华润置地创造了一个新物种丨瞰盘

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房地产正在进入机会年代。

从我的视角来看，在接下来的市场中，房企能够深度挖掘的，至少是以下四大机会：

供应短缺的板块机会、货品缺位的供应机会、产品迭代升级的机会，以及产业变化的客户机会。

在这里面，能同时占其二的是红盘，能同时占其三的是爆盘。

而当它们全部叠加到一起的时候，市场就会给「新物种」留出缝隙。

就比如，北清润府。

华润置地这次就彻底颠覆认知，创造了一个北京楼市「新物种」。

让年轻人也买得起的「小豪宅」。

大家知道，这个市场上从来不缺两三百平的大豪宅，在全国范围内，这样的房子可以多到数都数不过来。

但把面积压缩到100平米左右的时候，这个话题，就会变得非常有趣。

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当然，地段属性的加持，几乎是所有豪宅的敲门砖，长久以来，北京的豪宅产品，也都沿袭着这样的价值轨迹兑现。

华润置地的小豪宅，自然也不例外。

这么说吧，北清润府的优势或者说机会，在于它把握住了北清科创走廊里的一个稀缺站位：

「低密+公园+近产业」三者同时占满的改善空档。

下面这张图片，是北清润府的位置图。

你会发现，项目几乎处于平西府公园的环绕之中的同时，北侧穿过的，还有京北最牛掰的科创黄金主轴：

北清快速路。

根据官方发布的消息，北清快速路一期去年10月份已经通车。

这直接把永丰、生命科学园两大产业板块，拉进了北清润府的20分钟通勤圈。

此外，占地超50万㎡的平西府公园，已经在今年3月底进入全面施工阶段，预计明年6月底整体竣工。

竣工后再进行一年时间的养护，2028年夏季就能对外开放，刚好卡在北清润府交付之前。

再加上，因为北清润府本身就处在未来科学城两区一心的生态绿心带上，规划容积率也偏低：

只有1.8。

对比二拨子动辄2.5-2.8的容积率，近几年北清路沿线供应的地块中，北清润府的低密度相当占优势。

当这些全部叠加到一起时，项目的地块属性，天然就具备了能够做「小豪宅」的真实墅感要素。

这也是北清润府「小豪宅」POD公园住区最底层的产品逻辑：

小豪宅 = 产城人景融合 = 低密规划 + 大尺度生态绿心 + 友好距离

而接下来，北清润府要做的，就是把离城市足够近、离自然足够近、离自己也足够近的地段优势，转化成清晰的居住体验。

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先说明一下，北清润府的「小豪宅」，核心并不是「小面积」，而是「小尺度」。

是人体尺度的包裹感、温馨感，并不是传统豪宅的「越大越豪、大而无当」。

当然了，在现行「好房子」政策的加持下，算上花池与拓展面积，北清润府的实际使用面积其实并不低，甚至很高。

78㎡真三居，93㎡可生长，106㎡真四居，128㎡南向整体面宽14.4米，更是做出了豪宅大平层的既视感。

但高得房率只是前提，并不是目的，北清润府的目的，是在小尺度下复刻出属于豪宅的「墅感」。

它背后代表的，是一种全新的豪宅产品算法：

也就是从以往的豪宅要「面积往大里做」，转向如今的要「场景往浓里做」。

但在过去的很长一段时间内，我们都习惯了用平方米去衡量做豪宅这件事。

豪在面积，豪在石材，甚至豪在卧室的数量，这些标准沿用了太久，久到让人忘了问一句：

客户买回去的，到底是什么？

是不会说话的冰冷房间，还是一段可以被感知的温暖的生活？

实际上，再贵的房子，如果场景力没传递出去，那么再贵也只能是钢筋水泥。

所以，北清润府「小豪宅」产品打造的第一板斧，就砍在了「场景力」的打造上，也就是下面这个公式：

小豪宅的场景力 = 场所 × 关系场 × 被感知

所以，你会发现，这次北清润府一共就推出了4个户型，但每一个户型，都做了超出市场预期的展示样板间。

这背后的潜台词，其实就是北清润府在用实际行动告诉你：

「小豪宅」的「墅感」，不是从户型尺寸里扣出来的，而是从场景里感知出来的。

相较于拿户型图卖房，北清润府更希望客户被样板间的场景打动之后，带走一张户型图回家研究。

或者换句话说，同样的100㎡，北清润府就有那个自信，能装下比其他房子更完整的关系场。

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就比如下面这张图片，如果不提前告诉你，你大概率会认为是哪个8万+豪宅的大户型吧。

☉北清润府106㎡样板间 示意图 仅供参考

尤其是地面仿木纹的地砖，一眼看过去，很难不让人联想到豪宅的石材地面。

但这实际上是北清润府106㎡户型样板间的实拍图。

大家可以仔细看，106㎡户型样板间，特意取消了一段厨房与书房之间的隔断，并且把书房向餐厅打开。

☉北清润府106㎡样板间 示意图 仅供参考

餐厅的部分也不是常见的圆形餐桌，而是放了一张至少能坐下10人的超大尺寸的方桌，但空间却一点都不拥挤。

更重要的是，当厨房、书房与餐厅，以及客厅和花池形成联动之后，整个空间能够容纳的场景数量，就会变得非常可观。

无论是一个人的独处模式，在书房看看书、去花池看看风景，发会儿呆。

还是日常模式，一家人在餐厅吃完饭，一位家人在餐桌前辅导孩子写作业；

另外一位家人，可以去收拾下厨房，或者去书房继续处理工作。

大家在彼此的视线范围之内，但又不会互相打扰。

☉北清润府106㎡样板间 示意图 仅供参考

当然，节假日的时候，整块空间还能无缝切换成派对模式，十几口人一起涌进同一套房，也都完全放得下。

小朋友们可以在书房聊聊自己最近爱看的漫画，家长们在厨房忙活，长辈们则可以在餐桌下下棋，或者在客厅聊聊天。

而这，要归功于北清润府对标豪宅的第二板斧：

空间定制。

是的，106㎡户型，业主可以根据自己的需要，选择传统的四叶草结构。

或者像样板间一样，选择把厨房与书房局部打开。

同一套空间，随时可以根据需要，切换成不同的场景模式，把100㎡的户型空间走出300㎡的动线。

这当然不是魔术，是北清润府把动线、功能和情绪被重新编排之后，带来的最直观的空间体验。

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并且，北清润府这次能够选择空间定制的，并不只是106㎡户型，而是所有户型都可以选择空间定制。

这样的户型定制，背后是北清润府「小豪宅」的第三板斧，也就是下面这个等式：

小豪宅的户型灵魂 = 指标好 + 关系场化

对于北清润府来说，户型拼的不再只是指标和参数，更是灵魂，是客户在不同年龄段，甚至不同时间段都能感受到的舒适感。

就比如30岁到40岁，还在向上走，他们要的是场景感，在有限的面积里，拥有不止一种生活。

40岁到50岁已经接近巅峰，不需要那么多卧室，而是茶、书、友、己各有其位。

所以，你会看到，北清润府78㎡户型在兼备大客厅的同时，可以做两居，也可以做到真三居。

☉北清润府户型图 示意图 仅供参考

93㎡户型，可以选择二人世界的横厅，也可以选择三口之家的私密，同一套户型能扛过10年的成长周期。

128㎡户型，可以选择四居，也可以选择整体面宽约7.4米的超大横厅。

并且，93㎡以上户型，还全部都做了花池设计。

大家可以仔细看上面的户型图，花池部分都不是简单的空间外挂，而是可以充分延展室内空间的深度咬合。

这是疫情之后，人们重新燃起的，对微风的渴望和对自由的向往。

所以，换句话说，北清润府的户型，不再是简单的面积堆叠，而是空间随时间「形变」，用场景重新去做功能细分。

包括收纳，也不再是单纯的拼容量，而是在这个基础之上，拼场景，和拼被感知。

就比如下面这张图片，是78㎡户型样板间，在隐藏收纳之外，他们做了大量的展示性收纳。

☉北清润府78㎡样板间 示意图 仅供参考

潜台词就是告诉大家，那些奖杯、手办、藏品，你的情绪价值和个人天性，都能被这个房子稳稳接住。

重要的是，这次北清润府贴合业主个性的「定制化」，并不只有空间定制，还包括部分精装皮肤。

客户可以根据自己的喜好，选择电视背景墙的岩板款式：

门牌款式定制：

甚至，还可以根据身高要求，定制厨房台面的高度：

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当然，北清润府小豪宅的逻辑，也从室内空间延伸到了室外。

你会发现，当你踏进北清润府的社区大门时，所有的景观、连廊、会所、架空层等等，也都在做同一件事——

释放豪宅才有的场景浓度。

甚至，在真正进入社区之前，北清润府就已经开始利用开放式的街区花园与商业外摆，铺垫回家的情绪。

所以，在北清润府，你会发现他们设计了一条7进制的归家动线。

当这样的社区大门：

☉北清润府社区大门 示意图 仅供参考

这样的风雨连廊：

☉北清润府风雨连廊 示意图 仅供参考

这样的归家园境：

☉北清润府归家园境 示意图 仅供参考

这一幕幕依次在你面前展开时，你会自然而然地就能感受到，那种前所未有的「归家仪式感」。

并且，他们还落地了很多北京首发的创举，有些在豪宅的园林设计中都很少见。

就比如下面这张图片，是北清润府的运动复合馆：

☉北清润府运动复合馆 示意图 仅供参考

不仅能够做到自然采光，还设置了双层的VIP看台。

以及双挑空叠水瀑布：

☉北清润府双挑空叠水瀑布 示意图 仅供参考

和拥有自然采光与景观的生机之环车马厅：

☉北清润府车马厅 示意图 仅供参考

利用架空层空间，北清润府还设置了更侧重高知客群的咖啡、书吧、艺廊和亲子活动的场景。

那些室内空间里装不下的有关山水、社交、运动、疗愈的场景，在园林里面全部都补了回来。

所以，我们现在回头再看北清润府，不是看面积；

而是看含廊量、含院量、含光量，这背后指向的，是场景浓度，是用更小的面积装下更完整的关系场。

从某种程度来说，豪宅的下一个版本，真的不是比谁更大，而是比谁更懂人怎么活。

北清润府，已经走出了遥遥领先的第一步。销冠100

注：本文相关文字、图片仅为项目信息参考，可能与实际规划设计存在差异，所以不代表对项目信息做出承诺；所有内容最终以政府规划和购房合同约定为准。

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