楼面价4.48万/平，中海新城25亿摘得石景山刘娘府宅地！

大家帮2026年北京土地的第31篇推送

今天，北京宅地土拍市场再次迎来3组地块出让，包含海淀四季青、石景山刘娘府及石景山苹果园，北京土拍一天揽金超百亿。

至此，北京2026年宅地土拍总计来到32组。

2026北京土拍宅地成交地图

其中，石景山刘娘府地块，被中海新城以25亿元底价摘得。

具体的成交信息是↓↓↓

地块名称：石景山区刘娘府综合改造A1地块土地一级开发项目1604-674地块；

拿地房企：中海新城；

成交金额：25亿元（底价）；

住宅楼面价：4.48万元/平。

石景山刘娘府地块3D实景图

包哥觉得刘娘府这个板块是石景山豪宅氛围最好的区域，地块低密的同时，有拥有在西山等生态资源，距离石景山主城区也不远，与主城烟火气还正好有永定河引水渠区隔，“天时地利人和”。

先看地块位置和周边配套。

刘娘府1604-674地块位于石景山区苹果园街道，处于西五环与西六环之间的西山浅山别墅区板块。

地块周边配套

从区域位置来看，这宗地虽然行政上属于石景山，但它与传统苹果园居住板块的产品逻辑并不完全相同，这里更大的价值在于西山生态资源以及近年来逐渐形成的低密改善居住氛围。

交通方面，地块距离地铁11号线模式口站直线约1.5公里，11号线目前串联冬奥首钢、新首钢商务区以及丽泽商务区；同时临近阜石路、石门路，可以较快连接西四环以及海淀西山片区。

还有一个点，就是地块西侧100米左右，就是在建的1号线福寿岭站，预计今年年内开通。

此外，生态资源也是这宗地突出的区域优势。

地块西侧紧邻法海寺森林公园，北侧约2公里为八大处公园、西山风景区，整体处于西山浅山生态带。对于低密改善产品而言，这类自然资源本身就是比较稀缺的居住价值。

商业和生活配套方面，向南约2公里可以到达京西大悦城、喜隆多购物中心，苹果园商圈整体成熟度较高；医疗方面有石景山医院、首钢医院等资源，此外刘娘府综合改造区域内还规划有基础教育用地。

而真正让这宗地与普通石景山宅地拉开差距的，是周边已经形成的低密改善项目圈层。

目前，刘娘府及西山板块已经落地远洋天著春秋、远洋源山春秋、绿城西山云庐等项目，产品主要集中在低密叠拼、洋房、独栋类别墅，客群也以海淀产业高净值外溢以及石景山政企高端置换为主。

再看地块本身。

此次出让的1604-674地块为R2二类居住用地，纯商品住宅用地，建设用地面积53691.284平，地上建筑控制规模≤59060平，容积率固定为1.1，建筑限高19米，土地出让年限70年。

单看这几个指标，就能看出这宗地的产品定位非常明确。

图源地块规划文件

1.1的容积率，加上19米的建筑限高，基本锁定了未来项目走4-6层洋房、叠拼以及低密类别墅路线。

根据规划要求，地块住宅建筑面积内需要配建350平社区养老服务驿站、150平社区室内体育活动用房以及30平社区警务室，合计530平，并需要无偿移交主管部门。

值得一提的是，与今天此前出让的苹果园交通枢纽1604-631-1地块相比，刘娘府1604-674的产品定位明显更高。

前者容积率约2.1、建筑限高60米，未来更偏向普通小高层、洋房产品；而本地块1.1容积率、19米限高，则是纯粹的低密豪宅路线。

最后来看价格。

本地块挂牌起始总价25亿元，折合起始住宅楼面价约4.48万元/平，此次中海新城最终也是按照25亿元底价成交，剔除配建住宅面积58530平，住宅成交楼面价与起始楼面价持平。

值得注意的是，刘娘府板块上一次有住宅地块成交，还要追溯到2022年2月，绿城拿下西山云庐项目地块，彼时成交楼面价达到6.32万/平。

4年半的时间，住宅成交楼面价已经降了1.84万/平。

中海新城拿下刘娘府地块的成本优势非常明显。

从板块竞争来看，这宗地未来最直接的参考，还是周边已经形成的西山低密豪宅项目。

远洋天著春秋、远洋源山春秋、绿城西山云庐等项目已经建立起区域低密改善市场的基本认知，也意味着中海新城未来项目并不是从零开始教育市场，而是需要在现有豪宅产品基础上进一步做出自己的差异化。

片区内豪宅项目的二手房挂牌均价，远洋天著春秋二期的挂牌均价已经达到9.4万/平，远洋源山春秋达到7.2万/平，绿城西山云庐挂牌均价在7.1万/平左右。

图源贝壳找房官网

整体来看，石景山刘娘府1604-674地块是一宗产品定位非常明确，但市场竞争也更加聚焦产品力的低密改善土地。

1.1容积率、19米限高、西山生态资源以及周边成熟的豪宅圈层，决定了它未来不会走刚需、刚改路线；而25亿元底价成交，则给中海新城留下了相对明确的成本基础。

接下来真正值得关注的，就是中海新城会如何利用这宗京西稀缺的低密土地，最终把项目做成什么样。

以上。

个人观点 仅供参考