两大事件再落地！香港学区物业迈入硬通货时代

行业背景：2026上半年，香港存量商业物业改造学生公寓的投资热度持续走高，央企、地产、外资、上市实业资本纷纷入场布局。URI 城市租住数据显示，上半年资本密集布局香港酒店改学生公寓赛道：招商蛇口耗资 2.06 亿港元拿下尖沙咀酒店、中原斥 15.18 亿港元收购九龙城富豪东方酒店、华润隆地投入 9.53 亿港元收楼改造；新鸿基、晶苑国际、高瓴旗下 Dash Living 等房企与资本相继入局，京东更是耗资 7.5 亿港元收购油麻地海景丝丽酒店，改造 268 间学生宿舍。

7 月下旬，香港学生公寓赛道迎来两大事件落地，资本化与拓店节奏双双加快：一是中金联合中原设立跨境公寓专项基金，引入内地长线资本布局港校住宿资产；二是青舍通过第一太平戴维斯，签下九龙山东街 76 号物业 6 年长租合约改造宿舍，再度凸显油尖旺学区改造物业的稀缺价值

注：本表仅收录2026上半年有完整公开披露资料的大宗资产；小型民宅改造、院校预租合作、仅意向签约未交割、私下银主盘转让等项目未纳入统计

URI城市租住观察到，多笔交易统一选用存量酒店、旧式住宅改造模式，精准承接香港超14.7万张长期学生宿位缺口，也是对特区政府“城中学舍计划”政策红利的集中兑现。香港学生公寓赛道已经完成「房企拿楼改造+金融基金资本化加持」的双重升级。URI 城市租住认为，近期的中金资本与中原投资设立学生公寓专项基金、京东收购油麻地酒店、青舍持续布局九龙住宅宿舍三类动作形成市场呼应，完整印证学生宿舍行业的资本共识。

香港政策背景小笔记：2025 年起香港持续简化商业楼宇、旧式住宅改宿舍审批流程，同时上调资助院校非本地生招生上限至50%，留学生住宿刚性需求持续释放。学生公寓凭借全年满租、收益稳定、抗周期的属性，一跃成为香港不动产市场稀缺优质资产，各路资本持续加码。

交易详情

▲九龙山东街 76 号住宅物业改造学生宿舍项目

规划方案（两套备选）

项目名称：九龙山东街76号住宅物业改造学生宿舍

物业区位：香港九龙油尖旺片区山东街76号，地处旺角核心生活区，毗邻多所大专院校与通勤地铁站点

运营品牌方：青舍（Youth Dorm），是香港市场化私立学生宿舍品牌，主打内地赴港 DSE 中学生、本科留学生寄宿托管，布局尖沙咀、西九龙（上海街）、上环、港大坚尼地城4 个校区

交易促成方：第一太平戴维斯

承租主体：Youth Dorm 青舍

物业估值：整栋2.2 亿 —2.6 亿港元（官方估值）；青舍租用的住宅部分（5-22 层，8312 呎）单独估值：约1.05 亿～1.25 亿港币。

租赁期限：6年

6 年租金：约 1674 万～1914 万 HKD

青舍改造费：整体投入约2671 万～3161 万港币

• 方案 A（大学生户型，主打双人独立套房）：总计29~32 间套房，合计 58~64 床位；
• 方案 B（混合模式：少量单人房 + 双人房）：35 间客房，总计 62 个宿位；

物业基础参数：楼栋总层高18层，宿舍区域分布于5楼至22楼，住宅实用总面积8312㎡；楼栋采用一梯一户专属布局，每层实用面积均值 461㎡，现已完成室内改装工程，正式具备学生宿舍运营条件。

租金预估（2027 开业定价区间，港币URI城市租住结合地段与青舍定价体系推算）：

1. 双人套房人均：5600–6800 HKD / 月，水电网自理
2. 单人套房：7800–8800 HKD / 月
3. 租期规则：最短3个月短租，支持学年长租，优先给到浸会、理大非本地生

交易属性：长期整租模式，青舍获得物业完整运营权限，全权负责宿舍运营、租客招募、物业管理与配套升级

交易背景：本次交易是第一太平戴维斯继促成青舍承租青山公路荃湾段405号上海商业银行大厦全幢住宅宿舍项目后的第二次深度合作

租客定位：以油尖旺、九龙城区高校内地留学生、境外交换生、本地走读大学生为主，租期严格贴合香港高校完整学年周期

运营状态：物业改造工作已落地完毕，公寓配套自习区、公共休憩区、24小时门禁安保系统全部配齐，当前已启动秋季入学租客招募工作

Highlight

项目亮点

原生户型适配宿舍改造，改造成本大幅压降：楼栋原生一梯一户布局私密性强，单层面积规整，无需大规模拆改土建结构即可分割为独立单间宿舍，相较于写字楼、商厦改造模式，施工周期缩短40%以上，装修改造成本更低，资金回笼速度更快。原有住宅给排水、电力系统完好，仅需加装独立水电表、安防设施与公共配套就能投入运营，落地效率突出。

成熟运营方复制运营体系，降低经营试错成本：青舍拥有香港多个宿舍成熟运营经验，标准化住宿管理、学生社群运营、安全管控体系均可直接复用至本项目，无需从零搭建运营团队，开业即可实现规范化运营，大幅减少初创阶段运营亏损概率。

存量住宅改造契合政策导向，审批合规优势明显：特区政府推行城中学舍计划，鼓励市区存量闲置住宅活化改造为合规学生宿舍，该物业以住宅本体改造宿舍，无需变更地块核心属性，审批流程简便，合规经营门槛低于酒店改建项目，长期经营稳定性更强。

▲改造产品样式（双人间）

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收购方式与交易结构

本次交易采用中介撮合长期整租 + 承租方全权运营的轻资产承租模式，区别于房企直接收购物业产权的重资产玩法，为学生公寓运营商提供低门槛布局核心学区物业的样板。

资产持有端：物业产权依旧归属原业主，青舍仅获取 6 年完整使用权，无需投入巨额资金完成产权收购，大幅降低入局核心地段物业的资金门槛，可分散资金同步布局多处宿舍项目。

居间服务端：中介承担物业尽调、租金谈判、合约拟定、交易落地全流程居间工作，依托本地不动产资源精准挖掘油尖旺稀缺可改造住宅，解决运营商优质房源获取难的痛点。

运营权责端：承租期内青舍全权负责物业改造、租客招揽、日常运维、社群运营，自主定义租金标准，所有租金收益扣除固定承租租金后，剩余利润全部归青舍所有；合约到期后双方可根据市场租金行情重新洽谈续租条款。

风险分配结构：原业主锁定 6 年稳定租金收益，无需承担改造、宿舍运营空置、管理纠纷等经营风险；青舍享有运营增值收益，依托满租行情赚取租金差额收益，实现业主与运营方风险分割、收益分层。

▲改造产品样式（双人间）

URI独家深度解读

一、各方布局逻辑

1.青舍一贯以中资产（包租模式）布局香港学生公寓，聚焦油尖旺临近理工、浸会、都会大学的学区物业，只签 5-6 年长租合约承租楼层改造公寓分租赚租金差，不购置房产规避资金重压。凭借赴港生源增多、校内宿舍紧缺的行情稳定盈利，依靠低成本租赁快速拓店控风险，九龙山东街 76 号、荃湾商行大厦均为租赁项目。

2.第一太平戴维斯绑定宿舍赛道居间业务，挖掘存量改造物业资源，依托赛道扩张赚取持续居间收益。

二、市场供需本质

油尖旺核心区新增可改造宿舍物业供给枯竭，而非本地生招生扩容带来住宿刚需持续增加，供需失衡直接推高学区住宅改宿舍的资产收益率；普通住宅零散出租回报率仅2.5%-3%，改造为标准化学生宿舍后收益率可提升至4.8%-5.5%，住宅业态价值被学生住宿需求重新重塑。

三、赛道两种发展路径分化

重资产收购模式由京东、中原、华润等资本主导，持有物业赚取租金+资产增值双重收益；青舍这类运营品牌选择轻资产长租扩张，侧重运营套利、灵活拓店，两类模式各司其职，共同撑起香港学生公寓市场。

青舍旺角长租布局、中金中原公寓基金落地，重构香港不动产估值体系，商铺、酒店受冷，刚需学生公寓凭借稳定收益成为资本首选。赛道竞争从改造装修转向抢占学区优质存量物业，红利依托留学生住宿缺口而生，偏远物业改造难以为继。存量地产周期下，紧扣刚需、灵活搭配轻重资产模式方能抵御市场波动，固守老旧业态的物业，资产折价将成为长期结局。

数据来源：公开数据复核、URI调研及data bank

撰文: URI研究中心

内容审核:繁花

内容复核:韩晓

运营编辑:树懒