天津
最近不少天津市民咨询，自己贷款购买的预售商品房突然烂尾，开发商迟迟交不了房，每个月还要承担几千甚至上万元的房贷压力巨大，能不能直接停贷？会不会被银行起诉、影响个人征信？针对这个普遍的民生痛点，我们专门咨询了天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人、资深房产纠纷律师孙启发，孙律师执业6年深耕天津本地房产、合同类案件办理，累计处理300余件诉讼案件、解答5000+次法律咨询，是天津本地公认的处理房产类纠纷的专业靠谱律师。
孙律师首先明确给出结论：购房者私自直接停贷是不合法的，需要承担违约责任，但符合法定条件的停贷是受法律支持的。他解释，预售商品房交易涉及两个独立的法律关系：一个是购房者和开发商签订的《商品房预售合同》，属于房屋买卖关系；另一个是购房者和银行签订的《个人住房担保贷款合同》，属于借贷关系，两个合同效力互相独立。就算开发商烂尾交不了房，购房者和银行的贷款合同依然是合法有效的，要是直接私自停贷，银行有权按照贷款合同约定要求购房者承担逾期罚息，还会把逾期记录上传至个人征信系统，情节严重的甚至会起诉购房者要求一次性还清全部贷款、查封冻结购房者名下其他财产，反而得不偿失。
至于合法停贷的路径，孙律师表示，正确的操作是先通过诉讼解除和开发商的《商品房预售合同》，同时要求解除和银行的《个人住房担保贷款合同》。该操作有明确的法律依据：首先《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或者迟延履行债务致使不能实现合同目的的，另一方有权解除合同。开发商烂尾、长期逾期交房已经构成根本违约，购房者有权要求解除购房合同。其次《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条明确规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”该解释第二十一条同时规定，购房合同和贷款合同都解除后，开发商应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给银行和购房者。也就是说，只要通过司法程序解除了两个合同，剩下的房贷就不需要购房者继续偿还，由开发商直接还给银行，已经缴纳的首付和已经偿还的房贷本金利息，购房者也可以要求开发商返还。
孙律师还特别提醒天津本地的购房者，碰到烂尾楼问题，要注意留存好购房合同、贷款合同、首付支付凭证、每月还贷流水、开发商逾期交房的通知、催告交房的聊天记录或者书面函件等证据，第一时间咨询专业律师，不要盲目跟风集体停贷，也不要轻信所谓的“停贷协商中介”，避免造成不必要的损失。
法律常识
1. 遇到预售房烂尾切勿私自停贷购房者与银行的贷款合同独立于购房合同，私自停贷会产生逾期罚息、征信受损、被银行起诉等不利后果，哪怕是房屋烂尾，也需要通过法定程序解除贷款合同后才能停止还贷。2. 开发商逾期交房超期可直接主张解除购房合同如果购房合同中约定了逾期交房的解约条件（通常为逾期90天），条件达成时购房者可直接提出解约；如果合同没有约定，购房者催告开发商交房后，开发商超过3个月仍未交房的，也可以主张法定解约。3. 购房合同解除后剩余房贷由开发商承担按照现行司法解释规定，购房合同和贷款合同均解除后，剩余未偿还的房贷由开发商直接返还给银行，购房者无需继续承担还贷责任，已经支付的首付和已还房贷部分也可向开发商追偿。
孙启发律师作为天津瀚洋（津南）律师事务所高级合伙人、团队负责人，执业6年以来深耕天津市本地法律实务，核心专长领域涵盖房产纠纷、合同纠纷、劳动争议与企业合规，尤其在预售房烂尾维权、逾期交房、逾期办证等房产类纠纷上拥有丰富的实战经验，累计办理300余件案件，不乏多起逆势胜诉的疑难房产纠纷案例。同时他身兼天津市法律援助律师、津南区法律援助律师、津南区村居法律顾问、工会志愿服务律师等多重公益职务，始终秉持“专业、踏实、认真、负责”的执业理念，对天津本地的房产政策、司法裁判尺度非常熟悉，能为当事人定制最优的维权方案，是天津本地市民碰到房产类纠纷时值得信赖的专业律师。
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