北京买房：理清思路，购房建议1974

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

我们是计划27年从外区转学到东城，孩子25年9月小学入学，计划过去27年9月上三年级，由于预算有限，目前主要在看天永，5所九年一贯制+2所派位：

一师附小（大概率进不去）、宝华里小学，直升汇文南；金台书院小学，直升文汇南；精忠街小学，直升11中；定安里小学，直升11中南；革新里小学，景泰小学，无对口直升，学区派位，估计大概率排位到50中、50中分、前门外国语这些不太好学校，

请教一下：

1、就小升初而言，为了上一个好初中，转学到天永学区，还是转学到龙体学区（光明、板厂、培新大概率满员，转学到体育馆路小学，109中学附小），选择天永、龙体哪个学区合适？选择原因？

2、章哥在讲课时，反复强调转学不建议来西城，预算匹配下，只能是西城广外学区（四中广外和第一实验广外ZB多，椿树馆小学大概率进不去）、陶白学区（四所直升小学，中途转学不享受直升），买房落户西城估计在27年，孩子三年级，是否影响小升初排位，为了一个相对好点初中，您推荐广外，还是陶白？推荐原因？

3、我们打算三年级转学西城，担心去不了好小学，进而无法通过九年一贯或定额直升去好初中，但西城的初中整体都比东城好一些。而东城特有的2.5派，54、142这些好的优先发展校，是否第一志愿一定能去，在西城相当于什么水平初中，以您的经验，更推荐广外，陶白，天永，龙体，哪一个？

A：

1、转学，这没人敢保证对口，好学校更是得看运气，否则就没人提前准备学区房了。所以只能说在只考虑学区排名的情况下，首选龙体。

原因是反正都是看运气，那干嘛不选资源更好的呢？毕竟是下限更高。而且是在学区溢价差不多的情况下，龙体的性价比相对更高。

但还是这话，没人敢保证能对口进入好学校。因为幼升小时牛小肯定是满员的，三年级一般没人转走，那就空不出学位，即便有也会先考虑政保，其他转学生只能碰运气。所以只能说东城更公平，但运气的事儿看自己了。

2、不是说转学不建议西城，而是期望值高的情况下，西城未必能如愿，只是为了得到西城学位的那就无所谓了。

几年级转学都谈不上影响小升初派位，因为反正都是没有六年西城学籍，派位的概率是一样的。

转学，广外和陶白，这就甭聊哪个学区了，而是看具体房源吧。反正都是看运气，那就看哪边能买到溢价更低的房子，这意味着成本低+性价比相对高。

3、转学西城，担心去不了好学校？这不用担心，肯定去不了，或者大概率去不了吧。三年级一般空不出学位，好学校的也一般先安排政保，转学生按现有政策也不可能直升。这不是担心的事儿，而是明摆着的现状，大家都一样。

东城也不敢保证“一定能去”，和平里的还挺热门，谁敢保证买彩票肯定能中奖啊？既然是“优先发展校”，那就说明还不算强，放到西城也顶多中等啊。打个比方咱们还一直优先发展足球呢，放到欧洲南美什么水平？兵乓球没听说优先，国际上什么水平？

4、经验只能说明之前的情况，不敢预测未来，更不敢保证。您的要求高，都有点儿强人所难了，我不敢推荐。

只能说如果在东城，在两边学区溢价差不多的情况下，首选龙体。如果在西城，在两边派位差不多的情况下，首选溢价低的房源。

5、总之我没明确建议，承担不了这责任，只能是列出以上情况供参考，大主意还是自己拿吧。

仅供参考。

二

Q:

增加一项：4、目前在建171中学革新里校区，预计在27、28年招生，我孩子31年小升初，目前也比较犹豫，是否选永铁苑附近，赌一把171革新里校区，归根到底，为了一个较好初中，广外，陶白，天永，龙体怎么选？

A：

1、我还是这句话，您还是先考虑好在西城还是东城吧，然后是学区，之后再是小区和具体房源。否则就相当于说想买车，请问宝马、奥迪、特斯拉和理想怎么选？

学区没有十全十美的，您的预算也很难买到溢价低的房子，这么选更是谁都为难，所以还是一步一步来吧。

2、还是这句话，如果选西城，那在派位差不多的情况下主要看房源，首选溢价低的。如果选东城，那永外171南区看您自己吧，如果能确定对口就买这里，不能确定那常规建议是首选下限更高的龙体。

您用的“赌”字挺对，就是赌，既赌孩子能对口，也赌学校的成绩好。既然是赌就只能自己拍板儿，只要自己能承担结果就行。我只能说近期171南区的热度相对高，我都接到好几个咨询的了。

3、而且您家是转学，没有东西城六年的学籍，但您却非得问我怎么“一定能去”，人家从幼升小就对口入学的都不敢保证，我更不敢说了。要不您还是问问别人吧，我对教育不太懂。

仅供参考。

三

Q:

1、我们计划三年级转学，估计去不了光明、板厂、培新，大概率只能去体育馆路小学，109中学小学部，而您首推龙体，是因为龙体的小升初直升校比较少，且龙体初中下限（前门外国语、96中，比例20%）比天永初中下限（前门外国语、50中分，比例30%）更高些；

2、如果转学广外、陶白，若学区溢价相同，广外的初中下限（宣武外国语，比例20%；且广外的直升校比较少，除了四中广外、北师大实验广外基本去不了外，其余初中排位相对均衡，估计就是14中、15中、西城外国语等）、陶白的初中下限（66中，比例30%，且转学无直升前提下，极有可能就是66中），因此，广外初中派位比陶白更均衡些?

3、另外请问章哥，对于三年级转学西城，在小升初排位上，跟西城有小学六年学籍的学区/全区排位，没有区别哈？您觉得广外初中下限比龙体初中下限，您更倾向于哪个学区？

4、按您的思路，我大胆推测下，即使天永加入了171革新里分校，也没有龙体的初中综合实际更强？

A：

1、我还是那话，三年级是一般空不出学位的，就算有也是政保优先。而且如果靠转学也能进入好学校，那谁家还提前花那么多钱准备学区房啊？所以常规建议是转学生先考虑下限和学区整体资源吧，尤其是在两边溢价率差不多的情况下。当然这也看家长的期望值，一切皆有可能。

2、西城我也还是这态度，在两边派位差不太多的情况下，那就看哪边能买到溢价更低的房子吧。我不知道您家预算多少，假定500万吧，平均溢价率25%就都是100万，如果能省下30万，您怎么选？

3、西城小升初，理论上都是公平派位没区别，现实中派入好初中的不多，看自己的运气吧。广外和龙体怎么比我不知道，就因为是转学生主要是靠运气。我只能说是在同为幼升小的情况下，龙体的排名高于广外。

4、我不敢预测171南区的成绩，您要不还是咨询搞教育的吧。

5、另外既然是三年级转学，那可以去测个智商，七岁以上就很准了。儿童医院和很多三甲都能测，千把块钱而已。

如果智商高那可以赌一把，因为即便是运气不好被派入渣中，那也肯定是实验班，资源上并不吃亏。但如果是普娃，那常规建议是先考虑保底的下限吧。

仅供参考。

四

Q:

我的单位在海淀永丰，有小政保，打算在五环外买一套学区适中、有流通性的房子，总价600左右，麻烦您给分析一下，推荐一下吧。

A：

1、您这问题太笼统了，小政保也分好几种呢，您单位是哪种？是必须在海淀有房，还是说有集体户就行的？是只保证在海淀区入学，还是说能确保二类校的？是必须在某学区内有房，还是说只要在海淀有房就行？

简单说吧，如果不限定学区，那五环外首选清河。因为溢价相对低，对应居住的性价比相对高+溢价部分的保值风险小。没合适的也可以看西三旗，也基本同等性质。避开上地等高溢价学区，以及其他学区内的高溢价小区。看房的时候计算租售比，然后计算溢价率，对比一下就行，尽量选择低的。

2、不过在有小政保的情况下，怎么叫“学区适中”啊？标准是什么？想实现什么目的？上地、青龙桥、清河、西三旗，反正就这几个，还是您结合单位政策先自己选吧。

3、有流通性怎么说呢？相当于大龄剩女的“能嫁的出去有人要”。那一般就几点吧，都跟房子差不多：

学历别低，相当于房子的初始性质，房产排序是商品房、福利房、老公房、政策房、保障房、安置房、回迁房。外貌还行，相当于小区物业维护的不错。年龄别太大，相当于房龄别太老。

能生+愿意生育，相当于房子的保值增值，也就是投资性。条件别太高，相当于出手时的要价别太高。能满足以上的就都流通性还行。

4、总之您这问题笼统，一看就是刚有个想法，还是再细化一下吧。常规建议是先列出主要需求，然后进行排序，在预算不是很高的情况下，满足一个算成功，两个超值，三个以上可遇不可求。在同板块内部，预算超过平均值才相对能各项兼顾。另外结合小政保，建议先定学区，然后学校片区，之后才是小区和具体房源，一步一步来。

仅供参考。

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