97.61亿！金茂以14.1%溢价率摘得海淀四季青宅商组合地

大家帮2026年北京土地的第30篇推送

北京迎来今年最大体量的宅地出让。

今天，北京宅地土拍市场再次迎来3组地块出让，包含海淀四季青、石景山刘娘府及石景山苹果园，北京土拍一天揽金超百亿。

至此，北京2026年宅地土拍总计来到32组。

2026北京土拍宅地成交地图

其中，作为今年北京土地市场关注度最高的宅地之一，海淀四季青地块吸引了越秀+华润联合体、金茂、招商、中海北京、保利5家实力房企参与线下竞价，地块起拍总价达到85.55亿元，是2026年以来北京涉宅土地中起始价最高的地块。

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：北京市海淀区四季青镇西郊机场周边及沿线（西冉、田村、常青片区）城中村改造项目HD00-1408-0034、0049、0040地块二类城镇住宅用地、商业服务业用地；

拿地房企：金茂；

成交金额：97.61亿元（溢价率14.1%）；

住宅经营楼面价：8.81万/平。

海淀四季青地块实景图

海淀四季青块地为什么值得关注？

除了其今年“单宗地块最高起始总价”外，从区域价值来看，四季青西冉、田村、长青片区地块最大的看点，在于其位于海淀西山核心改善板块，同时也是近年来海淀核心城区极为稀缺的大体量低密住宅供应。

一方面，四季青长期以来就是北京西部高端居住板块的重要代表，周边聚集诸子阶、檀香山别墅、西山美墅馆等改善型社区；另一方面，本次出让地块容积率仅1.6，纯住宅建筑面积超10万平，对于追求改善品质的购房者而言具备非常强的吸引力。

先看地块位置和周边配套。

海淀四季青地块周边配套

四季青西郊机场地块位于海淀区四季青镇，处于北四环至北五环之间，杏石口路北侧、西郊机场东侧，覆盖西冉、田村、常青三大片区。

从区域位置来看，这宗地最大的优势就是城市核心区位。

相比北京外围区域土地更多依靠未来规划兑现，四季青板块已经具备成熟的城市界面和居住基础。项目紧邻杏石口路，可连接西四环、西五环，同时距离地铁12号线四季青桥站直线约1.6千米。

生活配套方面，区域内商业、教育、医疗资源较为完善。

商业方面，周边拥有金四季购物中心、麦德龙、田村商业广场等成熟商业资源；生态方面，临近西冉城市生态公园、西山森林公园以及旱河滨水绿道。

教育和医疗方面，地块1公里范围内有海淀外国语实验学校、海淀凯文学校，周边临近海淀医院、北京中西医结合医院，能够满足改善家庭对于综合配套的需求。

此外，四季青地块出让，还搭配一处商服用地，未来会建设近3.2万平的社区服务综合体。

海淀这宗地背后还有西郊机场片区整体更新红利。

随着西冉、田村、常青三大片区城中村改造推进，未来区域将实现路网完善、公服配套补齐以及城市界面升级，有望成为海淀西部近几年重要的人居改善区域。

再看地块本身。

此次出让地块由两宗住宅用地和一宗商业服务业用地组成，其中住宅部分包括HD00-1408-0034、HD00-1408-0049两宗二类城镇住宅用地，商业部分为HD00-1408-0040地块。

图源地块规划文件

整体来看，项目总用地面积约8.52万平，总规划地上建筑面积约14.26万平，整体平均容积率约1.6，住宅建筑限高≤25米，未来预计主打6-8层低密洋房产品。

其中，HD00-1408-0034住宅地块用地面积48003.33平，地上规划建筑面积76805.33平，容积率1.6，建筑高度≤25米；HD00-1408-0049住宅地块用地面积21223.80平，地上规划建筑面积33958.08平，容积率同样为1.6。

两宗宅地比较纯粹，地块内部没有其他配建，而且住宅建筑面积超过11万平。

因此低密和规模，是这宗地最大的优势。

而且两宗住宅地块可以统筹一体化开发，意味着开发商能够在社区规划、景观打造、产品体系方面拥有更高自由度，有机会打造完整的大型改善社区。

地块规划数据

不过，需要注意的是，这宗地虽然价值突出，但开发难度也不低。

最大的难度就是住宅地块之外，还有0040商服地块，建筑面积约3.19万平，兼具养老、医疗、体育等基本保障型社区公共服务功能和超市、餐饮、零售等经营性服务设施，满足周边居民的日常生活需求。

0040 地块竞得人需建设地上建筑面积300平方米社区卫生健康监督所一处，1000平方米社区养老服务驿站一处，500平方米社区助残服务中心一处，2100平方米社区综合文化室一处，2000平方米室内体育设施一处，500平方米社区管理服务用房一处，400平方米邮政所两处，1700平方米邮政支局一处，共8500平。

同时，竞得人还需要同步建设地块周边4条城市支路，包括在项目 HD00-1408-0034地块内东侧新增一条宽度不小于11米的南北向街坊一路，在项目HD00-1408-0049 地块内东侧新增一条宽度不小于11 米的南北向街坊二路。

上述除邮政设施由邮政部门以建安成本价接收外，剩余设施由竞得人建设后无偿移交相关部门。

对于开发商而言，如何在打造高端住宅社区的同时，实现商业价值兑现，也是项目后续开发的重要挑战。

最后来看价格。

该地块挂牌起始总价85.55亿元，是今年北京涉宅土地市场起始总价最高的一宗地。其中0034宅地起始价56.84亿元、0049宅地起始总价25.13亿元，0040商服地块起始总价3.58亿元。

图源地块规划文件

按照两宗宅地110763.408平的建筑面积粗算，四季青地块起始住宅起始经营楼面价大概在7.4万/平。

最终，金茂以溢价率14.1%，总价97.61亿拿下，最终成交住宅综合楼面价，大概在8.81万/平。

同样是海淀西四五环之间，去年5月份拿地的保利熙瑞，彼时的成交楼面价达到了7.84万/平，去年6月份拿地田村板块的中建壹品海宸元境和北京隅海岄项目，则分别达到5.68万/平和5.73万/平。

同时，三年前的2023年6月份拿地的香山樾和印香山，彼时的拿地成交楼面价分别达到8.86万/平和8.96万/平。

四季青地块周边新房二手房分布

最新的今年前7月份网签数据，保利熙瑞的均价在11.41万/平，香山樾在11.8万/平，印香山在11.5万/平，北京隅海岄8.51万/平，中建壹品海宸元境8.34万/平。

而四季青新地块周边二手房方面，四季青地块西北侧檀香山，联排和双拼产品，二手房挂牌均价在12.2万/平，东南侧诸子阶，别墅产品，均价12万/平，再往西北，香山壹号院、颐和金茂府，目前的二手房挂牌均价分别达到13万/平和14万/平。

图源贝壳找房官网

从市场背景来看，四季青一直是北京核心城区土地供应最稀缺的改善板块之一。近几年，四季青板块出让宅地普遍保持低容积率、高改善定位。

虽然85.55亿元起始总价意味着极高资金门槛，同时还叠加商业配建、市政代建等开发要求，但四季青西山板块多年积累的改善价值和稀缺土地供应，使其依然成为头部房企争夺的重要目标。

整体来看，海淀四季青西郊机场地块是一宗典型的核心城区低密改善型大盘。

它拥有海淀核心区位、西山生态资源、成熟配套以及低密产品空间；同时，高总价、商业运营以及配建要求，也决定了未来项目需要具备更强的综合开发能力。

以上。

个人观点 仅供参考