商业/商务金融地块遭遇流拍！高铁新城这十五年！

从2011年初西安北站投入使用，到2026年，西安高铁新城已经发展了15年时间。

这15年时间，作为高铁新城的起步区、核心区，西安北站南广场周边经历了曾经高大上的规划，到后来规划的调整，再到如今项目停滞、地块流拍的尴尬。

实际上，放眼西安，不仅仅是高铁新城，西安太多的板块在过去十年时间里都经历了高大上的规划，到现实的尴尬……

这一切，折射出的是城市建设方式的变化。

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高铁新城这十五年

2026年7月31日这一天，西安迎来多宗开发用地挂牌结束。

在当日挂牌结束的地块中，有3宗地块流拍，这其中就包括位于西安北站南广场旁的WY6-16-30地块。

这块地位于经开区高铁新城元朔大道以北、元光东路以东，是一宗41.498亩的商业+商务金融用地，容积率不大于4.0，建筑密度不大于50%，绿地率不小于25%，地上计容建面11.066万平方米，挂牌起始价2.4亿元。

根据土地出让公告，这块地的地上商业建筑面积需要全部自持，自持时间10年。

一般来讲，这类地块能够发布出让公告，都有了意向拿地的企业，之所以出现流拍，往往是出现变动小插曲。

在这块商业+商务金融用地流拍的同时，西安经开区官方关于高铁新城四大“难产”项目进展的回复也在这几天引发了媒体的关注。

西安高铁新城是依托于高铁西安北站规划打造，西安北站是2011年初正式投入使用的，也就是说至今已经发展了15年时间。

其中，作为高铁新城的起步区，西安北站南广场周边既是高铁新城的核心区，也是西安城市门面。

但回顾过去15年时间西安北站南广场周边的发展，很明显距离预期较远，留下的是尴尬。

在最早的时候，西安北站南广场周边规划的基本都是商业、商务金融用地，其中包括多栋超高层项目，当时传言多家地产巨头拟在此拿地开发总部项目、商业项目，另外还规划有会展中心、会议中心，共同形成商务、商业聚集区。

但后来，经历多轮规划调整之后，西安北站南广场周边的大量商业用地已经调整为住宅用地，商业、商务金融项目只剩下复星丝路中心、绿地之心、秦创原数字经济产业研发中心，以及鹏瑞利的项目。

但即使是这几个项目，大部分也都推进的并不顺利。

西安北站南广场西侧鹏瑞利的项目，已经停工多年，成为西安城市门面位置的伤疤。

前两年曾经传出项目重启的消息，但截止目前尚未有太大的变动，最新的消息是西安鹏瑞利城投站西置业有限公司34.3%的股权转让，西安铁路北客站广场建设运营有限公司（西安城投旗下全资公司）退出，鹏瑞利接手。目前可以等待的是股权交割完成后，项目能够重启。

绿地之心项目，2020年10月摘地，随后项目举办启动仪式，规划1栋350米的超高层、1栋260米的超高层、1栋200米的超高层。但启动仪式后项目并没有实质性进展，2024年10月份又举行过一次34亩地块西安绿地之心·未来之心的启动仪式，但随后依然没有进展。

以绿地集团的现状，来完成这个项目的开发已经不现实。

秦创原数字经济产业研发中心，西安城发投资，2023年4月开工，规划建设两栋分别为249.9米和150米的城市综合体，其中商业部分签约合生汇。目前，项目进入到主体施工阶段，但进展较慢。

关于秦创原数字经济产业研发中心，官方给出的说明是：经查，项目规划面积、高度无变动。该项目超高层核心筒体量大、竖向施工工艺复杂，施工管控难度高，且项目配套大型钢结构构件正在工厂分段加工生产，施工周期较长。项目目前正常推进招商前期的各项工作，待项目竣工后，投入使用。

另外，在西安北站南广场向西不远处的明光路上，还有一个网红级的商业项目西部网货城，经历了停工烂尾、重整等太多的波折，如今在破产管理人的牵头下正在进行续建收尾。

实际上，在西安北站南广场周边，即使将多宗商业、商务金融用地调整为住宅用地，你会发现也是缺少大牌房企的进驻。这两年已出让的4宗住宅地块，2宗被经发集团旗下的公司摘得、1宗被陕西欣多升摘得、1宗被敏华摘得。

如果说这些年高铁新城核心区最大的利好，那么应该是今年前不久官宣的西安辅轮中学对新建校——西安市经开辅轮学校（西安市经开第八学校）实施全面托管。

有了名校资源的导入，确实从一定程度上助力了这个板块在售项目的去化。

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高大上的规划，经历现实的考验

实际上，在西安各大板块中，不止是高铁新城，前几年西安多个板块规划中的超高层商务聚集区，如今均已经对规划进行了调整，而即使是一些已经开建的项目多个也处于停工之中。

曲江CCBD南区、团结片区，那些规划中的超高层未开建，就将商业用地、商务金融用地调整为住宅用地或者混合用地。

西咸能金区、沣东新城，498米的中国国际丝路中心、248米的绿地能源国际金融中心、211米的陕建丝路创发中心等多栋超高层则处于烂尾之中。

高新CID，即使是已经开建的超高层，也基本是高度不超过150米的项目，至于那些更高的地标项目则依然处于规划之中。

幸福林带沿线，规划的超高层高度也有所降低。

即使是港务、高新等其他区域，实际上在过去几年也将一些商业用地、商务金融用地调整为住宅用地……

对于城市新开发建设区域来讲，此前的发展建设逻辑在于：“商业/商务金融用地+住宅用地”捆绑出让，通过住宅项目的销售款来支撑起超高层商办项目的开发，并且给区域带来住宅配套，超高层商办项目不但可以提升城市形象，并且通过吸引企业的入驻形成商务聚集、产业落地。

这种方式实际上也是此前很多年时间里大部分新开发区域采用的逻辑方式，西安的代表就是锦业路板块。

绿地在开发了超级大盘绿地世纪城的同时，在锦业路板块配套建设了都市之门、270米的超高层绿地中心、酒店、商业、会展中心等，最终实现了整个区域的发展。

随后，西安其它区域也开始复制这种模式，就有了前些年高大上的规划。

这种建设模式，在经济上行周期、地产行业上行周期中确实可以走通，毕竟对于年销售额几千亿的地产巨头来讲，通过资金的滚动完全具备走通这种建设模式的可能性。

但是，过去5年时间里，当地产企业暴雷、地产行业进入下行周期后，这种方式隐藏的问题就开始暴露。

当一家高杠杆、高复制的地产企业融资受阻、住宅销售不及预期之后，其资金必然出现问题，而当其住宅项目建设已经受到影响的时候，之前的超高层、商办项目也就开始停工甚至烂尾。

同时，整个经济发展降速之后，企业对于商办的需求也就必然下降，特别谁过去几年太多的企业陷入困境之后，导致商办空置率就进一步上升，当存量的商办大量空置之时，此时大量开发建设新的商办项目无疑风险加大，后续运营将会成为难题。

因此，站在城市建设现实的角度来讲，此前规划的大量超高层、商办调整为住宅用地，就成为无奈的选择，也是现实的选择。

这种调整之后，也许一个区域的发展后劲会降低、城市形象没有此前的高大上，但能够实现的是短期内更快的城市建设，而至于那些停工中的超高层项目盘活，则会是一个艰巨的任务。

每一座城市、每一个区域都有一个CBD梦想，毕竟这代表的是城市形象、代表的企业的聚集，意味着就业、GDP、税收等。

但无论哪一个城市、哪一个区域，都需要面临地产黄金时代过去之后的现实，都需要面临当下的现实。

曾经，依靠财大气粗的地产企业开发超高层的时代已经过去，毕竟有的已经倒下，即使是活着的也都过的不容易。我相信，接下来敢于、愿意涉足超高层开发、商办项目开发的地产企业会越来越少。

接下来，只有真正有实业支撑的企业，才具备开发超高层、商办项目的实力。毕竟，这需要的是更多资金更长时间的沉淀。

高新CID目前在建的商办类项目，无一例外要么是建筑类中字头央企的二级公司开发的，要么是有能源、金融等产业背景的企业，已经看不到纯地产企业的身影。

城市的发展会继续，城市的建设会继续，只是这个过程中的“主角”变了。