囤地23年赚167倍！台风天，港资豪宅漏成"水帘洞"…

台风"白海豚"过境上海，带来了一轮强降雨。

不少街道和社区出现短时积水，极端天气下并不稀奇，但有一个项目把总爷看愣了。

它不是长期失修的老公房，而是一个均价近10万元/㎡、物业费高达12元/㎡/月、交付不久的高端项目——

天安1号

业主提供的视频显示，雨水从地下车库坡道不断涌入，湍急水流沿着坡道向下冲，像是游乐园的"激流勇进"项目。

地下车库里面同样热闹，顶板、墙面及管线周边多处滴水、淌水，部分区域直接连成水帘。

业主也是哭笑不得，干脆把这里调侃成："花果山水帘洞之天安1号分洞"

在上海，即便是住了几十年的老小区，也未必见过这么大阵仗，交付品质令人唏嘘。

有意思的是背后故事，这块地天安早在2003年就拿下，折合楼面价只有592元/㎡。

2026年6月，天安1号最新批次备案均价9.9万元/㎡——两者相差约167倍。

天安中国2026年上半年实现权益销售额约25亿元，同比增长178.6%：天安1号，是这家老牌港资逆势翻身的最大引擎。

23年等来167倍暴涨，半年业绩翻了近两倍，结果被一场台风揭了老底：近10万单价的房子，连暴雨都扛不住。

今天总爷就来聊聊，这场"水帘洞"风波背后，天安1号167倍的时间魔法。

01

超级红盘，漏成一座"水帘洞"

天安1号是上海一座超级红盘，总体量约60万㎡的大型综合住区，配有商业、市集、养老中心、体育中心及多个社区会所。

社区以低密小高层为主，外立面使用石材、铝板及大面积玻璃，放在外环外的新房市场里，确实撑得起"高端改善"的定位。

它的价格也一路向上，2022年11月首开均价约8.75万元/㎡；2024年6月二期首批均价涨至约9.2万元/㎡；最新批次备案均价9.9万元/㎡。

与此同时，2026年7月七宝二手房参考均价约5.7万元/㎡，其定价远远高于周边次新房——

天安1号在板块里格外扎眼，成为一座醒目的"价格孤岛"。

价格接近10万，物业费每月12元/㎡，结果台风一来，豪宅滤镜全碎了。

总爷仔细看了业主拍摄的视频，现场至少存在四类现象：

第一，机动车坡道明显倒灌，秒变“漂流项目”。

雨水不是零星流入，而是沿整个坡面持续向下冲，坡道变成人工河道，直接把地面径流输送进地下空间。

第二，非机动车坡道失守，豪宅也有了“瀑布”。

机动车、非机动车两套地下交通系统同时承压，说明问题不是单一入口的偶发，而是自身设计的不合理。

第三，地库内部漏水，大型“水帘洞”现场。

部分点位从顶板、墙体接缝及管线周边持续滴落，个别区域形成连续水帘。

究竟是施工缝渗漏、防水节点缺陷，还是排水组织不畅，需要开发商给出专业检测结果。

第四，楼梯间也在漏水，甚至威胁到安全。

从坡道到地库，从公共通道到楼梯间，不是一个孤立水点，而是多个公共空间同时暴露问题。

在极端降雨下，地下车库面临瞬时排水压力，单凭视频不能直接断言系统性质量缺陷，业主难以接受的是——

592元拿的地，9.9万卖的房子，167倍的账面溢价。

对比上海几千个次新社区，几乎没有地库漏成这样，一个刚交付的近10万级豪宅，凭什么？

一家吃了23年地价红利的开发商，除了将土地价值榨干外，到底有没有把同样的耐心，花在产品本身？

02

漏水之外，一切早有伏笔

如果漏水只是偶发，及时检修、公开说明，事情未必不能过去。

但天安1号的业主，大概是上海最有"维权习惯"的群体——在这场台风之前，他们已经疲于与开发商沟通，得到的回应却少得可怜。

首先暴露的是配套缩水问题，C区在没有兑现承诺的基础上，物业费却要照收。

天安1号宣传中的3000㎡会所、泳池等主要配套集中在A、B区。

C区率先交付后，业主实际能用的只有约300㎡会客厅和一个小型儿童活动区——

但物业费仍按12元/㎡/月全额收取，一套150㎡的房子一年物业费超2万元。

收费按完整社区的高标准执行，配套却要等后续区域逐步兑现，开发商始终没有回应。

其次是甲醛风波的隐患，去年7月有业主晒出室内空气检测结果，称部分样品中甲醛、苯系物或TVOC指标不符合国家标准Ⅰ类。

原因指向全封闭、无法自然通风的楼梯间，据说有部分业主出现过敏、哮喘等症状。物业和开发商方面均未有任何反馈——

没有回应，没有检测，没有解释。

而近期还没交付的B区，更是闹出了大动静，业主正式提交联名信——

《天安一号B区公共区域优化整改业主共同建议函》，内容涉及假草皮、通风、景观等多个问题。

8月5日，天安方面与B区业主举行了一场沟通会，结果开发商依旧是傲慢和敷衍的态度。

B区业主提出电梯厅和楼梯间自然通风条件不足，希望在建设阶段优化。天安的方案是开启消防风机通风，核心诉求全然不理会。

最出圈的当属假草皮事件，B区消防登高面用了假草皮，业主认为与沙盘呈现不符，希望改成与C区一致的拼花石材。

天安的回应是假草皮造价更高，不存在降标。于是出现了一个荒诞的场景：

业主不要更贵的假草皮，想要更好用的石材。开发商说假草皮成本更高，所以不算降标。

更讽刺的是，假草皮区域本身就存在积水问题——连假草皮自己都排水不畅，难怪车库要漏。

B区尚未交付仍有整改空间，天安也表示，会对返工方案和材料选择进行研究。但一场台风让业主的担忧彻底具象化了：

C区刚交付就在暴雨中如此狼狈，正在建设的B区，能不能把同样的问题提前解决？

有意思的是，业主们还专门做了一个视频，标题是：

"天安一号欢迎各位业主和准业主莅临花果山水帘洞之天安分洞，衷心感谢@李老板以及天安服务团队的辛勤付出。"

讽刺拉满的背后，是业主一次又一次正面沟通，却始终等不来正面回应的无奈。

03

股坛枭雄，还在酝酿翻身仗

鲜为人知的是，天安1号和天安中国背后，站着香港"十七大家族"之一的李明治家族。

创始人李明治被誉为“股坛枭雄”，巅峰时期"联合系"控股上市公司达10家，总市值90亿港元。

2004年，李明治在香港高等法院承认两项发表虚假账目声明罪，被判入狱1年，4年内不得出任董事。

当然，司法案件与楼盘漏水没有直接因果关系，真正值得讨论的是——

这家擅长资本运作的港资企业，有没有建立起与赚钱能力相匹配的住宅开发和客户服务能力？

目前天安的高管团队呈现典型家族式管理，核心权力牢牢掌握在家族内部：李明治之子李成辉担任董事会主席，堂兄弟李成伟出任董事总经理。

在总爷看来，天安中国目前面临的问题，远不止一个漏水车库。拆开来看至少有三层隐患值得警惕。

第一层：业绩看似暴涨，实则高度依赖单盘

天安中国2025年物业发展收入从2024年的5.205亿港元暴增至77.81亿港元，年内主要销售项目就是天安1号。

数字漂亮但结构危险，一旦天安1号口碑崩塌，后续销售必然受冲击。而漏水、维权、甲醛超标等，影响还在持续扩散。

第二层：运营能力长期存疑，不只是住宅的问题

天安在上海最知名的两个作品，一个是天安1号，另一个是苏州河畔的天安千树。

天安千树总投资200亿元，开业后围绕商业动线、业态定位、空铺率的争议始终未停，更多是依靠猎奇的设计去吸睛。

一个擅长制造视觉奇观，却未必擅长长期运营；一个等待土地升值，却没有交付和服务能力。

这种反差，成为天安在上海最鲜明的企业标签。

深圳的"天安1号"更能说明问题。去年底首开时以7.75万元/㎡的备案均价入市，今年新批次直接降到5.67万元/㎡，降幅近27%。

第三层：囤地模式走到尽头，未来拿什么接续？

天安的两宗待发展物业正面临闲置土地处置风险，合计账面值达9.27亿港元。"双高双竞"价高者得，天安这类港资几乎没有竞争力。

天安的应对之策，是2025年联合瑞安成立合资平台，以28.94亿元拿下"翠湖天地七期"项目，天安持股70%，预计总货值近400亿元。

从七宝接近10万元/㎡的改善盘，走向新天地真正的市中心顶豪，天安即将面对的是更挑剔的客户、更复杂的产品和更高的兑现标准。

但顶豪市场最看重的，从来不是一家企业的囤地和投机能力，而是它有没有稳定兑现高品质的信用。

天安1号为公司贡献的不该只有收入和利润，更应该是一张能带进市中心的品牌名片，可现在这张名片上漏得千疮百孔。

这不是天安一家的困境，而是所有靠土地红利起家、却迟迟没有建立起产品交付能力的房企，在下一个周期必须面对的拷问。

对于天安1号，大家怎么看？欢迎点赞、留言一起讨论。