8.3-8.9 周度市场全景-成交缩量创阶段新低，均价受项目结构性拉升

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一周综述

本周无锡商品住宅市场整体呈现"成交缩量、均价受主力项目备案结构性拉升"的态势。

土地端，本周无锡无涉宅用地挂牌及成交；商品住宅成交端表现为典型的"量跌价升"，本周成交1.68万㎡，创近15周新低，成交均价则受城央里等高单价项目集中备案影响出现明显回升。

开盘方面，本周无锡2大新盘首开，累计推出185套房源，去化约55套，整体首开去化率约30%。

综合来看，本周市场主线为成交明显缩量，而均价上涨更多源于备案结构变化带来的结构性抬升，并非市场层面的普遍上涨。

商品住宅供求价走势

本周商品住宅新增供应3.58万㎡，环比下滑3.76%；成交1.68万㎡，环比大幅下滑50.15%；成交均价20611元/㎡，环比上涨11.68%。供应主力为和居天宸兴塘院项目，成交主力项目为城央里、美的·云璟与安居蓝城桂香里。

从近15周走势看，本周成交量创阶段新低，而成交均价受主力项目备案影响明显攀升。需要指出的是，均价的环比大涨主要由城央里等高单价项目集中备案带来结构性上涨，而非市场整体价格普涨，呈现出明显的"量价背离、价格上涨含结构性水分"特征。

数据来源：CRIC系统

图表解读:本周成交1.68万㎡为近15周低点，均价20611元/㎡则处于近期高位，量价明显背离，印证均价上涨的结构性属性。（数据来源:CRIC系统）

区域供求价与存量

本周各区中仅滨湖区成交量上涨，系万科·锦上荣曜集中备案拉动；其余各区成交量普遍出现明显下滑。经开区成交均价全市最高，达27044元/㎡，梁溪区次之为26127元/㎡。本周供应仅锡山区一区（和居天宸兴塘院）。各区具体表现如下:

数据来源：CRIC系统

滨湖区：全市唯一量升板块，改善集中备案拉量，均价结构性下行

核心指标：供应0万㎡；成交0.25万㎡，环比+7.22%，均价17147元/㎡，环比-10.28%；存量101.4万㎡（全市第一）。成交上行是因为区域内锦上荣曜集中备案是本周成交逆势上涨的唯一核心驱动，属于单项目脉冲式成交，并非区域需求自然回暖，持续性存疑。均价下跌源于区域成交结构短期切换，高单价蠡湖一线低密别墅、湖景大平层备案占比收缩，中端刚需/刚改高层房源成交占比提升，拉低整体成交均价，属于结构性下行，不代表滨湖核心生态资产价值走弱。

经开区：全市价格天花板，量缩价大涨，高端改善底盘稳固

核心指标：供应0万㎡；成交0.35万㎡，环比-24.07%；均价27044元 /㎡，环比+13.12%；存量91.4万㎡。经开区为无锡城市新中心、高端改善核心承载区，奥体潮鸣、华侨城・雲湖别院、中信泰富玖映蠡湖等顶豪项目集中上榜成交TOP10，其中玖映蠡湖均价达37726元/㎡、雲湖别院均价32298元/㎡，千万级改善房源成交占比提升，直接推高区域均价。

梁溪区：量大幅萎缩，均价涨幅全市第一，主城稀缺资产溢价释放

核心指标：供应0万㎡；成交0.36万㎡，环比-33.24%；均价26127元/㎡，环比+16.96%；存量100.0万㎡（全市第二）。区域标杆大盘城央里单周集中备案21套、成交金额7101万元，占据全市金额榜、面积榜双榜首，项目成交均价27797元/㎡，大面积改善房源集中网签，重塑区域成交价格结构，带动均价大幅上行。

锡山区：本周唯一新增供应区，量跌幅全市最大，小幅涨价

核心指标：供应3.58万㎡（和居天宸兴塘院）；成交0.27万㎡，环比-69.77%；均价17498元/㎡，环比+1.79%；存量81.6万㎡。本周全市唯一释放新房供应的区域，新增货量3.58万㎡，但成交仅0.27万㎡，供应放量暂时无法转化为成交，供需失衡加剧，反映区域需求承接力不足。

惠山区：刚需主力板块，量跌价微涨，刚需底盘稳定

核心指标：供应0万㎡；成交0.28万㎡，环比-57.08%；均价15050元/㎡，环比+1.27%；存量79.7万㎡。作为无锡刚需第一承载区，7、8月高温淡季刚需看房意愿下降，刚需客户持币观望情绪升温，整体成交规模腰斩；区域主力盘安居蓝城桂香里仍稳居全市成交TOP4，刚需基本盘并未崩塌，仅短期走弱。

总结与后市研判

市场表现总结—

本周无锡商品住宅呈现典型的"量跌价升"格局

成交1.68万㎡，环比下滑50.15%，创阶段新低；成交均价20611元/㎡，环比上涨11.68%，系城央里等主力高端项目集中备案带动的结构性上涨，而非市场普涨。

区域层面，各区仅滨湖区成交量上涨，其余各区均明显下滑；供应端仅锡山区一区放量，整体供应萎缩，库存仍处高位（去化周期34.2个月）。

后市研判—

本周无锡上调住房公积金缴存基数上限，市区职工由35200元上调至36800元，对中高收入群体的公积金缴存额与购买力形成实质性托底，有助于稳定改善型住房需求的释放预期。

结合"政策深度托底与高库存并存"的现实，预计2026年下半年无锡楼市将延续"核心区（梁溪、经开）企稳、外围区承压"的结构性筑底走势，价格在低位震荡中逐步寻找新均衡，全面回暖仍需信心与收入预期的实质性修复。

本文由克而瑞无锡行业分析师浦佳链撰写，依托克而瑞二十余年深耕房地产行业的沉淀积累，以海量行业数据库与标准化研究体系为基础，调用克而瑞・CO-Work 平台的 AI 数据能力作为辅助工具，结合研究人员的专业研判与深度分析，形成本文内容。

本文内容仅作行业研究交流之用，不构成任何投资建议或决策依据。

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