广东
上周，广州不是传出一个挺炸裂的消息嘛？
房贷利率，有外资银行最低干到了2.7%。
本来以为咱们群里会炸一轮，谁知道，水花比我想象中小得多。
很多人的第一反应都很平静，甚至还甩了一句“就这？”
后来，这两天我在翻数据的时候，突然发现：
广州人买房，似乎真的没以前那么在乎商贷了。
房贷利率够便宜了
广州人却越借越少
先看一个挺反常识的数据：
今年7月，广州二手住宅采用按揭付款的比例，只有38.85%。
什么意思？超6成二手房买家全款支付，贷款买房的人不到4成。
回头看过去一年，今年7月已经是第二低，仅比今年碰上春节的2月高一点。
房贷利率降到这么低了，广州买家却越来越佛系，能不借那么多，就不借那么多。
你说魔不魔幻？
当然，上周传出的房贷利率2.7%，也不是假消息。
根据媒体报道，目前广州汇丰、渣打确实能做到，只是对征信、收入、客户资质都有要求，大多数普通买家目前接触到的主流商贷利率仍在3%左右。
放几年前，房贷每降10个基点，大家都要拿计算器算一遍30年能省多少钱。
现在降到2.7%，很多人的反应只剩一句：哦，知道了。
利率还在刷新低点，商贷在购房决策里的存在感，却开始往后排了。
这才是最值得关注的地方。
广州人没偷偷发财
是市场彻底变了
看到这里，肯定有人会想：广州人都偷偷发财了？
其实，真正改变的，首先是房子的总价门槛。
根据克而瑞监测数据显示，今年上半年，广州二手房成交里，总价200万以下的房源占比已去到约62%，同比增加3.22%。
一套500万的房子，很多人手上哪怕有150万，依然绕不过银行。
如果换成150万、200万，情况完全变了。
在广州工作十几年攒下来的钱，加上夫妻双方储蓄，父母再搭一把手，或者手里本身卖掉了一套旧房，钱刚好回笼。
房价进入现金能够得着的区间，贷款自然就没以前那么不可替代。
新房那边，还有另一股力量在抢商贷的饭碗——公积金。
一方面，今年广州把公积金额度狠狠往上提了。
个人最高额度提到100万，两人及以上额度提到200万，叠加上浮条件，最高甚至可以达到360万。
首套5年以上公积金贷款利率，目前只有2.6%，仍然比银行低一些。
另一方面，前不久广州“商转公”也落地了。
缴存时间从60个月降到36个月，缴存比例从70%提到80%，部分商贷可以转组合贷，大湾区缴存人也能申请......
这杀伤力有多大呢？
假设外围区一些100-200万的新房，一对夫妻买房，两人的公积金额度就有机会覆盖房款。
即便房子总价再高一两百万，首付解决掉之后，剩下的贷款，单靠公积金也能覆盖很大一截。
如果再符合上浮条件，商贷甚至只需要出来“补个尾数”就行。
商贷的重要性在下降
总价正重新夺回C位
但我觉得还有一层变化更重要——广州人买房的心态，变了。
市场上行的时候，很多人的思路很简单：首付少一点，手里的钱留多一点，杠杆能用多少先用多少。
毕竟房子涨得快的时候，多付一点利息，大家没那么敏感。
但一碰上市场下行，大家可不这么想，除了看地段、户型、学校，很多人还要算：
手里现金多少？每个月收入多少？公积金能贷多少？月供压到多少比较舒服？买完房还能剩多少钱？
以前大家研究的是“银行最多肯借我多少钱”，现在更多人在研究“我到底有没有必要借这么多”。
所以我觉得，接下来广州开发商真正需要研究的，可能也要变了。
尤其两三百万级的刚需、刚改市场。
毕竟，总价压得够准，首付够得着，买家公积金额度又刚好能顶住大部分贷款，这种产品的心理门槛会一下低很多。
广州楼市正在从拼月供，慢慢走向拼总价、拼现金压力、拼公积金覆盖率。
这种变化谈不上轰轰烈烈，却可能比一次降息更深。
以前买房，很多人先问银行：我能借多少？
以后越来越多买家，可能先问的是：这套房，值得我欠多少钱？
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