华侨城一把好牌打得稀烂

上月初，世博生态城·蓝湖邻里A2地块突然在交房多年后再次取得一张预售证，许多人这才意识到，蓝湖邻里的开发竟然还没有结束，房子也还没有卖完。另外据云南房网了解，蓝湖邻里除了刚刚取得预售证的7幢，剩余还有3栋住宅尚未取证，其中两栋别墅甚至才完成了地下室工程，尚未开始建筑主体施工。

正在建设的蓝湖邻里A2地块二期

世博生态城·蓝湖邻里并不是什么大项目，两个地块总占地面积也才84亩，因为容积率很低，总建筑面积只有8.38万平米（地上部分），项目早在2017年就已启动开发，没想到10年后居然还有1.3万平米住宅没有完工，未能销售。但蓝湖邻里早期开发的A1地块，以及A2地块的一期，则早已竣工交付。

根据公开资料，世博生态城蓝湖邻里总共有两个地块，分别是A1和A2地块，首先开发的是A1地块，2020年11月开盘发售，当时房地产市场还很红火，世博生态城又有很好的口碑，所以尽管首开的A1地块仅洋房的价格就达到2万一平，联排别墅的售价高达3.5万/平米，但首开就吸引了700多组客户抢购300多套房源，开盘当天成交10亿。

蓝湖邻里首次开盘时的场面

可是开盘虽然火爆，蓝湖邻里的开发节奏却很缓慢，在A1之后开发的A2地块面积只有46.2亩，却被分为两期进行建设，其中一期10栋住宅倒是在2022年就已竣工，可是二期尽管只有4栋住宅，有两栋还是别墅，进展却十分拖拉。其中两栋分别只有10层和11层的洋房，直到上月底都没有封顶。剩余两栋别墅还没有开始建设。

马拉松开发的后果是，虽然蓝湖邻里仍旧是那个蓝湖邻里，可是市场环境和项目2020年首开时已经不可同日而语，当时蓝湖邻里还是昆明市场上少见的低容低层洋房项目，环境优势也很突出，房地产市场行情也非常红火，可是过了6年以后，昆明市面上新盘容积率越来越低，洋房也不少见，配套地段都不错，更关键的是产品早已升级换代，绝大多数都是新规设计，有些还是第四代住宅，反观蓝湖邻里，产品早已落伍，配套短板也没有什么改善，只有生态环境有较大优势，但也不足以支撑往日售价。

蓝湖邻里A2地块只有四栋住宅，正在施工的是两栋洋房

如今，蓝湖邻里A2地块二期虽然已经获得第一张预售证，但如何定价却十分棘手。由于产品开发周期拉得太长，新房推售势必面临前期二手房的冲击，如今，蓝湖邻里有些二手毛坯洋房的挂牌价才1.1万。而蓝湖邻里本身也还有新房在售，公开报价也只有1.25万/平米

正在建盖的A2地块二期如果是新规设计，倒还能以产品升级来错位竞争，可是A2地块的过规时间其实2020年，所以是地地道道的旧规产品，以现在的眼光看，蓝湖邻里的产品设计其实很一般，户型较差。由于那个时候的项目赠送面积不多，所以为了体现高端属性，就要设计大户型，所以蓝湖邻里的户型面积总体偏大，有些复式户型的面积达到300多平米。主力三房户型的面积大多在140平米以上，端头户型基本在170平米以上，却也是三房双卫设计。这样的面积段如果放在现在的新规项目，尤其是四代宅当中，基本是四房双套房起步。

蓝湖邻里因为环境好容积率低，所以也延续世博生态城传统开发了部分别墅，按现在的眼光看，这些别墅同样体量偏大，加上地下室总共有4层，至少200多平米，总价偏高，销售难度大。

以蓝湖邻里的环境和规划条件，如果当年过规后快马加鞭开发，最晚在2023年就应该全部竣工，销售则应该在竣工前基本清盘，但不知何故，蓝湖邻里不仅还有几万平米住宅仍在建设尚未销售，就连前期早就竣工的房源也还没有卖完。

已经交付好几年的蓝湖邻里A1地块

昆明其实不乏开发周期很长的项目，但基本都是数千亩的大盘，蓝湖邻里只有区区84亩，总建面才14万平米，开发时间却也绵延10年尚未结束，就不是很正常。如果在市场上行期，这种行为尚可以用捂盘涨价来解释，可是蓝湖邻里的开发周期却正好赶上了房地产市场从巅峰下滑，开盘时卖2万一平还有人抢购的洋房，现在1万出头还不好卖，开发商世博兴云如此操盘的原因就很难理解。

有业内人士说，蓝湖邻里因为涉及到林地保护、防洪等要求，节奏慢一些也能理解，可是慢到现在这种程度，可能与这些年世博兴云的母公司华侨城在云南的整体经营状况有关，资金上面估计也有问题。

世博兴云其实是昆明老牌开发商之一，早期对世博生态城的开发也算是可圈可点，可是在开发蓝湖邻里之前，原来大股东云南旅游的母公司世博集团被华侨城控股，2019年，华侨城西部投资公司成了世博兴云的大股东，掌控了世博生态城的开发权，蓝湖邻里就是华侨城时代的作品。

世博生态城毫无疑问是华侨城入主世博集团后拿到的一副好牌，但华侨城的牌技却一言难尽。