青岛上街里MALL容匯城近日重装开业，垂直锚定年轻力圈层活化商业内容

研究员 | 黄怡博 审校 | 张旭 责编 | 韩玮烨

摘要：2026年8月15日，上街里MALL容匯城在青岛中山路历史文化街区正式开业，定位“年轻力探索中心”。项目以专业化运营驱动存量商业更新，通过立面打开与动线重构释放空间界面，以首店矩阵锚定Z世代圈层，并以内容事件替代广告投放实现主动引流。空间、业态、运营三重闭环，为存量商业从“打卡目的地”向“日常社区”转型提供了可参照的更新样本。

2026年8月15日，位于青岛中山路与湖北路交汇处的上街里MALL容匯城正式开业，该项目是中山路历史文化街区保护的最新进展，也是山东省历史城区保护更新示范区核心工程。

这座由悦容匯资管整体运营、总体量约7.6万平方米的城市更新项目（其中商业经营面积4.9万平方米），213米的高度曾是青岛人引以为傲的城市地标。但随着城市格局的变迁与传统商业模式的式微，这座承载一代人记忆的大厦不得不在2023年停运。2025年初引入悦容匯资管联合打造，从闭店到重生，仅用了一年多时间。

“上街里”与“容匯城”的命名本身即蕴含方法论——前者留存老街记忆，后者承接年轻运营力。秉承“修旧如旧、活化利用”更新基础理念，着力于“年轻力探索中心”，在4.9万平方米的商业空间中回答了三个命题：空间重构、业态迭代、内容驱动。

空间重构：打开盒子，让城市景观成为商业界面

城市更新的第一步是空间的重塑。该建筑原有的空间结构服务于传统零售的运营逻辑。裙楼以封闭墙体包裹，动线设计以“柜台式陈列”为出发点，消费者基本沿垂直动线逐层游逛。在百货商店时代，这种形态的合理性在于最大化陈列面积、缩短购买决策路径。

但当消费目的从购物转向体验时，封闭盒子与老城开放、松弛的文旅氛围产生错配，将城市景观隔绝在商业空间之外，也使自己从中山路的步行消费生态中脱离出来。

改造围绕两个核心策略展开。

一是打开立面。以大面积玻璃幕墙取代原有封闭墙体，使室内与城市之间实现视线连通。天主教堂、栈桥、信号山、海上皇宫等地标成为室内可见的日常景观。

二是动线重构。打通多层立体动线，拓展中庭公共区域，在4至5层设置半挑空落地窗，猛犸书局则采用双层挑高设计将书墙沿中庭铺展。消费者在不同楼层间移动时，视线持续与外部城市景观保持接触，游逛路径从单层平面升级为多层立体。

空间形态的变化传导至品牌的经营方式。以八楼餐饮为例，全落地窗观景座直接面向天主教堂方向，这一区位特征被品牌转化为自身产品叙事的一部分；九楼星河荟健身的海景视野同样成为其区别于同类型健身房的空间标签。品牌在选址和店内布局时，已开始将窗外景观纳入坪效评估体系。

从商业逻辑推演，空间重构的实质是通过改变建筑与城市的界面关系，重构消费者的移动模式与停留节点，进而为商业运营争取更长的驻留时间和更高的空间利用效率。

业态迭代：首店矩阵锁住Z世代

上街里MALL容匯城的业态策略与传统零售时期形成了明显差异。传统百货的逻辑是“大而全”——用尽可能多的品牌覆盖尽可能多的人群。而上街里MALL容匯城的做法则相反：不追求品牌数量的全覆盖，而是用一批高度指向性的品牌，对特定圈层做垂直锚定。

项目引入的品牌大多具备首店属性，且各自对应一个兴趣圈层。

首店层级

代表品牌

圈层定位

亮点描述

全国首店

七点谷x九州燃漫

二次元

神漫文化IP主题店全国首店

北方首店

猛犸书局

文艺阅读

青年社交

重庆头部文化品牌，旧书寄卖循环体系，串联老城文脉

次元结界

二次元

机甲文化

现象级二次元商业，获变形金刚IP授权，锚定Z世代圈层

PartyKing

潮流运动

社交娱乐

综合青年娱乐巨舰，集酒吧、游戏、演艺于一体

星空间

沉浸式演艺

上海知名演艺新空间品牌，填补岛城小剧场空白

星河荟健身

品质健身

海景体验

高空海景健身场景，锁定年轻白领与健身社群

山东首店

赛百味城市形象店

品质快餐

山东首家城市形象店，全国仅上海、成都已开设同类门店

MPT文创

IP零售

原创IP售卖，3D打印实验室，手作工坊体验

城市旗舰

旗舰店

underbobo

潮流IP零售

城市旗舰店，独家定制钟表主题店铺

MINISO

大众潮流零售

青岛最大双层旗舰店，试营业首日销售额山东第一

网鱼网咖

电竞社交

北方旗舰店，配备海景与街景电竞房

美童纪儿童摄影

摄影

千平海景门店

特色业态

朴丽森综合超市

品质生活

社区配套

上街里定制，独立IP，40%进口商品

贝斯特1998融合西餐厅

在地餐饮

情感记忆

红屋牛排记忆回归，主理人之女同一位置复刻

星聚会

休闲娱乐

上街里区域唯一KTV娱乐中心

上述业态组合的逻辑在于：每一个品牌都承担着锚定一个圈层的功能。次元结界将IP零售、次元剧场、实景互动与社群活动整合为复合空间，其整合品牌矩阵、高频次元活动与社群资源的三维运营模式，已在多座城市形成有辨识度的二次元街区。同属二次元赛道的七点谷x九州燃漫则以全国首店身份进一步强化了IP主题零售的供给。变形金刚·金刚荟进一步强化机甲赛道，形成二次元与机甲的双重圈层锚定。猛犸书局采用“书架主理人”模式，以旧书循环为核心，融合新书、文创、轻食咖啡与常态化艺文活动，形成集阅读、社交、展陈于一体的复合文化空间。文化消费与圈层社交在此交汇，形成面向青年文化消费的复合空间。

从策略逻辑上看，项目并未追求品牌数量的“大而全”，而是以首店矩阵切入多个垂直圈层，用品牌组合建立识别度。

对Z世代而言，消费更多基于兴趣认同而非泛化的购物需求。当一个商场能同时容纳二次元、电竞、文艺阅读、潮流运动等多种场景，它提供的便不再是商品的集合，而是不同圈层各自认同的社交空间。当首店矩阵转化为圈层用户的持续到访和消费黏性时，其价值才得以真正显现。

资管思维上的运营：从“被动等待”到“主动造节”

传统零售时期的核心问题是“开门等客”，客流高度依赖商圈的自然流量和品牌自身的号召力。当商圈吸引力下降或消费方式改变时，这种模式便陷入被动。上街里MALL容匯城要解决的不仅是空间和品牌的问题，还包括运营模式的根本转换。

8月15日至16日开业期间，项目集中释放了市集、赛事、音乐节、歌友会等多个主题活动，线上曝光累计超过3000万次。

这些动作的共同特征是：以内容事件替代广告投放作为主要引流手段。市集对应本地餐饮客群，音乐节指向年轻泛娱乐人群，城市地标明信片打卡切入游客与在地文化爱好者，各活动在功能上对应不同客群的交叉导入，实现精准触达与高效转化。

与活动同步的促销机制也呈现系统性。团券购买、抽奖登记、到店礼领取及打卡核销，均可通过悦容匯资管的小程序（悦玩生活）完成。这一设计将每一笔消费和到访同步转化为会员数据，使开业客流不仅在当期产生销售，也为后续运营积累了可触达的用户资源。

对比来看，活动引流、促销转化与会员沉淀相互联动的运营方式与传统百货存在结构性差异。

传统促销以短期销售为目标，活动与会员体系之间缺乏系统关联。而上街里MALL容匯城的三条线并行推进：活动导入客流，促销驱动消费，小程序同步完成会员注册和数据沉淀。不过，这套联动模式的实际效果取决于两个变量：高密度活动能否在开业期后持续，以及小程序积累的会员能否形成复购。前者考验资源整合能力，后者取决于会员运营深度，这两个变量带来的坪效和NOI的答案将在项目运营半年至一年后逐步显现。

结语空间、业态、运营协同更新，三者构成的可持续经营闭环指向一个更本质的判断：零售不动产资产管理能力的竞争已从物理空间的较量升级为用户关系与内容生产力的深度博弈。经营好用户关系和内容的有机更新，最终会决定资产的保值增值。

睿和智库认为，上街里MALL容匯城的更新亮点在于，跳脱出传统商业综合体依赖单一开发逻辑的框架，将百年商脉、城市机理与未来的专业运营标准进行了新的深度对接——以资产运营为核心、以内容孵化为手段，让建筑焕新与商业造血同步发生，将陈旧的观光目的地自然转身为兼具消费与社交功能的复合空间。

这套“存量百货+历史街区+青年IP商业”的融合模式，以“资产持有方+专业运营方”的分工协作为基础，产权与经营权分离，使资产安全与商业活力得以兼顾，这对即将进入改造窗口期的传统百货具有一定的参照价值。

上街里MALL容匯城一年后的经营数据，将为其“资产持有方+专业运营”模式的实际效果提供初步验证。

上街里MALL容匯城招商合作渠道：

电话：17806289016 张先生

邮箱：zhangzehui@yueronghui.com.cn