广东
上周六组织了个行业讨论会，主要探讨下半年房地产、基建、城市更新以及“两重”“六张网”等领域的行业走向与业务机会。
先说一下房地产，参会人员普遍都感觉中短期内毫无希望。土地市场方面，目前主要是央国企还在争抢核心城市核心区位的优质地块，还有一些区域深耕型房企还在挑选优质地块补仓，除此之外，土拍市场的表现乏善可陈。
新房销售方面，根据克而瑞发布的数据，7月份全国重点50城新建商品住宅成交面积环比下跌25.6%至1069万平方米，同比则下跌了4.8%，较上月扩大了2.6个百分点，也即成交规模低于去年同期水平。此外，今年1-7月份累计新房成交面积约8299万平方米，累计同比下跌了10.9%。
再对比一下新房供应，7月份全国重点50城新建商品住宅新增供应面积约676万平方米，环比下降了32.5%，同比下降了25.5%，其中同比降幅较6月份扩大了9.9个百分点。此外，1-7月份累计供应面积5464万平方米，累计同比下跌22.2%，供应规模延续了收缩态势。
简单来说，新房供应的跌幅远大于新房销售的幅度，按这个趋势推断，房地产在中短期内很难有基本面的扭转式变化，大家对后续房地产的走向也不应抱有什么期待。
央行发布的7月份金融数据可以充分验证上述问题，7月份住户（居民）贷款新增-4603亿元（7月单月净增量=7月末住户贷款余额−6月末住户贷款余额），其中短期贷款新增3400亿元，中长期贷款新增1202亿元。短期贷款减少，是消费贷、经营贷在收缩；中长期贷款减少，是房贷在净偿还，也即买房的人少了，提前还贷的人却还在增多。事实上，居民部门整体上“还钱多于借钱”，这种状态已经持续数年。 继续看一下，7月份新增企业贷款-1300亿元（7月单月净增量=7月末企业贷款余额−6月末企业贷款余额），其中中长期贷款新增-2300亿元。企业中长期贷款是投资意愿最直接的指标，企业不愿意借长钱，说明不愿意投长项目。唯一正增长的是企业短期贷款和票据融资，但那是“过桥”性质的钱，不是投资设厂或者项目开发建设的钱。
总结一下，居民端不愿意借钱，不愿意消费，不愿意买房，企业端不愿意举债，不愿意投资项目。这就是当下经济的真实写照。
跟房地产的预期不一样的是，城市更新的投资和施工出现了非常积极的变化，不过南北方存在巨大的差异。
参会的专家反馈称，南方的城市更新以拆除重建类居多，以前城市更新的市场化程度高，且以拆除重建为主，因此已经过了城市更新的红利期，尤其是存量项目因各种历史遗留问题导致难以推进。事实上，今年《城市更新“十五五”规划》发布之后，南方（尤其是以深圳为代表的城市）在城市更新方面的动静并不大。
相比之下，北方的城市更新因以前的低效、保守，现在反而迎来了难得的红利期，地方国企、城投平台的城市更新项目谋划非常积极，项目的投资、施工增量也非常明显。市场方面预计，随着项目端申请的中央预算内投资、特别国债以及地方政府专项债等政策性资金的落地，北方的城市更新有望在半年之后进入集中施工期，届时有比较大规模的投资、施工体量，因此存在着很多业务机会。
我们关注到，不少央国企施工单位都想介入深圳的城市更新项目，包括与村股份公司合作的一级开发、存量项目收并购以及施工、代建等，但在出资、合作方式等方面面临很多合规和审计方面的问题，因此实际参与空间非常有限。
即便是有深圳城市更新“清调供”政策的加持，因政策的很多细节并不明确，因此落地性有限，另外是政策主要支持央国企（非民企）项目，且“清调供”政策在一定程度上与上面的政策有相冲突的地方，因此可能只有短暂的窗口期可以适用，存量项目后续想通过“清调供”政策实现翻身可能存在一定的不确定性。
值得一提的是，在政策性资金对城市更新项目的支持比例中，东部地区一般占40%，中部地区一般占60%-80%，川藏等区域可以占到100%，其他则需要社会资本参与，这意味着城市更新项目的上量会带来城投非标投资业务的机会，这对于我们来说属于未来的一大利好。
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