曹德旺马光远可能说对了！2026年不买房，5年后会庆幸还是后悔？

相信最近不少准备买房的朋友，心里又开始打鼓了。刷房产新闻，一半说“一线城市全面松限购，行情要反转，再不买就晚了”，一半说“泡沫还没挤干净，现在上车就是接盘”，越看越乱，拿不准主意。

真实的市场确实让人摸不透：一边是房价连跌的大趋势没停，2026年6月百城二手住宅均价12639元/平方米，环比下跌0.42%，跌幅比上月还扩大了0.1个百分点，同比跌幅达到7.26%；另一边上海、深圳这些一线城市陆续放松限购，政策暖风一吹，部分热门片区的成交量和报价确实出现了小幅反弹，又给了很多人“房价要见底回升”的期待。

也正因如此，网上吵得最凶的一个问题就是：2026年不买房，5年之后会庆幸没上车，还是后悔没抄底？现在主流的说法是分化：住一线城市的，现在不买以后更贵，肯定后悔；住二三线城市的，房价还会跌，不买才庆幸。可真的是这样吗？其实曹德旺和马光远两位大佬，早在数年前就把房价的长期趋势说透了。看懂了他们的判断，再结合当下的市场现状，答案其实非常清晰。

01 市场吵翻了天：“一线涨、二三线跌”成了主流论调

先说说现在最流行的分化论，听起来好像挺有道理。持这种观点的人认为，一线城市人口持续流入，刚需和改善需求充足，再加上政策松绑，房价很快就会止跌反弹，现在犹豫不上车，以后只会越来越买不起；而二三线城市人口持续流出，购房需求不断萎缩，房价还会接着往下走，现在买了就是套牢，不买才是明智的。

这套说法刚好契合了大家“一线更抗跌”的固有印象，所以传播得特别广，也让很多在大城市打拼的刚需慌了神。我同事小李最近就天天纠结，说上海限购松了，是不是得赶紧凑钱上车，不然过两年又涨回去，这辈子都买不起了。

可事实上，这种“一线永远涨、二三线一直跌”的判断，本质还是停留在“房价普涨时代”的老思路，根本没摸到楼市长期调整的核心逻辑。真要顺着回归居住属性的大趋势看，结论恰恰和主流论调反过来：前期跌得多的二三线，继续深跌的空间已经有限；反而之前看似抗跌的一线城市，后面补跌的压力要大得多。

02 两位大佬早有预判：房子终将彻底回归居住属性

关于房价的长期走势，曹德旺和马光远两位不同领域的大佬，看法却出奇地一致，早就把本质说透了。曹德旺当年接受采访时说得非常直白：房子本质就是一堆钢筋水泥，本身创造不了什么价值，不值被炒出来的高价。他还特意建议手里有多套房产的家庭，趁早把多余的房子卖掉，再往后很可能会陷入“既租不出去、也卖不掉”的尴尬境地。话说得不好听，道理却很实在：房子的价值终究要锚定居住需求，脱离了真实购买力的虚高价格，早晚要落下来。

无独有偶，经济学家马光远也用两句话点透了行业的结局。第一句：房地产作为中国最好投资品的时代，已经彻底结束了；第二句：未来房子会逐步回归居住属性。说白了就是，以前闭着眼买房都能赚钱的好日子一去不复返了，接下来很长一段时间，楼市的主线就是去泡沫、去投资化，价格慢慢落到和当地居民收入匹配的合理区间。

从两位的判断就能看出来，楼市的长期调整是全行业的大趋势，不是哪一类城市能独善其身的。所谓“一线永远涨”的神话，本质还是炒房时代的思维惯性，放在回归居住属性的大趋势里，根本站不住脚。

03 泡沫远未出清：一线城市反而暗藏补跌风险

很多人觉得一线城市房价抗跌，就是没泡沫，其实恰恰相反。到目前为止，二三线城市因为调整得早、跌得快，平均跌幅已经有30%-40%，虚高的泡沫挤出去了大半，价格慢慢贴近了当地的真实购买力，再往下跌的空间自然就小了。

而一线城市呢？之前因为需求支撑强、政策托底多，平均跌幅只有15%-20%，看似更稳，实则泡沫还远没挤干净。最直观的指标就是房价收入比：二三线城市的房价收入比在20-25倍，一线城市却高达40倍。这意味着，一个普通的双职工家庭，不吃不喝干40年才能买得起一套当地的普通住宅。这样的价格，早就远远脱离了普通人的收入水平，根本不可能长期维持。

之前房价没怎么跌，主要是限购、限贷这类政策吊着市场预期，现在限购逐步松绑，利好效应集中释放之后，没有真实购买力支撑的房价，终究要回到下跌通道里。说白了，不是一线城市不会跌，是跌得晚一点而已。等这波政策刺激的热度退下去，补跌行情大概率会来，现在抱着“抄底一线”想法冲进去的人，很可能会抄在半山腰。

04 大趋势不可逆：四年下跌只是调整的开端

很多人总觉得房价跌了四年，差不多该见底了，可回头看看历史就知道，涨了二十多年的牛市，不可能只用四年就完成调整。国内房价从1998年房改开始启动，一直涨到2021年，整整涨了23年。期间也出过不少调控政策，最多只能延缓上涨的速度，根本改不了上升的大趋势。而从2022年正式进入下行通道到现在，才不过四年时间，怎么可能这么快就触底反弹？

这两年降首付、降利率、松限购，各种救市政策出了一轮又一轮，也只能带来短暂的成交量回暖，根本扭转不了长期下跌的方向。就像从坡上往下滚的石头，伸手挡一下能短暂减速，手一松还是会接着往下落，只是延缓了速度，改变不了趋势。

对投资者来说，最忌讳的就是和大趋势作对。总觉得自己能抄到底，总觉得政策能把房价拉回去，最后往往是越套越深。楼市的长期调整早已成定局，最终目标就是彻底回归居住属性，这个过程少说还要五到十年，现在远没到抄底的时候。

05 供需彻底反转：房子早就多到住不完了

支撑房价长期下跌的底层逻辑，还是供需关系已经彻底反转了，房子早就供远大于求，没有了稀缺性，自然就撑不起高价。之前有统计数据显示，全国现存的房屋有6亿栋，按每栋住5个人算，足够容纳30亿人居住，这还只是存量房，没算每年上千万套的新建商品房。总量早就严重过剩了，更别说现在城镇居民里，96%的家庭已经有了至少一套房，其中拥有两套及以上房产的家庭占比超过四成。该买房的基本都买了，刚需的盘子就这么大，撑不起这么多存量房源。

以前房价涨，靠的是城镇化快速推进，大量农村人口进城买房，需求源源不断。现在城镇化速度放缓，该进城的基本都进城了，年轻人又越来越少，购房需求一年比一年弱。卖的房子越来越多，买的人越来越少，供大于求的局面根本扭转不了，房价长期下行也就是必然结果。

06 买不买别纠结：分情况对号入座就不会错

说了这么多，也不是劝所有人都别买房。房子毕竟是用来住的，买不买关键看你的需求，不能一概而论。如果是实打实的刚需，买房是为了结婚落户、孩子上学，房子是生活的必需品，那现在确实是个不错的入手窗口。

毕竟首付比例降到了历史低位，房贷利率也到了3%出头，政策优惠力度很大。遇到地段、户型、价格都合适的，该买就买，不用非要等什么最低点。毕竟自住的房子，涨跌影响不大，早买早安心。但也要量力而行，别硬加太高的杠杆，别为了买房把日子过得紧巴巴的。

但如果是抱着投资、抄底的想法买房，想等着涨价赚钱，那真心建议再等等。现在不管是一线还是二三线，泡沫都还没出清，下跌的大趋势也没反转，现在冲进去，很大概率会高位套牢。五年之后回头看，只会庆幸自己当初没头脑一热跳进去。

总的来说，2026年不买房，五年之后是庆幸还是后悔，答案早就藏在趋势里了。对投资者来说，现在买房就是逆着大趋势走，五年后大概率会后悔；对刚需来说，按需购买、量力而行，就没什么可后悔的。

其实大家也不用太焦虑，楼市早就过了“买房就能发财”的时代，以后房子会慢慢变回它本来的样子：就是一个用来居住的商品，不是稳赚不赔的投资品。不用总想着抄底，也不用怕踏空，看清大趋势，根据自己的需求做选择，就不会踩大坑。毕竟日子是过给自己的，房子是用来住的，住得舒服、压力不大，比什么都重要。