式的，要分割出更多的小块空间，人多的时候不乱，人少的时候也不会感受到被冒犯。

再比如孩子玩闹的场域要足够大，还要让家长有待得住的地方。

即便是高净值客户，他们的真实生活和真实功能需要，也同样朴实无华。

这也是jm一直在做的事情，会所到底怎么能让它更好，是跟客户实际使用场景结合的那种更好，不是营销包装得更好。

29.还有一个细节，也是jm小伙伴讲的。过去很多280、340面积段的，开发商会纠结客厅面宽5.1米还是5.2米。

客户进到样板间后，会想我坐在沙发上看电视，背后是能加个书桌，还是能放个孩子的爬毯，还是啥都放不下。

客户其实想的是客厅功能空间上能不能1+1，是有多场景的面宽。

还有一个细节，很多豪宅主卧很大，客户多是因为工作原因分房休息，这么大的房子可能只是两口之家或是三口之家，会嫌主卧大了不好住。

这就是jm说的去样板房的板味。

30.再举个例子，很多大面宽的豪宅，会大张旗鼓宣传女王卫生间。

其实就是把原来放在卧室的化妆间挪到了卫生间。

原因也很简单，因为主卧放不下了，只能挪到卫生间。

为什么主卧放不下？因为主卧的进深不够，设计师只能做次优取舍。

去板味，就是要以客户的实际生活场景做设计，不再去通过取舍，局部放大营销卖点编出一套营销说辞，把客户带偏。

31.下半年jm肯定要补货，而且是大补。

大补之后的jm，能否进入北京前三，傅布斯很期待。销冠100

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