停滞项目更换开发主体，广州加速推进城市更新工作

21世纪经济报道记者 吴抒颖

广州城市更新正在批量“清退”出险房企。

广州沥滘村于近期宣布，已同意解除与广州珠光房地产开发有限公司的合作关系，并将依规全面追究其违约责任。

沥滘村与珠光集团合作已久。2007年，珠光集团与沥滘村达成合作意向，2012年正式签约合作，珠光集团成为沥滘村这个海珠区最大城中村改造项目的开发房企。此后，该项目因珠光集团资金紧张而长期停工，沥滘村已经采取了一系列的行动。早在今年6月，沥滘村就向珠光集团发送履约催告函，表示若拒不整改，将与其解除旧改合作关系。

沥滘村的案例，是广州城市更新改造的缩影。

根据《广州市城市更新“十五五”规划》（以下简称《规划》），“十五五”期间，广州将推进城市更新片区35个；推进城镇危旧房改造2500套/间，新开工改造城镇老旧小区180个；推动城中村改造75个，老旧街区、老旧厂区改造提升30个。

目标已经定下，广州城市更新工作全面加速。除了珠光集团以外，合生创展、佳兆业与新世界中国等一批广州城市更新项目的合作方，也面临被解约的局面。从过往的案例来看，城市更新项目未来将由央国企主导推动，依托资金与信用优势，保障项目有序落地。

分批清退

沥滘村的合作方珠光集团被解约，有据可依。

今年5月，广州印发的《关于旧模式城中村改造退出类项目退出工作安排的通知》（以下简称《通知》）显示，方案未获批的项目，今年6月底前完成解约；没有达成一致的，8月底前启动司法程序；方案已获批的项目，今年8月底前完成解约；没有达成一致的，12月底前启动司法程序。

随后，多个城中村传出将更换开发主体。

沥滘村是《通知》发布后业界最为关注的项目。作为海珠区最大的城中村改造项目，沥滘村迅速采取行动与珠光集团解约，成为《通知》发布后首个明确解约的城市更新项目。

目前珠光集团并未对外确认已被解约，但沥滘村已经发出通知，而且从城市更新项目推进的角度而言，这对双方并非坏事。这同时也是广州城市更新未来的推进方向。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，在传统旧改模式下，中小型民营企业主导如此大体量的项目本就力不从心，前期在拆迁补偿方面投入过重，面对市场下行时抗风险能力薄弱，尤其片区刚需新房供应充裕，新房价格下跌进一步加剧了财务失衡，加之自身资金实力与融资能力不足，最终导致项目难以为继。

参考过往广州其他城市更新项目的情况，珠光集团退出之后，该项目有望由国企接手继续推进改造。

可供对比的是，2025年，广州黄埔南湾村改造主体由原来的升龙集团更换为广州开发区城市发展集团有限公司。在原改造主体无力承担后续改造工作的情况下，政府做地模式成为广州推动城市更新的主要模式。

一位深耕城市更新领域的人士告诉21世纪经济报道记者：“广州此次发文，主要针对的是部分已经出险无力推进项目也未主动提出解约的合作主体，当前城市更新工作是房地产行业发展的重点之一，各地都在加快城市更新项目的改造速度。这些合作主体目前实质上无力推动项目的运作，但他们往往会将这些项目作为土地储备的一部分，因此就需要村集体采取行动进行解约。”

除了沥滘村以外，还有更多的项目传出将被清退。

近日有市场传闻称，新世界中国将退出广州海珠南箕村旧改项目。尽管新世界中国对外回应称“目前没有退出广州南箕村旧改项目的计划，具体进展涉及多方沟通，我司正与相关部门洽商”，但新世界中国目前资金面并未好转，南箕村旧改项目推进也相对缓慢，未来仍将面临变数。

加速启动

广州重视城市更新工作的推进，是因为这关乎城市存量空间的提质。

根据多家机构测算，“十五五”期间，全国城市更新市场总容量预计达15万亿元~20万亿元，年均投资规模约3万亿元~4万亿元。

而根据《规划》，“十五五”期间，广州城中村改造也有完整的行动路径。

《规划》指出，在城中村改造方面，推进改造75个城中村，基本完成中心城区城中村一轮改造。优先推进重大平台、枢纽及重大基础设施周边城中村改造，重点推进越秀区瑶台村，海珠区东风村、三滘村，白云区松溪片区、潭村等城中村改造。试点推进登峰村、石牌村、黄埔古村、车陂村等整治提升。

《规划》还提出，将采取拆除新建、整治提升、拆整结合等方式，分类推进城中村改造。建立城中村改造项目库，编制资金平衡、征收补偿、改造实施方案；全面推行房票安置，安置房周边配套设施纳入更新片区、街区统筹，积极争取中央预算内投资、专项债等政策性资金。

行动路径已经清晰，广州多个城市更新项目推进速度明显加快，且资金方面也得到了各方的支持。

广东省财政厅相关负责人发布的数据显示，2024年到2026年，省财政共安排城市更新领域资金194.02亿元；指导广州等7市申报城中村改造专项借款，截至7月底，已提取超3500亿元。

政府主导推动、资金陆续到位，广州城市更新继续朝着既定的目标前进。广州的案例，也是全国城市更新领域的典型样本。随着城市更新领域的投资不断加大，房地产市场也将迎来新的变化。

中指研究院分析认为，今年以来，政策面多次将城市更新与盘活存量土地和闲置房屋设施、稳定房地产市场、扩大有效投资和培育消费场景相结合。城市更新的政策内涵已由传统的居住环境改善和基础设施改造，逐步拓展至存量资源盘活、城市功能完善、产业空间优化和消费潜力释放。城市更新既是改善民生、保障安全的重要抓手，也成为推动城市发展方式转变和扩大内需的重要载体。

粤开证券首席经济学家罗志恒也认为：“城市更新成为促进房地产市场止跌回稳的重要抓手之一，有助于释放住房需求潜力。”