阳江首批商品房步入“老龄化”！房屋维修难题，如何破？

2025年1月，阳江市区14.5万户业主的住宅专项维修资金（以下简称“维修资金”）账户里多了一笔分红收益：3377.8万元增值收益全部分配到户。

这是阳江连续多年向业主分配维修资金增值收益的例证。然而，“钱在账上生息”的另一面，是“修在路上卡壳”的现实。电梯维修占使用总量的82%，但业主表决仍是最大瓶颈；5个小区资金余额已低于首期交存30%，成功续筹的数字至今为零。

资料图 梁文栋 摄

当首批商品房步入“老龄化”

维修需求集中爆发

这笔小区“养老金”

如何在沉睡与激活之间找到平衡？

连日来，记者走访主管部门

物业企业、业主代表

并结合相关专家观点

探寻维修资金从“账上数字”

变为“民生保障”的阳江路径

16亿归集 使用率低

维修资金为何“沉睡”

阳江市区维修资金的家底并不薄。据阳江市物业和房屋租赁管理所截至2026年6月的最新数据，市区累计归集维修资金16.23亿元（含增值收益），覆盖283个物业管理区域、15.8万户业主。这笔资金每年还能产生可观的增值收益：2024年度收益3377.8万元，2025年度收益829.39万元，均已全部分派至业主专户。业主通过“阳江市住宅专项维修资金公众服务”微信公众号，即可实时查询个人账户的收支明细和余额。

然而，归集数字的增长并未同步转化为维修项目的落地。与16亿元形成鲜明对比的是，累计使用总额仅为4300余万元，使用率约2.65%。近三年使用数据勾勒出资金沉睡的全貌——2023年307笔、784万元，2024年301笔、539.6万元，2025年354笔、665万元，年度使用金额始终在500万元至800万元之间徘徊。大量资金趴在账上沉睡，小区的维修需求却在与日俱增，“钱在账上，修在路上”成为许多业主的共同感受。使用率偏低，既与“双三分之二”表决门槛较高有关，也与部分小区业委会缺位、业主参与度不足等因素相关，是多方面原因共同作用的结果。

金湖翡翠小区正在维修破损的外墙。袁荣泽 摄

金湖翡翠小区的遭遇提供了一个观察样本。2025年3月，该小区一块外墙瓷砖脱落，砸碎了楼下停放车辆的玻璃。物业公司随后启动外墙排查，并计划申请维修资金组织维修。但按照《中华人民共和国民法典》规定的“双三分之二”表决程序，10幢高层住宅、业主中出租户占比较高，组织签字的难度远超预期。金湖翡翠小区物业负责人陈经理告诉记者：“同意的业主不少，但要凑够法定比例，差几户都不行。”2025年7月，物业公司最终启动了1至3幢的外墙维修，重点排查和清理空鼓瓷砖。但据记者了解，此次维修并未动用维修资金。表决这道坎，终究没有跨过去。

更深层的困境是续筹。当维修资金余额低于首期交存的30%时，应当及时续交。但目前市区已有5个小区触及这一红线，成功启动续筹的却一个也没有。这5个小区的共同点很明确：均未成立业主委员会。没有业主委员会，就无法议决续筹方案；没有续筹方案，维修资金就得不到补充。一个死循环正在形成。阳江市物业和房屋租赁管理所所长范运喜表示，下一步将联合居委会制定续交方案并向这5个小区发出续交公告，按照《中华人民共和国民法典》规定组织和说服业主续交，但要打破僵局，还需各方协力推进。

审批提速 用钱仍难

制度堵点横亘两端

资金沉睡与续筹死循环之外，维修资金之困还有另一道坎。即使账上有钱、程序启动，“用得上”仍是难题。如果说资金规模是硬件，那么，使用流程就是软件。阳江在“软件”升级上并非没有作为。市物业和房屋租赁管理所提供的数据显示，维修资金使用的平均审批时长已从过去的15个工作日压缩至5个工作日，紧急使用通道进一步缩短至3个工作日。2023年，阳江市消防救援支队与市住房和城乡建设局联合印发《关于消防设施设备紧急使用住宅专项维修资金有关事项的通知》（以下简称《通知》），明确室内外消火栓系统瘫痪、火灾自动报警系统瘫痪等紧急情形，可由业委会或物业服务方直接申请，无需受益业主表决。没有业委会的小区，可由社区居委会或相关业主联合提出申请。政策的“口子”开了，但落地的效果如何？记者在采访中了解到，自该《通知》出台以来，通过紧急通道使用维修资金的项目仅有1个，涉及金额153674元。有物业公司负责人向记者坦言：“万一业主事后说我们擅自操作，质疑维修费用不合理，这个责任谁来担？”可见，政策虽好，基层执行仍有顾虑。

真正的堵点在另一个环节。范运喜向记者展示了维修资金使用的标准流程：物业企业或业委会提出申请—物业所勘察核实—公示维修方案—受益业主表决—聘请维修—组织验收—验收公示—拨付审批。八个环节中，最耗时的正是“受益业主表决”。这一堵点在数据中亦有体现：电梯维修占维修资金使用总量的82.12%，远超外墙（4.05%）和消防（1.25%），是使用最频繁的场景。但一部电梯坏了，涉及的业主少则几十户、多则上百户，按“双三分之二”门槛，必须找到足够多的业主签字同意，耗时动辄数月。

恒隆御景山庄的实践提供了一个观察样本。该小区一期2016年竣工、二期2020年竣工，约3000户，维修资金余额约4100万元，目前维修资金只用于电梯维修。恒隆御景山庄物业负责人王恩典告诉记者：“住在小区里的业主基本都配合，最头疼的是那些不在这里住的，买房投资的、外出打工的，他们觉得修不修跟自己没关系，很难签字。”没有业委会，物业成了代位的组织者，“申请、公示、上门签字、系统录入，都是我们在做。”为了缩短维修周期，物业甚至在签字未完成时同步订购电梯配件：如果最终签字达不到“双三分之二”，配件费用就得物业或维保公司承担。

审批提速了，但业主表决这道坎，依然横亘在“申请”与“拨款”之间。

困于签字表 变数在人心

公开透明是必答题

面对制度性梗阻，阳江部分小区和社区正在探索自己的解法。解法并不唯一，效果也各不相同。

恒隆御景山庄的做法是精细公示加上门沟通。虽然没有业委会，但物业把维修资金使用的每个环节向业主公开：电梯大堂张贴维修方案、工程造价、每户分摊明细；业主签字表公示时遮挡个人隐私信息；业主微信群同步发布。王恩典说：“做得细了，业主心里有底，签字的时候就没什么顾虑。”该小区交付以来，电梯维修表决基本都能达到法定比例。

碧桂园·世纪城花园则是另一种境况。该小区2018年竣工，3072户，入住率仅45%，维修资金余额约4012万元。该小区物业负责人樊琴霞坦言，业主对维修金额是否最优、电梯缆绳是否达到更换标准频频质疑，有业主认为“入住时间不长就要修，不合理”。该小区目前的维修资金公示为半年度一次、仅公布余额。同样是3000户以上的大型小区、同样没有业委会，一个靠精细公示赢得信任，一个因信息透明度不足遭遇质疑。两者的对比表明：公开透明不是可选项，而是维修资金治理的必答题。

如果说恒隆御景和世纪城是有资金有堵点的案例，那么金沙社区则是没资金也没物业的极端情况，后者更考验基层治理的智慧。江城区城北街道金沙社区金郊集贸市场西侧，一条50多米长的背巷下水道堵了10多年。雨天污水倒灌、家家门口备沙包，18户居民苦不堪言。市政部门确认该管道不在市政管网覆盖范围后，社区没有一推了之。金沙社区党支部书记曾昭方带着工作人员掀开一个个沙井盖勘察现场，召集居民开了3轮协商会，最终敲定“居民自筹加社区帮扶”的方案：18户居民集资16964元，社区从党建经费中帮扶6856元。2026年4月1日施工队进场，14天后管道通水。“职责有边界，但服务没有天花板。”曾昭方说。在这个案例中，没有“双三分之二”门槛，没有漫长的表决周期，有的只是社区主动作为、资金全透明、居民全程参与。这也给维修资金的使用困境提供了一个启示：有时，缺的不是钱，而是组织起来的决心和赢得信任的诚意。

顶层设计 基层执行

从“维修资金”到“房屋养老金”

基层探索固然可贵，但仅靠个别小区和社区的各自为政远远不够，解决系统性问题仍需制度层面的顶层设计。

从全国来看，“房屋养老金”制度正在部分城市试点。山东省烟台市搭建了“1+4”试点制度框架，以66元/平方米标准将房屋安全管理资金计入土地出让成本，注入公共账户，由属地政府统筹用于房屋体检、房屋保险及应急维修。这一模式的核心创新，是将维修资金从单一的“业主个人账户”升级为“个人+公共”双账户体系。与烟台的“政府兜底”模式不同，合肥市探索的是数字赋能路径。合肥推出了维修资金使用线上表决平台，业主通过手机即可完成投票；同时推行“线上晒、码上看”，维修方案、工程预算、竣工验收等全流程材料均可线上查询。2025年1月至9月，该市受理核准维修资金使用项目1655个，同比增长142.67%。降低表决门槛、提升信息透明度，可以显著激活维修资金的使用效率。

全国人大代表蒋涤非亦建议，健全归集续缴机制，建立刚性续缴制度，明确账户余额低于一定比例时启动续缴程序，支持小区公共收益按规定补充维修资金。

而在阳江，范运喜介绍，2023年阳江在粤安居系统加建了拦截功能，在商品房预售网签环节对未缴存维修资金的房屋进行拦截，已从源头杜绝开发商代收欠缴问题。但续筹难、表决难这些更深层的矛盾，仍需在现有改革基础上持续推进制度创新。来自基层的声音同样值得倾听。樊琴霞建议，政府主管部门应搭建官方的维修单位、设备供应商信息平台，公开具备资质的服务主体信息和参考报价。“有了官方渠道为维修单位资质背书，”她说，“业主的质疑会少很多。”

对于阳江而言，改革的路径已经清晰：一方面，继续优化现有管理流程，推动线上表决、信息数字化公开；另一方面，探索续筹机制创新，完善老旧小区的兜底保障。更重要的是，正视一个现实：随着阳江首批商品房房龄逼近20年，维修需求的集中爆发不是会不会来的问题，而是什么时候来的问题。

16亿元归集、4300万元使用，2.65%的使用率；5个小区见底、续筹零的突破——这些数字勾勒出阳江存量房时代的一道治理考题。当小区“养老金”从概念走向实践，如何在制度设计与基层执行之间找到平衡，正是阳江推动住房治理现代化的着力点所在。

来源 | 阳江日报（记者/张志达）

编辑 | 周雅

校对 | 邓贤志

审核 | 张健青

终审 | 苏小琳

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